"Антикризисный дом". Интервью министра строительства и ЖКХ области Дмитрия Федотова.
Строительная отрасль одна из первых пострадала от мирового финансового кризиса. Слишком многое здесь завязано на кредиты, поэтому вслед за банками и строители стали принимать антикризисные меры.
- Какие саратовские проекты считаются наиболее проблемными?
- Все строительство можно разделить на три части: строительство жилья, коммерческой недвижимости и «социалки» - школ, больниц, детских садов, мостов, дорог. Если говорить о социальном строительстве - все, что было запланировано в этом году, будет сделано. Возможно замедление социального строительства в будущем году. И пока не будут начинаться новые объекты. По коммерческой недвижимости ситуация сложней. Есть несколько проектов торговых комплексов, которые уже остановлены. С другой стороны, ряд проектов продолжает реализовываться, в частности, торговый комплекс на углу улиц Астраханской и Кутякова, возводится вторая очередь гостиницы «Словакия». Есть еще ряд офисных центров, которые тоже продолжают строиться. То есть сказать, что этот сектор полностью остановился, нельзя. Что же касается жилья, то ситуация зависит от степени готовности проекта. Те микрорайоны, где часть домов уже сдана, подведена вся инфраструктура, будут достраиваться. Это не только микрорайон Солнечного, но и несколько жилых районов в Энгельсе, и ряд жилых комплексов в Саратове, за исключением тех, где есть проблемы с землей. А вот там, где масштабные работы находятся в самом начале, ситуация другая. Сейчас продавать им достаточно сложно, а первоначальные затраты на инженерную инфраструктуру, на котлован и так далее достаточно велики. Таких проектов немного, и по ним, безусловно, будет замедление работ.
- Есть ли спрос на жилье?
- Действительно, спрос сейчас очень упал. Мы проводили мониторинг среди крупных риэлторских фирм. Были недели в ноябре, когда всего в городе продавалось по 30-40 квартир. Это крайне мало. Правда, перед Новым годом пошло небольшое оживление спроса, стало расти количество сделок. Покупатель на рынке есть, но он опасается вкладывать деньги в проекты на начальном цикле - люди боятся стать обманутыми дольщиками. Количество денег в стране принципиально не уменьшилось. Сузилась возможность розничного кредитования. Это отток спроса, но не такой большой, важная причина снижения продаж, но не главная. Сейчас люди сидят на деньгах и ждут, потому что боятся вкладывать: в экономике сложилась непонятная ситуация. И если мы сейчас не покажем людям, что вкладывать в недвижимость можно и что их там не обманут, то придется сворачивать строительство. Строители это понимают, и поэтому дома высокой степени готовности сейчас достраиваются любой ценой. С одной стороны, их реально продать гражданам, с другой - с ними можно попасть в государственные программы.
- Возможно, люди ждут снижения цен. Прогнозируется ли на саратовском рынке удешевление квартир?
- Если снижать цену - надо понимать, за счет чего. У нас сейчас и так самая низкая цена в Приволжском федеральном округе. Но большой возможности для маневра строителям это не дает. Если в Самаре средняя цена квадратного метра 45 тысяч рублей, а себестоимость строительства близка к саратовской, то за счет этой маржи можно снижать цены. В Саратове такой возможности практически нет. Но снижение существует, просто в латентной, скрытой форме. Если в строительную компанию приходит покупатель и говорит, что у него нет денег на жилье по 30 тысяч за метр, но есть по 28 тысяч, то строители, как правило, соглашаются уступить до 10 процентов стоимости жилья. Но ждать обрушения цен не стоит. Застройщику невыгодно продавать жилье на уровне себестоимости: ему будет легче заморозить проект. Но закрытие стройки порождает свои проблемы. Во-первых, высококвалифицированный персонал не выкинешь на улицу - потом его не соберешь. Во-вторых, аренда земельных участков, налоги, затраты на содержание механизмов, заводов и так далее. Эти потери потом кто-то должен будет возместить. Необходимо предпринимать меры, чтобы жилищное строительство не было заморожено.
- То есть однозначно снижения цен на жилье не будет?
- Есть такой вариант развития событий - демпинг. На рынке могут появиться предложения по 20 тысяч рублей за квадратный метр вместо нынешних 30. Но в этом случае денег строителям хватит только этажей на 6, а потом дольщикам нужно будет или доплачивать, или строительство будет остановлено. И чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков, мы в министерстве, как только узнаем, что компания начинает демпинговать, сразу реагируем. Мы имеем на это право, поскольку за нашим министерством закреплен контроль долевого строительства. Мы приглашаем эту компанию и смотрим их экономику. В Саратове было несколько компаний, которые занимались этим в 90-е годы: когда рыночная цена была по 8-9 тысяч рублей за квадратный метр, они продавали по 5.
Другими словами, в любом случае большого снижения цен не будет. А вот если ситуация будет развиваться по неблагоприятному сценарию, то мы столкнемся с сокращением предложения. Но когда ситуация станет более стабильной, когда надо будет решать жилищную проблему, люди понесут свои деньги на рынок жилья. Скорее всего, это будет следующим летом или осенью. Снова заработает ипотека, ее потенциал в нашей стране еще не исчерпан. И весь этот отложенный спрос придет на рынок через год. А предложение там будет в два раза меньше. В результате резко вырастут цены.
- А сейчас ипотека продолжает работать?
- Ипотека не умерла. Целый ряд банков как занимался ей, так и продолжает заниматься. Но выросли процентные ставки и требования к заемщикам, потому что боязнь дефолтов очень серьезная. При этом общий процент невозврата невысокий. Но общие ожидания банкиров заставляют их перестраховываться многократно. Уменьшился объем выданных кредитов. Дело в том, что этой осенью сложилась неприятная для банков ситуация. Многие из них в 2007 году выдавали кредиты по стандартам «Агентства ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК), но закладные не рефинансировали. Тогда это было выгодно: можно было самим получать доход в 12 процентов годовых. Внешние деньги тогда можно было найти за 6-7 процентов - все было очень выгодно. Но вот когда внешние деньги резко подорожали, банки кинулись рефинансировать закладные, но и тут возникли проблемы.
- Что делается, чтобы реанимировать ипотеку?
- Инструменты для этого есть, они апробированы. В первую очередь, это увеличение уставного капитала АИЖК и, соответственно, нашего регионального оператора. Государство приняло решение о выделении АИЖК 60 миллиардов рублей. Сейчас пройдут все процедуры: на проведение допэмиссии нужен месяц, и деньги в АИЖК придут. Пока выделено лишь 5 миллиардов от Сбербанка, но и на них уже начат выкуп старых закладных у регионов. В ноябре было выкуплено бумаг на 42 миллиона рублей, еще на 50 миллионов выкупим в декабре. Мы на уровне области сделали то же самое: увеличили уставный капитал «Ипотечной корпорации Саратовской области» (ИКСО) на 150 миллионов рублей. Это было очень трудное решение, но мы на него пошли, потому что понимаем, что в следующем году они смогут за счет рефинансирования превратиться в несколько миллиардов. А это существенная сумма для рынка жилья.
- Какая ситуация складывается с малоэтажным строительством?
- В той ситуации, что сейчас сложилась, коттеджные поселки получили определенное преимущество перед многоквартирными домами. Во-первых, они достаточно быстро строятся - ввод дома осуществляется, как правило, за год. Во-вторых, они строятся очень понятно для покупателя: человек видит, что он получает, и он не так боится вложить сюда деньги, чем в огромный микрорайон, где твой дом могут построить, но не провести к нему канализационной трубы, пока не будет завершен весь комплекс зданий. В малоэтажном строительстве все понятно с коммуникациями и землей, поэтому по таким поселкам ситуация очень живая. В частности, активно идут продажи по усть-курдюмскому направлению. Сейчас наиболее востребовано жилье среднего класса: по 100-150 квадратных метров общей площади, в 1-2 этажа. Но в малоэтажных поселках, как правило, есть проблемы с социальной инфраструктурой. Мы прогнозируем, что в будущем году количество введенных квадратных метров останется примерно на уровне этого года. Но при этом темпы строительства многоэтажного жилья будут замедлены, а вот доля малоэтажного строительства будет расти и перевалит за 50 процентов.
Вопросы задавала Маргарита СПИРИЧЕВА,"Саратовская областная газета" от 5 декабря 2008 г., № 219