Основные направления развития малоэтажного строительства в России до 2015 года:
В соответствии с ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы к 2015 году объем ввода жилья должен быть увеличен с 59,8 млн кв.м. в год до 90 млн кв. м. в год. Увеличение доли ввода жилья, в том числе малоэтажного к 2015 году должно составить 60 % или порядка 54 млн кв. м.
Программа состоит из 4 подпрограмм и 3 мероприятий. Она представляет собой взаимоувязанный комплекс мер, направленный на повышение доступности жилья путем массового строительства энергоэффективного и экологичного жилья экономкласса. Причем две подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» и «Обеспечение жильем молодых семей» направлены на стимулирование спроса на жилье, а две подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» и «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации».
Российские власти в ближайшие пять лет выделят около 25 млрд руб. из федерального бюджета на стимулирование программ жилищного строительства в регионах. Об этом сообщил премьер-министр РФ Владимир Путин 22 июля на совещании по вопросам развития малоэтажного строительства. По его словам, такому строительству будет уделяться особое внимание. По подпрограмме «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» ФЦП «Жилище» на 2011 год предусмотрены субсидии на конкурсной основе на общую сумму 3,5 млрд руб.
Как считают эксперты федеральных ведомств и институтов развития – АИЖК, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС»), Фонд ЖКХ – достижение заданных параметров возможно, так как изменился сам подход к развитию жилищного строительства: теперь он включает в себя координацию всех участников инвестиционно-строительного процесса. Для выполнения поручения премьера Владимира Путина о выходе к 2020 году на показатель ввода 1 квадратного метра жилья на человека в год, Министерство регионального развития РФ совместно с Фондом «РЖС», АИЖК, Фондом ЖКХ, администрациями субъектов РФ утвердили в 2010 году плановые показатели строительства по каждому региону. Также совместно выработаны стратегии по достижению этих плановых показателей на протяжении последующих 5 лет. Все эти действия нашли свое отражение в региональных программах развития жилищного строительства.
Все сроки программных мероприятий увязаны и синхронизированы между собой. Фактически, институты развития стали соисполнителями этих региональных программ: АИЖК будет оказывать поддержку платежеспособного спроса на жилье эконом класса, Фонд РЖС – работать по вовлечению земельных участков под развитие жилищного строительства и промышленности стройматериалов.
Уже заложены основы для достижения в ближайшие пять лет намеченных результатов, в том числе и, по вводу за этот период почти 370 млн. кв. м.
Объем ввода жилья в РФ:
2008 г. – 63,7 млн. кв.м. из них 27,2 млн. кв.м. (42,7%) «малоэтажка»;
2009 г. – 59,8 млн.кв.м. из них 28,5 млн. кв. м. (47,6%) «малоэтажка»;
2010 г. - 58,4 млн.кв. метров, из них 25,5 млн. кв.м. (43,6%) «малоэтажка».
По данным Минрегионразвития, в рамках реализации мероприятий региональных программ, направленных на развитие жилищного строительства в январе-июне 2011 г. ввод жилья составил 20,7 млн. кв. м, что по отношению к аналогичному периоду предыдущего года составило 96,2% (ввод жилья, по данным Росстата, в январе-июне 2010 года составил 21,5 млн. кв. м).
Рост наблюдался в 43 регионах, причем наибольший – в Ненецком автономном округе, Калмыкии, Амурской, Орловской, Брянской и Новгородской областях.
Согласно прогнозам Минрегионразвития, к концу 2011 года в стране будет сдано в общей сложности 63 млн. кв. м жилья, что на 8% превысит аналогичные прошлогодние показатели.
Кроме того, в настоящее время на 58 земельных участках Фонда «РЖС», предоставленных под комплексное освоение, реализуется 35 проекта в 16 субъектах РФ. Общая площадь проектируемого и строящегося жилья на реализованных участках составляет более 6,46 млн. кв. м, в том числе более 1,53 млн. кв. м. – малоэтажной жилой застройки. В 2011 году под жилищное строительство планируется предоставить 2000 га, в 2012 – 2500 га, в 2013 году - 3000 га.
Проблемы развития малоэтажного жилищного строительства и механизмы их решения
Основной спектр проблем развития малоэтажного жилищного строительства лежит в области изменения категории земель, выдачи разрешительной документации, а также получения технических условий на подключение к сетям и непосредственно инфраструктурной подготовки земельного участка.
Сроки и продолжительность согласований в России выше, чем в развитых странах Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) примерно в 4 раза. Стоимость подключения к водопроводу, электроэнергии и канализации выше в 40 раз. В странах ОЭСР для согласования строительства склада инвестор должен преодолеть в среднем около 15 бюрократических процедур, в России – более 50 (период согласования превышает 2 года). Все это снижает инвестиционную привлекательность земельных участков и в целом проектов жилищного строительства, частично являясь фактором возникновения еще одного барьера на пути развития малоэтажного строительства в России – недоступности финансовых (в том числе кредитных) ресурсов для реализации таких проектов.
При этом существуют примеры успешной реализации проектов комплексной малоэтажной застройки, демонстрирующие эффективное использование уже созданных механизмов государственно-частного партнерства (Новое Ступино и Экодолье).
В целях унификации и тиражирования успешного опыта, а также в целях повсеместного развития строительства малоэтажного жилья экономического класса необходимо, чтобы Фонд «РЖС», субъекты РФ и муниципалитеты разработали и внедрили механизм бесплатной передачи земельных участков под малоэтажную застройку. В этом случае у муниципальных властей появится реальная возможность выполнить обязательства по обеспечению жильем социальных категорий граждан, безвозмездному предоставлению земельных участков гражданам, проживающим и работающим в регионе более 5 лет, а также безвозмездному предоставлению участков для индивидуального жилищного строительства гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (не имеющим «первого» жилья).
Предлагается принять необходимые меры по оптимизации процедур формирования и предоставления земельных участков для строительства и получения разрешения на строительство, в частности ускорить принятие поправок в действующее законодательство в части совершенствования порядка выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию; сокращения проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий; определения отдельных видов подготовительных работ, которые могут быть выполнены до выдачи разрешения на строительство.
Предлагается также рассмотреть возможность упразднения дублирующей процедуры: присвоения землям категории и определение вида разрешенного использования. Это, в частности, позволит упростить проведение кадастра, снизить сроки вовлечения земель в хозяйственную деятельность, а также коррупционную составляющую.
Строительство объектов коммунальной инфраструктуры предлагается осуществлять организациями коммунального комплекса – сетевыми компаниями с их последующей эксплуатацией. Окупаемость их затрат на строительство достигается путем формирования и защиты инвестиционных программ развития, с включением инвестиционной составляющей в надбавку к тарифу на оказание жилищно-коммунальных услуг. Инвестиционные программы должны быть синхронизированы с региональными программами стимулирования развития жилищного строительства.
Снижение стоимости квадратного метра
При строительстве многоэтажных домов до 30% в стоимости 1 кв. м общей площади жилья составляют инженерные коммуникации. Минрегион среди мер по снижению стоимости 1 кв. м предлагает при строительстве многоэтажных жилых домов исключать из стоимости жилья затраты на инженерные коммуникации. Таким образом, конечный потребитель сможет приобрести квартиру, например, стоимостью 3 млн. руб., за 2,1 млн. руб. При этом оставшаяся сумма в 900 тыс. руб. будет распределяться равными долями на срок до 10 лет и включаться в виде индивидуального тарифа в коммунальные платежи: т.е. в данном конкретном случае ежемесячная сумма такого индивидуального тарифа составит 7,5 тыс. руб. По окончании погашения стоимости строительства инженерных коммуникаций владелец жилья вновь переходит к общегородским тарифам.
Аналогичный механизм будет действовать и при строительстве малоэтажных домов, где стоимость инженерных коммуникаций составляет до 50% в стоимости 1 кв. м.
Все механизмы, необходимые для этого, уже закреплены действующим законодательством, и это:
– переход на долгосрочное регулирование тарифов на коммунальные услуги с учетом доходности инвестированного капитала;
– заключение соглашений с естественными монополиями о содействии в присоединении к сетям инженерно-технического обеспечения в рамках реализации приоритетных жилищных проектов;
– строительство и модернизация объектов инженерной и транспортной инфраструктуры на основе концессионных соглашений в рамках действующего законодательства (федеральный закон от 2 июля 2010 г. №152-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
По словам главы Минрегионразвития, Дополнительно может быть разработан порядок предоставления определенных льгот сетевым компаниям, инвестирующим в инженерное обустройство территорий малоэтажной застройки.
С целью сокращения срока прохождения государственной экспертизы проектной документации планируется разработать базу типовой проектной документации объектов малоэтажного жилищного строительства.
Помимо этого Минрегионразвития в настоящее время разрабатывает типовые проекты обеспечения малоэтажной жилищной застройки инженерной инфраструктурой, в том числе децентрализованной с объемом вводимого жилья 50 тыс. кв. м, 100 тыс. кв. м и 150 тыс. кв. м, позволяющие за счет оптимизации проектировочных, строительных, инженерных решений минимизировать затраты на строительство поселка и достижения максимальной эффективности инвестиций. Как считают в ведомстве, вкупе с использованием проектов малоэтажных домов повторного применения это позволит сформировать в высокой степени стандартизированный, а значит, ликвидный продукт, что в свою очередь позволит банкам предлагать застройщикам оптимальные условия финансирования таких проектов.
Для строительства объектов социальной инфраструктуры министерство предлагает разработать механизм предоставления средств из бюджета (при этом имеются в виду кредитные средства, которые бюджет возвращает за счет налоговых поступлений от реализации проекта). Также предлагается предоставлять долгосрочные (сроком от 5 и более лет) бюджетные кредиты субъектам РФ на строительство объектов социального и транспортного назначения в рамках проектов комплексного освоения территорий, включенных в региональные целевые программы развития жилищного строительства субъектов РФ.
Минрегионразвития считает необходимым широко использовать механизмы проектного финансирования жилищного строительства. При этом финансирование осуществляется инвестиционными компаниями, привлекающими денежные средства на открытом рынке у частных и институциональных инвесторов. Инвестиционные компании не имеют таких ограничений при финансировании проектов строительства, как коммерческие банки. Привлечение денежных средств такими компаниями обычно осуществляется посредством эмиссии ценных бумаг (акций, облигаций и т.п.). На период до изменения банковского законодательства и нормативных документов ЦБ РФ, правительством России может быть создана государственная инвестиционная компания (ОАО с контрольным пакетом у государства), наделенная на первом этапе федеральными гарантиями и гарантиями субъектов РФ для выпуска жилищных облигаций. В дальнейшем, в собственности данной компании будет находиться построенное жилье (в том числе арендное), которое может служить обеспечением эмитируемых ценных бумаг.
Предлагается также оптимизировать государственную регистрацию перехода прав собственности на жилые помещения, построенные в рамках комплексных проектов малоэтажной застройки.
Стоит отметить, что выступая на совещании в Новом Ступино, Владимир Путин предложил освободить семьи с двумя и более детьми от платы за инженерную инфраструктуру при покупке домов.
Как сообщил глава Минрегионразвития Виктор Басаргин, возглавляемое им ведомство планирует запустить на Кольском полуострове и в Архангельской области, на Урале и в Сибири пилотные проекты по строительству сборных малоэтажных домов, в которых минимальная цена квадратного метра составит 10-12 тыс. руб., а максимальная (зависит от региона) – 30 тыс. руб.
Законодательная работа
В Минрегионразвития считают целесообразным внести изменения в статью 13 Федерального закона от 13.12.2010 № 357-ФЗ «О федеральном бюджете на 2011 и на плановый период 2012 и 2013 годов» в части дополнения целей предоставления бюджетных кредитов реализацией проектов развития транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры при строительстве жилья экономического класса. Кроме того, предлагается внести изменения в статью 93.3 Бюджетного кодекса РФ в части увеличения срока, на который предоставляется бюджетный кредит до 7-10 лет.
Подготовлен также ряд законопроектов, призванных стать одними из ключевых инструментов в реализации программ жилищного строительства. В основе одного из предлагаемых нами законопроектов лежит принцип безвозмездной передачи земельного участка, обеспеченного инженерной инфраструктурой, застройщику, взявшему на себя обязательства по реализации 1 кв. м жилья эконом класса, возведенного на этом участке, по наименьшей цене от норматива стоимости, установленного Минрегионразвития. По расчетам министерства, в 2011 году закон будет принят Государственной Думой.
Аналогичные по смыслу изменения готовятся в 161-ФЗ и по фонду РЖС. Все планируемые законодательные инициативы направлены, в первую очередь, на повышение уровня доступности жилья экономического класса, как построенного девелоперскими компаниями, так и объединениями граждан.
Необходимо также ускорить принятие законопроекта № 388150-4 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий», предполагающего не только создание механизмов льготного приобретения земельного участка, но также форм управления территорией застройки.
С целью стимулирования использования инновационных технологий строительства жилья и повышения его энергоэффективности возможно субсидирование государством процентных ставок по кредитам застройщиков и ипотечных ставок для потребителей, строящих и приобретающих энергоэффективные дома. В случае приобретения жилья государством для выполнения обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, определенных федеральным законодательством, представляется разумным устанавливать повышающий коэффициент для жилья, соответствующего современным требованиям энергоэффективности. Также целесообразно рассмотреть предоставление налоговых льгот по жилью, отвечающему повышенным требованиям по энергоэффективности и экологичности.
Роль малоэтажного строительства в модернизации экономики РФ
В рамках модернизации экономики России Руководством страны поставлена задача добиться увеличения ввода жилья до 142 млн. квадратных метров к 2020 году, то есть строить 1 кв. м на 1 человека. Реализовать эту задачу, сохранив существующую структуру жилищного строительства, невозможно.
Малоэтажное строительство обладает рядом ключевых преимуществ.
1. Короткий цикл возведения здания.
2. Низкая стоимость квадратного метра.
3. Высокое качество строительства.
4. Экономичность в эксплуатации.
5. Социальный аспект. Формирование благоприятной жилой среды с высокими потребительскими качествами.
Таким образом, комплексная малоэтажная застройка имеет все преимущества по сравнению с многоэтажной как наиболее комфортная, здоровая, гармонирующая с окружающей средой, ресурсосберегающая и экономичная. Такая застройка пригодна для городов любых категорий, в том числе расположенных на территориях со сложным рельефом, высокой сейсмичностью и слабыми грунтами.
Реализовать задачу радикального наращивания объемов строительства в сжатые сроки при соблюдении современных требований к качеству жилья и градостроительной среды возможно только с использованием ресурсов малоэтажного строительства.