«Метриум»: Жить на высоте – обзор рынка пентхаусов! 

Аналитики компании «Метриум» подготовили обзор рынка пентхаусов в новостройках «старой» Москвы. В I квартале 2023 года представлено 202 таких лота в 44 проектах бизнес-класса, премиального и элитного сегмента. Наиболее доступный пентхаус (30,9 млн рублей) стоит в 104 раза дешевле самого дорого (3,2 млрд рублей).

 Бизнес-класс

В настоящее время в массовых новостройках «старой» Москвы пентхаусов нет. При этом пять лет назад подобный формат был представлен в трех проектах комфорт-класса. Отказ от пентхаусов в массовых ЖК обусловлен, главным образом, несоответствием продукта запросам целевой аудитории, а также значительным ростом цен на квартиры и апартаменты (на 103,4% c января 2018 года).

Из 136 новостроек бизнес-класса, представленных на первичном рынке «старой» Москвы в I квартале 2023 года, в продаже находится 91 пентхаус в 11 комплексах. Доля проектов бизнес-класса с пентхаусами составляет всего 8,1% (11 из 136). Доля апартаментов равна 6,6%, квартир – 93,4%.

Структура предложения данной категории лотов в бизнес-классе по типу отделки отличается от наблюдаемой в целом по рынку новостроек данного сегмента. Лишь в 4 пентхаусах сделан ремонт «под ключ», еще в 10 лотах выполнена отделка white box. Соответственно, доля таких лотов с отделкой составляет 15,4%, без отделки – 84,6%.

Следует отметить, что 7 из 11 проектов бизнес-класса с пентхаусами расположены на западе Москвы (четыре в ЗАО, два в СЗАО и один в ЮЗАО). Еще три комплекса с пентхаусами находятся в ЮАО и один в СВАО. 

Средняя цена квадратного метра в пентхаусах бизнес-класса составляет 628,1 тысяч рублей. Это на 48,6% больше средней цены в московских новостройках бизнес-класса (422,6 тысяч рублей за кв. м).

Самый компактный пентхаус бизнес-класса расположен в жилом комплексе «Достижение» (52 кв. м). Самым доступным является пентхаус в ЖК WOW (30,9 млн рублей за 62,9 кв. м). Самый большой пентхаус находится в жилом комплексе «Архитектор» (252 кв. м), самый дорогой – в ЖК West Garden (174,6 млн руб. за 205,9 кв. м).

«Пентхаусы – редкий, но востребованный формат, – отмечает Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. –  Пентхаусы бизнес- и премиум-класса стоят дешевле, чем элитные, но зачастую соизмеримы по ключевым характеристикам: от площади до завораживающих видов из окон. Отличается же исключительно статус локации. Например, пентхаусы в нашем ЖК бизнес-класса «Павелецкая Сити» (Даниловский район), который мы реализуем совместно с Level Group, имеют площадь до 144 кв. м, потолки высотой 4,5 м и собственные приватные террасы, откуда как на ладони виден весь центр столицы».  

Рейтинг проектов бизнес-класса с пентхаусами по средней цене кв. м

Проект	Район / Округ	Тип	Девелопер	Ср. цена, тыс. руб./кв. м	Бюджет пр-я,     млн руб./кв. м
					Min	Max
Level Стрешнево	Покровское-Стрешнево/ СЗАО	апартамент	Level Group	347,8	59,7 / 234,1	86,6 / 227
West Tower	Очаково-Матвеевское/ ЗАО	апартамент	ГК Ташир	402,3	96,6 / 193,2	107 / 214
Forst	Даниловский/ ЮАО	квартира	ПИК	416,2	37,1 / 88,5	79,9 / 162,7
Архитектор	Обручевский/ ЮЗАО	квартира	ГК ФСК	440,4	107,5 / 252
WOW	Даниловский/ ЮАО	квартира	Страна Девелопмент	455,6	30,9 / 62,9	51,3 / 110,7
Достижение	Марфино/ СВАО	квартира	Sminex-ИНТЕКО	482,2	35,6 / 52	107,1 / 126,4
Событие	Раменки/ ЗАО	квартира	ДОНСТРОЙ	482,4	70,3 / 122,3	93,6 / 163,3
Level Мичуринский	Очаково-Матвеевское/ ЗАО	квартира	Level Group	515,9	85,4 / 178	125,2 / 249,1
Павелецкая Сити	Даниловский/ ЮАО	квартира	MR Group, Level Group	541,1	105,3 / 142,5	109,4 / 144,3
Остров	Хорошево-Мневники/ СЗАО	квартира	ДОНСТРОЙ	546,4	63 / 109,4	159,8 / 187,9
West Garden	Раменки/ ЗАО	квартира	Sminex-ИНТЕКО	597,5	137,7 / 167,5	174,65 / 205,9

Источник: «Метриум» 

Премиум-класс

На первичном рынке премиум-класса в I квартале 2023 года представлен 31 пентхаус в 8 проектах. Доля премиальных проектов с пентхаусами равна 15,1% (8 из 53). В структуре экспозиции по типологиям пентхаусов в премиальных новостройках доля квартир и апартаментов составляет 74,2% и 25,8% соответственно. Доля предложения в премиальных пентхаусах с отделкой равна 51,6% (whitebox – 35,5%, отделка «под ключ» – 16,1%), без отделки – 48,4%.

Больше всего премиальных проектов с пентхаусами расположено в ЦАО (четыре проекта). Два комплекса премиум-класса с пентхаусами находится в САО, по одному – в ЮАО и ЗАО. 

Квадратный метр в премиальных пентхаусах в среднем стоит 1,1 млн рублей. Данный показатель на 82% превышает среднюю цену в новостройках премиум-класса (604,3 тысяч рублей за кв. м).

Самый компактный пентхаус премиум-класса расположен в апарт-комплексе «Резиденция Тверская» (109,9 кв. м), а самый доступный – в ЖК Symphony 34 (67,4 млн рублей за 135 кв. м). В свою очередь, самый крупный и одновременно самый дорогой премиальный пентхаус находится в комплексе апартаментов Balchug Residence (1,6 млрд рублей за 2384,2 кв. м).

«Среди клиентов премиальной недвижимости сегодня востребованы двухуровневые пентхаусы, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. – Такие лоты открывают широкие возможности для индивидуального зонирования пространства. Нередко пентхаусы имеют собственные приватные террасы, где можно организовать лаундж-зоны и оранжереи. Кроме того, такое жилье открывает широкий простор для воплощения оригинальных дизайнерских идей. Например, планировки для пентхаусов в жилом квартале «Прайм Парк» разработали ведущие европейские архитекторы: Филип Болл и Ладзаро Рабони». 

Рейтинг премиальных проектов с пентхаусами по средней цене кв. м

Проект	Район / Округ	Тип	Девелопер	Ср. цена, тыс. руб./кв. м	Бюджет пр.,     млн руб./кв. м
					Min	Max
Symphony 34	Савеловский/ САО	квартира	MR Group	409,4	68,5 / 135	77,9 / 154
Dream Towers	Нагатинский Затон/ ЮАО	квартира	Regions Development	406	191,5 / 228	205 / 233
Прайм Парк	Хорошевский/ САО	квартира	Optima Development	643,1	122,7 / 194,8	156,6 / 261
RedSide	Пресненский/ ЦАО	квартира	INSIGMA	713,9	250 / 350,2
Balchug Residence	Замоскворечье/ ЦАО	апартамент	Sminex-ИНТЕКО	760,9	481,5 / 321,2	1607 / 2384,2
РЕКА	Раменки/ ЗАО	квартира	ДОНСТРОЙ	803,2	212,3 / 229,7	224,8 / 243,2
Резиденция Тверская	Тверской/ ЦАО	апартамент	Ковакс	923,5	153,9 / 109,9	226,4 / 161,7
Дом на Тишинке	Пресненский/ ЦАО	квартира	ДОНСТРОЙ	936,2	250 / 195,2

Источник: «Метриум» 

Элитный сегмент

В элитном сегменте первичного рынка Москвы в продаже представлено 80 пентхаусов в 25 проектах. Доля элитных проектов с пентхаусами достигает 39,1%.

Доля апартаментов составляет 41,25%, квартир – 58,75%. Прежде на элитном рынке наблюдался дефицит квартир-пентхаусов. Сегодня застройщики стремятся его восполнить.

Элитные пентхаусы редко реализуются с отделкой. Даже в проектах, где все остальные лоты продаются с предчистовым или чистовым ремонтом, в пентхаусах он зачастую не выполняется. Некоторые девелоперы предлагают отделку исключительно как дополнительную опцию на усмотрение клиента.

Почти все элитные проекты с пентхаусами находятся в ЦАО (24 проекта). Лишь одна новостройка расположена в другом округе. Это ЖК WOODS, который строится на западе Москвы, в Раменках. Больше всего новостроек с пентхаусами представлено в Хамовниках (пять проектов), Пресненском районе (четыре проекта), в Таганском районе и Замоскворечье (по 3 проекта).

«Пентхаусы в элитных жилых проектах – это всегда особенный продукт, – говорит Екатерина Фонарева, коммерческий директор KR Properties. – Высокий статус такого жилья подчеркивает индивидуальные характеристики каждого лота. Например, в пентхаусах нашего строящегося клубного дома «Мюр & Мерилиз» высота потолков будет достигать 4,7 м. Из панорамных окон, обращенных на три стороны света, откроется широкая панорама с видами на костел Непорочного Зачатия, небоскребы «Москва-Сити» и Кремль. Кроме того, собственникам пентхаусов гарантирована максимальная приватность, в частности, благодаря наличию в каждой резиденции сразу двух входов».

Средняя цена квадратного метра в пентхаусах, расположенных в элитных новостройках, составляет 2,6 млн рублей, что на 52,9% больше средней цены первичного элитного рынка столицы (1,7 млн рублей за кв. м).

Самый компактный элитный пентхаус расположен в апарт-комплексе «Космо 4/22» (63,1 кв. м). Этот лот также является самым доступным (146,7 млн рублей). Самый просторной пентхаус в элитном сегменте находится в комплексе апартаментов Vesper Tverskaya (1067,4 кв. м), он же самой дорогой (3,2 млрд рублей). 

Рейтинг элитных проектов с пентхаусами по средней цене кв. м

Проект	Район / Округ	Тип	Девелопер	Ср. цена, тыс. руб./кв. м	Бюджет пр.,     млн, руб.кв. м
					Min	Max
Мюр & Мерилиз	Пресненский/ ЦАО	квартира	KR Properties	851,2	315,3 / 266,4	373,8 / 318,9
Turandot Residences	Арбат/ ЦАО	квартира	Valartis Group	973,3	229,4 / 229,4
Roza Rossa	Хамовники/ ЦАО	апартамент	KR Properties	991	495/ 309,3	529/ 330,6
Звезды Арбата	Арбат/ ЦАО	апартамент	Балтийская Строительная Компания	1004,5	223 / 249	764,1 / 415,8
TITUL на Серебрянической	Таганский/ ЦАО	квартира	Центр-Инвест	1139	275,4 / 245,4	370,9 / 276,1
Knightsbridge Private Park	Хамовники/ ЦАО	квартира	Реставрация Н	1222,7	452,3 / 501,6	684 / 482
Bogenhouse	Замоскворечье/ ЦАО	апартамент	Lexion Development	1262,4	330 / 261,4
Lucky	Пресненский/ ЦАО	квартира	Vesper	1288,4	254,2 / 168,9	821,3 / 460,1
SAVVIN RIVER RESIDENCE	Хамовники/ ЦАО	квартира	Гардтекс	1314,6	390,9 / 260,6
ORDYNKA	Замоскворечье/ ЦАО	апартамент	INSIGMA	1331,7	235,8 / 175,7
Космо 4/22	Замоскворечье/ ЦАО	апартамент	Галс Девелопмент	1334,9	146,7 / 63,1	483,4 / 162,1
Тессинский, 1	Таганский/ ЦАО	квартира	INSIGMA	1361,4	312,8 / 218	644,4 / 441
WOODS	Раменки/ ЗАО	квартира	AB Development	1362,7	1581,2 / 687
Дом Абрикосова	Басманный/ ЦАО	квартира	MR Group	1445,4	165,1 / 97,1
Kuznetsky Most 12 by Lalique	Мещанский/ ЦАО	апартамент	KR Properties	1681,7	1173,3 / 400,5		1493,3 / 459,3
Vesper Tverskaya	Тверской/ ЦАО	апартамент	Vesper	1931,4	3202,2 / 1067,4
High Garden	Хамовники/ ЦАО	квартира	Инвест Строй	2098,2	950 / 400
Дом с Атлантами	Таганский/ ЦАО	квартира	ВМС Девелопмент	2101,5	888,8 / 330,6	898,2 / 338
Lion Gate	Мещанский/ ЦАО	квартира	AP Development	2124,7	737,25 / 346,8	1570,1 / 540
Чистые пруды	Басманный/ ЦАО	квартира	Sminex-ИНТЕКО	2378,4	737,5 / 237,2	1365,7 / 387,4
The Patricks	Пресненский/ ЦАО	апартамент	R4S Group	2765,1	924 / 264
Лаврушинский	Якиманка/ ЦАО	квартира	Sminex-ИНТЕКО	2795,7	451,6 / 198,4	2086,35 / 459,4
Большая Дмитровка IX	Тверской/ ЦАО	апартамент	Ингеоцентр	3038,7	331 / 147	1553 / 475
Малая Бронная 15	Пресненский/ ЦАО	квартира	REALTY4SALE	3722,8	1366 / 325,2	1736,1 / 434
Carre Blanc	Хамовники/ ЦАО	апартамент	Торговый дом Шатер	4000	3063,6 / 765,9

Источник: «Метриум» 

«Пентхаусы – это эксклюзивные объекты, которые нередко служат «визитными карточками» проектов, подчеркивая их престижность, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Об исключительности пентхаусов свидетельствует крайне небольшой объем предложения: сейчас на них приходится менее 0,3% от общего числа экспонируемых на первичном рынке «старой» Москвы квартир и апартаментов всех сегментов. Кроме того, пентхаусы зачастую являются очень дорогими и просторными лотами. Сегодня их средняя площадь составляет 229,1 кв. м, а средняя цена – 1,4 млн рублей за кв. м. В пентхаусах часто есть помещения и опции, которые отсутствуют в обычных квартирах: от видовых террас до настоящего камина. Нередко девелоперы, рассчитывая на отложенный спрос, выводят пентхаусы на рынок ближе к окончанию реализации проекта».

Автор/источник:
Компания «Метриум», metrium.ru