В отеле «Ремезов» (Тюмень) состоялся круглый стол «Есть ли жизнь под Тюменью?», посвященный рынку загородного жилья.
Мероприятие, организованное газетой «Недвижимость Строительство для всех», собрало девелоперов коттеджных поселков, производителей быстровозводимых домов, риэлторов, банкиров и представителей энергосетевой компании.
Основной вывод круглого стола: в отличие от рынка новостроек-многоэтажек, который регулируется законом №214, рынок загородной недвижимости находится в зачаточном состоянии, не имея четкой законодательной базы и ценовых ориентиров. Идентичные соседние участки под Тюменью могут быть проданы в одно и то же время по совершенно разной стоимости.
Представлен рынок, в основном, дачами и проектами элитных поселков, возникших по принципу «купил по дешевке землю, разделил на части и продаю втридорога».
Самый востребованный сегмент - жилье эконом-класса на окраинах Тюмени, - не развивается в силу, по меньшей мере, двух причин: низкой прибыльности для девелоперов (маржа будет небольшой) и федеральной собственности на землю.
Хотя для полного удовлетворения всех желающих потребностей тюменцев в относительно дешевом загородном жилье достаточно было бы выделить участок размером пять на десять километров на границе города, нарезать по 10 соток, подвести сети и застроить домами — и это хватило бы на 50 тыс. семей.
Согласно исследованиям риэлторов, граждане готовы покупать такие дома по 2,2-2,7 млн руб., однако предложения нет, а в такую сумму обходятся лишь пустые участки в строящихся коттеджных поселках.
Участники круглого стола
Модератор – Аюр Ербактанов, эксперт рынка загородной недвижимости.
1. Шанаурина Полина Викторовна, директор управления по работе с партнерами Западно-Сибирского банка Сбербанка России;
2. Максимов Олег Николаевич, управляющий филиала «Тюменский» Собинбанка;
3. Попов Александр Сергеевич, начальник отдела розничного бизнеса Ханты-Мансийского банка;
4. Тарасов Денис Леонидович, начальник управления по кредитованию Стройлесбанка;
5. Ларкина Елена Валерьевна, директор ООО «Капитал Проект»;
6. Панасюк Андрей Петрович, директор по маркетингу и продажам «Мирово Парк»;
7. Морозов Александр Анатольевич, зам. ген. директора ЗАО «Базис-Консалт»;
8. Гейн Роман Викторович, ген. директор ООО «Новая земля»;
9. Молодкина Светлана, начальник информационно-аналитического отдела компании «АЛКО», Ирина Апасова, аналитик рынка загородной недвижимости "АЛКО";
10. Слотин Андрей Руфович, ген. директор ООО «Адвекс-Т»;
11. Хусаинов Ильдар Борисович, директор РАН «Этажи»;
12. Шагимуратов Александр Мидхатович, заместитель директора по правовым вопросам ОАО «Суэнко»;
13. Пономарев Андрей Андреевич, руководитель проекта ООО «Вымпел-дом».
Недвижимость за городом: большой спрос – огромная цена
Спрос на тюменскую загородную недвижимость огромен. За последний период на рынок с активными предложениями вышли несколько новых проектов. Однако, как утверждают эксперты, этот сегмент рынка в нашей области сейчас в самом зачаточном состоянии: только сейчас определяются классы, развиваются направления, а стоимость земли зависит только от спроса.
Участники круглого стола «Есть ли жизнь под Тюменью?», организованного газетой «Строительство Недвижимость для всех», в понедельник обсудили новые загородные проекты, их покупателей, а также способы приобретения земли. Жизнь под Тюменью, конечно, есть, но какая?
По-прежнему, как и все последние годы, в мечтах горожан - дома площадью 70-90 «квадратов» как можно ближе к городу и с невысокой стоимостью - порядка 2,2-2,7 млн рублей. Такие данные привел директор регионального агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов. Но предложения такого сейчас практически нет. Есть лишь отдаленные земельные участки, чаще без подряда.
По данным независимого эксперта рынка загородной недвижимости Аюра Ербактанова, на сегодня около 60% покупаемых земель вокруг областного центра остаются незастроенными; на 30% территорий медленными темпами идет строительство, чаще всего это забор, отмечает эксперт; и лишь порядка 10% покупателей осваивают участки в плане строительства быстро.
Кто же покупает участки? По данным специалистов, желание жить за городом сегодня просыпается у городских жителей разного возраста и положения в обществе, активно переселяются в тюменские малоэтажные поселки переселенцы с северных районов области. Молодые семьи ищут бюджетный вариант в виде земельного участка с возможностью небольшого «самостроя» на нем. Обеспеченные, наоборот, планируют строить шикарные замки или объекты, разработанные различными дизайнерами.
По мнению управляющего тюменским филиалом Собинбанка Олега Максимова, семье с двумя детьми, которые учатся в городской школе (предположим, в разную смену), посещают кружки опять же в центре, совершенно невыгодно и неудобно жить за чертой города: постоянно нужно искать способ добраться в нужную точку – родителям нужно иметь как минимум два автомобиля. «Квартира – это семейная необходимость, а земля и дом за городом – это уже роскошь», - отметила директор управления по работе с партнерами Западно-Сибирского банка Сбербанка России Полина Шанаурина. Здесь у участников мероприятия мнения несколько разошлись – все-таки это зависит от образа жизни.
Что касается стоимости недвижимости за городом, она очень разнообразна и зависит только от спроса. Здесь сложно говорить о средней цифре. Приводя примеры, риэлторы отмечают, что продать два идентичных участка, находящихся недалеко друг от друга, можно совершенно по разной цене в зависимости от сроков продажи.
При этом несколько тюменских банков готовы давать ипотеку на земельный участок, например, Ханты-Мансийский банк, Сбербанк, Стройлесбанк. Собинбанк предлагает кредиты на приобретение недвижимости под залог имеющейся. То есть, способы найти деньги на покупку земли при желании есть. И, как отмечают сами банкиры, «земельная ипотека» - продукт востребованный. Однако возникают разные обстоятельства: кто-то берет кредит на покупку земли, соответственно, не имея средств на само строительство, долго затягивает его; другой-то покупает землю в кредит, но имеющиеся накопленные средства направляет на стройку. Отсюда и возникают либо пустующие участки, либо хаотично застроенные территории.
Сложностью к освоению территории является не только неверно распланированные финансы, но также подключение коммуникаций: газа, электричества. Если вопрос с водой можно решить, выкопав скважину, то вопрос подключения к электро- или газовым сетям необходимо решать через сетевые компании. А решать вопрос подключения имеет право только собственник. Нередко частник делит свои гектары на участки и продает их – и пусть каждый собственник подводит сети сам – это неправильно. Грамотно будет составить один проект планировки всего района и обратиться в компанию для расчета возможных мощностей на местности и за определением стоимости, а потом продавать участки, вложив в их стоимость сумму за технологическое присоединение, уверен замдиректора по правовым вопросам ОАО СУЭНКО Александр Шагимуратов.
Помимо сетей и дорог сегодня интерес потребителя расширился, отметил Аюр Ербактанов: интересует покупателей проект планировки района в целом, социальные объекты, а также окружение – соседи. Вот здесь уже подключаются современные, недавно вышедшие на рынок поселки. «Немало проектов выходит на рынок без документации, техусловий, а в дальнейшем проект уходит в небытие. Сначала должен быть проработанный проект – затем продажи», - считает директор по маркетингу и продажам «Мирово Парк» Андрей Панасюк.
Подытожив тему, Ильдар Хусаинов пояснил, что рынок загородной недвижимости только начинает свое развитие. Ему не хватает системности, инновационности, капиталоемкости. Руководитель агентства недвижимости уверен, что необходимо отходить от продаж голой земли, пора реализовывать готовые проекты – готовые дома или участки с подрядом. Таким образом, легче будет и работать с банками, и снимутся лишние риски перед покупателями. Рынок требует организации, в связи с чем, необходимо влияние власти: требуется создать орган, который будет системно этим заниматься.
Автор/источник - Евгения Лямзина, http://www.dom72.ru