Как известно, группа "Эксперт" имеет свой проект в сети "Российский дом будущего".
Строительная тематика - очень благодарная тема - в ней соединяются все перепития нашей жизни. Барт Голдхорн представляет свое видение темы строительства на этом проекте. Например, он считает, что коттеджи - это не решение массовой проблемы, это утопия. Выжимка из его интервью (цитаты):
1. Перехлест мне видится и в повальном увлечении коттеджным строительством. В советское время строили только в городе, сейчас все хотят жить в отдельном доме. За городом в чистом поле строятся эти странные большие кирпичные постройки. Только теперь, постояв в утренних пробках, люди начинают понимать, что это не решение. На мой взгляд, была и есть замечательная русская традиция «квартира в городе плюс дача». Ее можно развивать и дальше.
2. В Европе есть значительный сегмент общественного жилья, которое сдается в аренду по льготным ценам - во многих городах это больше половины жилого фонда. Существует огромное число финансовых механизмов, связанных с жильем: жилищно-накопительные кооперативы, субсидии на аренду, субсидии процентной ставки, дома с ограниченной арендной платой и так далее. Они в России почему-то пока не применяются.
3. Сейчас надо думать, какой будет новая фаза, какие механизмы заложить. И самая главная опасность сегодня - попытка вернуться к старой советской модели. Не только потому, что эти дома не очень хорошие, не очень удобные. Надо понимать, что советская модель с ее технологиями была напрямую связана с ушедшей социалистической системой политического и экономического управления страной. Тогда это работало, сейчас это невозможно. Это все равно что восстановить производство автомобилей «Лада» семидесятых годов. Они будут ездить.
4.Сейчас в строительстве по-прежнему очень много ручного труда. Но с развитием общества сами строители становятся средним классом, а значит, должны иметь возможность купить квартиру. При маленькой зарплате строитель за всю жизнь не сможет заработать на квартиру. Именно поэтому необходима индустриализация в строительстве, то есть минимизация человеко-часов, затраченных на строительство дома. У России есть два пути. Или переходить к современным индустриальным методам строительства, потому что русские строители уже не готовы работать за небольшие деньги руками. Или ввозить огромное число рабочих из Средней Азии, но при этом возникают большие миграционные проблемы.
5.Что касается технологий, то возврата к крупнопанельному жилью быть не должно. Это устаревшая технология - в Европе от нее отказались еще в семидесятые годы. Посмотрим на эволюцию панельного домостроения. В Западной Европе оно было широко распространено после войны. В то время нужно было много строить, чтобы дать людям крышу над головой. Были построены заводы, существовал единый заказ, и острота жилищной проблемы за счет больших объемов строительства была в основном снята.
Но что произошло потом? Государство стало меньше вкладывать в строительство, а люди начали сами решать, какое жилье им покупать. И оказалось, что им нужно разнообразие. Кто-то захотел жить в коттедже, кто-то - в блокированных домах, третьи - в малоэтажных комплексах. Крупнопанельное домостроение дать разнообразия не могло. В условиях рынка и без поддержки государства крупные заводы не смогли обеспечивать свою загрузку.
Именно в семидесятые в европейском домостроении произошла смена технологического уклада: от крупнопанельного к мелкосборному. Индустриальный характер строительства остался. Дома по-прежнему собирали из деталей, изготовленных на заводе, но при этом резко увеличилась номенклатура выпускаемых изделий. Грубо говоря, крупнопанельный дом собирался из двадцати деталей, а мелкосборный - из ста. Большое число производителей стало делать отдельные детали дома.
В отличие от крупнопанельного домостроения новые строительные технологии - это открытые системы. Они сопрягаются друг с другом, легко модифицируются и развиваются. Эта система открыта к развитию и способна быстро реагировать на изменения покупательских предпочтений или появление строительных новинок. И конечно, новые строительные системы дали разнообразие архитектуры: дома теперь могут быть любыми по фасадам и планировкам.
Малоэтажное строительство в России - что это сегодня - честный малый бизнес или дикие бригады?
Много небольших компаний занимается строительством деревянных домов и даже производством пиломатериалов и строительных материалов. Это действительно малый бизнес - часто его начинают квалифицированные строители, у которых многолетний опыт работы, что дает возможность строить с высоким качеством.
В теории любой строитель может начать самостоятельную деятельность, но оставаться в рядах частных предпринимателей навсегда смогут не все.
Малоэтажное строительство поражает своими технологическими возможностями и перспективами. В России пока не сложился рынок технологий - зачастую строителям просто не хватает знаний, а жажда быстрой перспективы отключает в людях здравый смысл. Но выжить легче именно професиионалам.
Начинать свой бизнес можно с регистрации индивидуального предпринимателя.
Для начала надо изучить строительный рынок - конкретный сектор, в котором Вы собираетесь работать.
6.Интересная ситуация складывается и со стоимостью строительства. Недавно я встречался со строителями, и они мне предложили построить дом по трем технологиям: из кирпича, сэндвич-панелей или из дерева. Самое удивительное, что цена во всех трех случаях была одинаковая - восемьсот долларов за квадратный метр. Дешевые и дорогие технологии стоили одинаково...
7.Это очень важная тема - прозрачность строительства. Сметная стоимость голландского рабочего составляет двадцать пять-тридцать евро в час, а труд российского рабочего на порядок дешевле. Тем не менее себестоимость строительства в Голландии и в Москве сегодня примерно одинакова. И трудно понять, откуда берется эта разница.
В Голландии существует чуть ли не веками отработанная система смет. В них отражается вся стройка, до последнего гвоздя. И архитектору, который в Голландии представляет в проекте заказчика, легко варьировать цену строительства. Если заказчику нужно удешевить проект, то архитектор знает, в каких разделах можно предложить другое решение или более дешевые материалы, чтобы в итоге здание все равно получилось качественным и имело хорошую архитектуру.
Было бы очень интересно сравнить голландские и российские сметы. Взять голландский жилой комплекс и пересчитать этот проект с российскими сметчиками по местным ценам. Это может дать интересные результаты. Мы поймем, куда утекают деньги, как можно оптимизировать проекты в российских условиях, каких производств не хватает в России.
Еще одно исследование, которое стоит провести, касается СНИПов, которые в России по-прежнему определяют многое. Можно сравнить российские и голландские нормы. Есть ощущение, что российские СНИПы сильно тормозят развитие отрасли. Они были придуманы под определенный тип строительства. У них даже принцип иной, чем в Европе. Там нормы - это ограничения, внутри которых ты свободен. В России нормы - это нормативы: делай именно так.
Десятки удельных княжеств на полях Подмосковья.
8.Главная причина в том, что очень плохо работают государственные и муниципальные структуры, которые должны готовить землю для строительства и давать строителям возможность строить. Одна из проблем в том, что заказчик покупает земельный участок и не знает, что он может там делать. Там еще ничего не готово. Он должен сам строить какой-то коллектор, какую-то электроподстанцию, надо все это согласовывать.
Меня удивляет, что Москва инвестирует огромные деньги в строительство, но практически не инвестирует в проектирование. Сейчас проектирование начинается только тогда, когда девелопер купил участок. Правильный же путь в том, чтобы город был заказчиком для проектировщиков, которые вырабатывают концепцию и для района в целом, и для отдельных участков. Концепция должна быть общественно нужной. Власти исходя из нужд города должны определять размеры будущего строительства и, соответственно, цену земельного участка.
Сегодня архитектор, разрабатывая концепцию застройки участка, обслуживает девелопера. А значит, отстаивает его интересы, максимально увеличивая этажность и выход площадей с участка. А у города нет своей позиции, и начинается торг. Вносятся дополнительные аргументы в конвертах.
9. За городом все вообще поставлено с ног на голову. Освоение Подмосковья происходит хаотично, без градостроительного планирования. Каждый застройщик, кто смог отхватить участок, строит свои сети, дороги. Планы этих застройщиков никак не согласуются. Из-за этого хаоса коттеджи оказываются золотыми, поэтому масса денег расходуется нерационально.
Сейчас архитекторы проектируют новые города на земле бывших совхозов или колхозов. Я видел эти планы: здесь какой-то массив земли, там кусок. А белые пятна на карте между ними? Нет, в этих промежутках они ничего не проектируют, это не их земля. Частный застройщик купил только этот совхоз с несколькими отдельными полями, на них они и проектируют свой город.
10. Двухуровневая система девелопмента весьма эффективна. На первой фазе ленд-девелопер занимается подготовкой большого участка земли к строительству. Он делает концепцию развития, проектирует и строит коммуникации и дороги, а потом разбивает массив на более мелкие участки и продает их. Девелоперы второй фазы покупают участки и строят на них свои объекты. Ленд-девелопером может быть и местная власть. Ведь она заинтересована в том, чтобы продать эту землю подороже. Девелопер, покупающий подготовленную землю, готов платить значительно больше, чем за голый и непредсказуемый участок земли.
В Голландии ленд-девелопером выступают муниципалитеты. У них есть свои градостроители, проектировщики. Иногда они привлекают какое-то архитектурное бюро, которое делает это для них. Естественно, тогда это бюро получает все данные от города: где будут сети, где планируется сделать трассу и так далее. Именно в архитектуре и в градостроительстве позиция муниципалитета и государства ключевая.
К тому же в Голландии давно существует многоступенчатая система градостроительства. Есть государственное бюро проектирования, которое занимается вопросами зонирования и планирования на уровне всей страны. Оно определяет стратегию развития страны и решает, какие города будут развиваться, какие нет. На следующей ступени муниципалитеты разрабатывают свои программы развития. Они же финансируют прокладку сетей, строительство дорог. Финансируют из денег, которые они получают от продажи земли.
11.Американские пригороды не такая уж приятная вещь. Американцы это уже понимают, не случайно родилось движение нового урбанизма. По мне, американский город - это ужасно: бесконечные массивы частных домов, хайвеи и торговые моллы. И все. Так надо жить? Нет, это же очень скучно. Конечно, приятно иметь собственный большой дом. Это всем понятно. Но если город при этом просто исчезает, когда вместо него только хайвеи и шопинг, то это плохо.
Не думаю, что Россия может себе позволить такую застройку. Это очень дорого. Это могла себе позволить только самая богатая страна мира - США. В Америке переезд в пригороды сопровождался грандиозным проектом строительства дорог. Разводка инженерных сетей на огромные расстояния при массовом коттеджном расселении выльется в огромные суммы. В России это будет не по карману населению: человеку надо будет купить не только дом, но и машину. И еще заплатить за дороги, за инфраструктуру.
Но самое важное, что в Америке совсем другая модель расселения. Коттеджный тип расселения опирается на малый и средний бизнес. Люди работаю там, где живут. Россия устроена по-другому. В ней большую роль играют крупные предприятия, экономика которых завязана на большие города. В Советском Союзе был большой урбанистический проект - из деревень все уехали в города. И сейчас провести обратный процесс будет очень тяжело. Конечно, теоретически можно каждому россиянину выдать, скажем, по двенадцать соток - земли хватит. Предположим, что деньги нашлись на сети и дороги, хотя если дома очень далеко друг от друга ставить, то получится очень дорогая инфраструктура. Представим, что все построили дома и туда переехали. Но где будут эти люди работать? Куда дети будут ходить в школу? Какая будет инфраструктура? Какая общественная жизнь? По-моему, коттеджи - это не решение массовой проблемы, это утопия.
12.Очень перспективны промежуточные варианты: к примеру, блокированные дома. Они пользуются огромной популярностью у нас в Голландии, несмотря на то что это страна с большой плотностью жилья. Площадь голландского блокированного дома обычно составляет сто-сто двадцать квадратных метров. Это два этажа плюс чердак, который можно легко преобразовать в жилую мансарду, вставив окна. Таунхаусы - это дешево, потому что у них есть общие стены и есть крыша на всю длину этого большого здания. Сравни с коттеджем - сколько там фасадов, кровли. Высокоплотная малоэтажная застройка - это очень хороший, экономичный вариант жилья.
Но я бы советовал пристально посмотреть и на вариант среднеэтажной застройки. Там получается достаточно высокий выход площадей с единицы территории: примерно сто жилых единиц на гектар. То есть десять тысяч квадратных метров на гектар. Высокая плотность застройки достигается за счет того, что небольшие дома можно ставить друг к другу значительно ближе, чем многоэтажки.
13.Мне кажется, проектировщиков-градостроителей действительно нет. Есть институт НИиПИ Генплана, но он мыслит совершенно старомодно. Есть два понятия: urban planning и urban design. НИиПИ Генплана работает как компания urban planning, то есть занимается планированием всего города: где должны пройти новые магистрали, где будут сети и так далее.
Urban design - это придумывание большого городского района. Людей, занимающихся этим, в России точно нет. Конечно, все московские архитекторы будут говорить: «Мы все знаем, раньше это делали». Но в России нет этого образования. Есть кафедра градостроительства в МАРХИ, Московском архитектурном институте, но она очень слабая. Поэтому на всех масштабных градостроительных проектах в Подмосковье сегодня работают иностранные архитекторы.
14.Но более важным, чем количество, является качество архитекторов. В Советском Союзе архитекторы практически не занимались проектированием жилья в течение тридцати лет, потому что все дома были типовыми. Они не только потеряли опыт и знания, но и отстали от Европы, которая за эти годы прошла большой путь в развитии архитектуры жилья.
К сожалению, специальной литературы на русском языке, которая могла бы передать западный опыт, практически нет. За пятнадцать-двадцать лет ничего не было переведено на русский и не издано. Это просто ужас! Как может эта сфера развиваться? Здесь в течение полувека книги по архитектуре вообще не продавались. Архитекторы ехали за рубеж и каждый раз возвращались с сумками, полными книг. Для сравнения: в Китае при университетах есть серьезные издательства, которые много книг переводят на китайский и издают. Нашу книгу по российской архитектуре тоже недавно издали. Кроме того, китайские студенты в большом количестве учатся за рубежом. Только в моем родном университете Делфта одновременно учится сто-сто пятьдесят китайских студентов. И так по всему миру. Китайские студенты учатся именно в области градостроительства. Китай понимает, что сильно отстал за годы изоляции, и теперь стремительно наверстывает, перенимая опыт. И результаты видны. В Китае действительно строительный бум. Есть качественное доступное жилье.
Источник цитат:
Алексей Щукин, специальный корреспондент ИД "Эксперт":
С голландским архитектором и издателем Бартом Голдхорном я познакомился в 1996 году. Редакция его журнала «Проект Россия» занимала полторы комнаты в одноэтажном деревянном домике на Полянке. Идея издавать качественный профессиональный журнал для архитекторов в России в то время была очень смелой - рынок только формировался, платежеспособный спрос был невелик.
Сегодня Голдхорн - видная фигура в российской архитектурной среде. В его издательский дом входит уже несколько журналов, он курирует выставки, а в центре дизайна Artplay Барт открыл первый в Москве специализированный книжный магазин для архитекторов.
Для проекта «Российский дом будущего», в котором Барт Голдхорн является консультантом, он чрезвычайно важен как европейский специалист, долгие годы проживший в Москве и неравнодушный к нашей стране (в интервью слова «у нас» относились и к Голландии, и к России). Это позволяет ему не только видеть наши «ненормальности», на которые мы уже не обращаем внимания, но и предлагать решения, основанные на европейском опыте.
http://www.rus-db.ru/
О развитии малоэтажного жилищного строительства в РФ
Малоэтажное строительство может достигнуть 100 миллионов кв. м
«Свой дом» находится на стыке важнейших социальных задач
Малоэтажка - дешево, качественно и быстро