Петров Н. И., архитектор: "Куда же идти дальше?":
Современные экономические отношения, требующие подвижности рынка трудовых ресурсов и построения класса собственников накладывают на государство обязательство переосмыслить отношение к формированию «правил игры» на строительном рынке для решения жилищной проблемы страны.
Краеугольный камень в решении этой проблемы на сегодня, как ни странно это кому-то покажется, лежит не в плоскости удешевления строительства как такового, а в плоскости отношения будущего владельца квартиры (собственника) к строительству.
На сегодня сложилось три вида строительства:
I. Собственник будущего дома - муниципалитет (заказчик)
- Проектирование ведется под патронажем муниципальной структуры типа «Владстройзаказчик» («облстройзаказчик») за определенную сумму (»1,5% от СТР).
Заказчик определяет типологию и величину квартир и должен быть кровно заинтересован в качестве проекта и в удешевлении строительства уже на стадии проектирования. Увы - все его потуги направлены на удешевлении проектных работ, качество проекта и будущего объекта при этом не является основополагающим при выборе проектировщика. Поле для мошенников от проектирования - широкое, цены на проектные услуги падают до абсурдных 40-50% от базовых расценок (утвержденных, кстати, Правительством).Строительство ведется привлеченной на тендерной основе строительной организацией опять же по принципу «кто дешевле» и кто больше даст «откат». Судя по тому, что находятся таковые строительные организации о качестве строительства можно только гадать. Приёмка и обслуживание готового объекта ложится на плечи муниципалитета со всеми вытекающими последствиями от двух предыдущих этапов.
II. Строительство ведется неким «инвестором», являющимся собственником будущего дома условно, до передачи его ТСЖ.
нвестор определяет потребительские качества, номенклатуру и величину квартир исходя из спроса на рынке. Как правило инвестор и строительная организация выступают в одном лице и, казалось бы, как никто должны быть заинтересованы в качестве проекта и строительства, но как ни парадоксально это выглядит и в данном случае эти характеристики уступают место алчности «инвесторов». Проектировщиками становятся те, кто более дешевые, а строительство удешевляется не за счет качества проекта, а за счет качества строительства и дешевой рабочей силы (вот откуда берутся «гастарбайтеры» на стройках)
Готовые объекты на обслуживание передаются так называемым «аффинированным» (своим) управляющим компаниям, которые в отсутствие у дома собственника правят балом как им заблагорассудится и «доводят» объект пригодной до видимости уже за счет будущих жильцов. Цель инвестора - максимум прибыли (какой - тайна за семью печатями). Все издержки покрываются за счет формирования так называемой рыночной цены. На покупателя беззастенчиво перекладываются все мыслимое и немыслимое - в том числе строительство городских сетей и магистралей.
Но поскольку потребители этого жилья - узкая прослойка так называемого «среднего» класса, имеющая возможность «играть» по предложенным правилам, поскольку в своем бизнесе играет по ним же - дело живет.
Финансирование строительства - как правило, на первоначальной стадии (проект, покупка участка, нулевой цикл) »30% собственные инвестиции заказчика, в последующем - средства дольщиков, которые позволяют покрыть стройку и обеспечивают функционирование службы заказчика.
Позволительно спросить - кто же в данном случае инвестор - заказчик или дольщики. Поскольку инвестирование предполагает получение прибыли в конечном случае, то резонно считать дольщиков и заказчика соинвесторами.
Но прибыль вся остается у заказчика, дольщику же головная боль от мысли: «достроят» ли дом. Т.е налицо «пирамида» в чистом виде - падение спроса на квартиры автоматически приводит строительный комплекс к коллапсу. Вот откуда «обманутые дольщики».
III. Третий вид строительства - строительство собственного жилья, своего дома без посредников. Это строительство многоквартирного жилого дома путем создания кооператива, или строительство собственного индивидуального дома.
И в первом и во втором случае участники строительства ориентируются на собственные финансовые возможности и определяют потребительские качества жилья, влияют на его стоимость уже на стадии проектирования. Они не позволят «навесить» на их стройку лишнего вплоть до обращения в суд.
Казалось бы - вот он путь удешевления строительства и увеличение количества жилья. Однако в этом случае от «кормушки» будет отодвинута масса «уважаемых» людей, чье благополучие держится не на честном профессионализме, а на умении создавать «законные» препятствия для строительного комплекса, чтобы на этом набивать свои карманы. Цинизм ситуации состоит в том, что и ту и другую сторону эти правила устраивают. Заказчика - потому что все откаты он включает в цену квартиры, вторую сторону - потому что они создали такую круговую поруку, что уверены в безнаказанности. Из вышесказанного следует, что город обречен решать жилищную проблему опираясь на схему №2. Схема №3, как наиболее оптимальная по процедуре и по стоимости сегодня обслуживает незначительную прослойку населения. Доля основной массы нуждающихся жилье недоступно. Государство продекларировав программу «Доступное жилье» в тоже время обрубило все концы для возможности реализации этой программы, обязав (под благовидным предлогом борьбы с коррупцией) муниципалитеты выделять участки на торгах. Как результат - стоимость участка стала непреодолимым барьером. Муниципалитеты, по сути присвоив общенародную собственность - землю, формируют рынок земельных участков в таком виде и объеме, что простому смертному никогда к нему не подобраться. Почти по Райкину - «пусть будет маленький дефицит».
И в многоэтажном строительстве и малоэтажном одна картина - стоимость гектара земли в городе доходит до 80-100 млн. рублей.
Сегодня совершенно очевидно, что для решения жилищной проблемы необходимо в корне изменить структуру строительства исходя из отношения к собственности.
Малоэтажные жилые дома - заказчиком выступает собственник дома.
Многоэтажные жилые дома, «доходные» дома - строит и эксплуатирует один собственник (или акционеры).
Собственник будущих домов - муниципалитет, выбирает оптимальную типологию домов.
То, что устроила нам власть на сегодня катастрофа для страны уже в ближайшем будущем. Дома оказались «бесхозными», ТСЖ - не имеют перспективы, поскольку коллективная форма управления домами в которых сотни владельцев возможна только на бумаге сочинителей этого закона. Дом, в котором живут и более менее кредитоспособные и полунищие обречен, тем более под грабительской удавкой ЖКХ. Достаточно, что бы хотя бы треть собственников оказалась не в состоянии оплачивать расходы на содержание квартир в доме.
Политика государства (СССР) на строительство многоэтажных монстров была ошибочной, но хотя бы оправданной тем, что государство являлось собственником этих домов и худо - бедно как то содержало их. Проблема состояла в другом - характер распределения квартир. Молодая семья, получив однокомнатную квартиру и родив детей, тут становилась на очередь на долгие 15 лет, на улучшение условий проживания. Продолжать эту политику в условиях новых экономических отношений по крайней мере не разумно.
За период 1960-1970 г.г. в СССР было построено 2,3 млн. квартир, с общей площадью 160 млн. м2, а в США - 1,4 млн индивидуальных домов и квартир с общей площадью 130 млн м2. При этом то жилье, что строилось у нас с большой натяжкой можно назвать комфортным по сравнению с американским - у них приходится 69 м2/человека, у нас - 22м2/чел. Впрочем, даже не в этом дело - что разительно отличает их жилье от нашего это то, что у них у каждого дома есть собственник, а типология жилых зданий (доходные дома, собственные дома) обеспечивает чрезвычайную мобильность населения - нашел работу в другом городе, нет проблемы с переездом из-за жилья. Кроме того структура жилья по этажности должна учитывать возрастной фактор населения. Молодые люди, вполне будут удовлетворены проживанием в съемных квартирах доходных домов разной комфортности, более стабильные группы по возрасту и достатку выберут свой дом или арендуют его. Индивидуальный дом - это не только комфортный дом, а и застрахованная старость, поскольку он стоит на земельном участке, стоимость которого во времени не падает и при продаже позволит «дожить» свой век, опять же, в съемной квартире.
Стоимость реализации участка после сноса многоквартирного дома у нас, хорошо если покроет расходы на его снос (многие даже не догадываются, что снос пришедшего в негодность дома в котором мы проживаем возложена государством на нас). Хороший подарок нашим детям. Малоэтажное строительство обладает рядом достоинств, с лихвой покрывающих аргументы защитников многоэтажного строительства. Да и то их аргументам можно не верить сегодня априори - поскольку они выполняют, вольно или невольно, заказ строительного бизнеса, главная цель которого не проблемы страны, а личная выгода, которую в нынешних условиях легче и проще получать ничего не меняя.
Малоэтажное строительство. Уточним, что под этим подразумевается одноквартирные или многоквартирные дома до 3 этажей, блокированные дома массового строительства (эконом - класс) площадью до 150 м2 и земельными участками от 100 м2 до 300 м2 (без площади застройки). Земельный участок, на котором располагается одноквартирный дом - 0,06 - 0,12 Га (в зависимости от величины города или поселения).
Для города Владимира оптимальной видится застройка блокированными домами - наиболее приемлемыми для городской черты.
ТО, что сегодня кое-где строят в виде одноквартирных домов по 500-800 м2, хоть и малоэтажное, и имеет право быть - но это другая история и другой народ.
Малоэтажное строительство, особенно в период экономического кризиса, обладает рядом важных преимуществ:
- Нет риска несвоевременного завершения строительства и появления обманутых дольщиков - на своей земле можно достроить дом самому или нанять нового подрядчика.
- Цикл возведения малоэтажного дома как минимум в два три - раза - четыре раза короче строительства многоэтажки. При выделенной земле и подведенным коммуникациям срок сдачи в эксплуатацию с момента начала строительства может колебаться (в зависимости от технологии) от одного до 6 месяцев.
- Низкая стоимость квадратного метра. Благодаря современным индустриальным технологиям стоимость 1 м2 общей площади в индивидуальных домах эконом класса, сблокированных домах и домах до 3х этажей ниже среднерыночной стоимости.
- Экономичность в эксплуатации. Современные энерго-эффективные технологии малоэтажного строительства позволяют снизить эксплуатационные расходы в 3 - 3,5 раза.
- Незначительные капитальные вложения на начальном этапе не сравнимы с высотной застройкой.
- Малоэтажные дома - наиболее ликвидный вид недвижимости.
- Малоэтажные дома очень адаптивны во времени к разнообразным техническим новинкам.
- Малоэтажная застройка - это новая городская среда обитания, это иная философия жизни, и наконец, малоэтажное строительство - это привлечение в строительную отрасль малого бизнеса, его активизация и модернизация крупных строительных организаций.
Все разговоры об удорожании малоэтажного строительства из-за коммуникаций, не более чем разговоры. Во-первых, для малоэтажного строительства требуются совсем другие сети по мощности, во-вторых, нет нужды в прокладке скандальных теплотрасс - каждый дом может иметь автономное отопление, в-третьих, малоэтажное строительство, то реальный шанс решить проблему энергосбережения.
Сегодня о малоэтажном строительстве говорят скептически по одной причине - судят о нем с позиции многоэтажного строительства - раз, задумываются о том, сколько чиновники потеряют на откатах и взятках - два, ну и наконец малоэтажное строительство требует новых организационных движений со стороны органов управления - создание кооперативов, фондов содействия малоэтажному строительству, работы по подготовке участков к застройке, подводки сетей и т.д. и все за ту же зарплату - нет уж, им это не надо.