«Нам не нравится то, что они строят» - интервью с главным архитектором «УралНИИпроект» Григорием Мазаевым.
В интервью «НЭП» бывший главный архитектор Свердловской области, а теперь архитектор «УралНИИпроект» Григорий Мазаев рассказал о том, насколько обоснованны претензии уральских строителей к новым нормативам градостроительного проектирования, почему нововведениями особенно недовольна администрация Екатеринбурга и как теперь будет выглядеть элитное жилье.
– Григорий Васильевич, в Свердловской области вступили в силу новые нормативы градостроительного проектирования, которые разрабатывались по вашему заказу специалистами «УралНИИпроект» и «Уралгражданстрой». Реакция на документ весьма неоднозначная – его уже назвали «шоковой терапией» для рынка. А вчера по итогам совещания, в котором принимали участие разные представители стройиндустрии, было решено обратиться за поддержкой к областному премьеру.
В интервью «НЭП» бывший главный архитектор Свердловской области, а теперь архитектор «УралНИИпроект» Григорий Мазаев рассказал о том, насколько обоснованны претензии уральских строителей к новым нормативам градостроительного проектирования, почему нововведениями особенно недовольна администрация Екатеринбурга и как теперь будет выглядеть элитное жилье.
– Совещание было довольно странное и истерическое. Во-первых, в начале сам Крицкий (Владимир Крицкий – вице мэр Екатеринбурга по строительству – прим. «НЭП») сказал, что он так возмущен, что даже говорить не может, и убежал из кабинета. Во-вторых, все мероприятие называлось «Совет строительного комплекса Екатеринбурга». Но на самом деле это было просто собрание руководителей десятка строительных организаций. Так что, давайте не будем придавать этому мероприятию вселенское значение….
– Я правильно поняла, что вы не признаете легитимность Совета? Считается, что он объединяет все саморегулируемые организации в строительном секторе.
– Нет. Этой организации не существует. И совет не узаконен. Руководители десятка строительных организаций Екатеринбурга собрались и обсудили что-то, чего даже сами не поняли. И когда они возмущались, что никто не обсудил с ними новые нормативы, я так и ответил: «Что с вами обсуждать, если вы даже прочитать документ правильно не можете?».
– А как его следовало читать?
– Документ, разрабатывался не для удобства работы отдельных строительных компаний Екатеринбурга и области. И понимать его следует как список нормативов обеспеченности жителей необходимыми объектами соцкультбыта. То есть, это документ, на основании которого муниципальные органы власти должны формировать свои социальные программы. Региональные нормативы применяются при подготовке документов схемы территориального планирования Свердловской области. Она сегодня утверждена и поправки в нее мы будем вносить на основании документа. Нормативы будут учитываться при подготовке правил землепользования и застройки в МО, планов градостроительных земельных участков. Вся истерика происходит от того, что все происходящее им не нравится. А нам не нравится то, что они строят.
– А кому конкретно и почему не нравится?
– Да жителям. Поясню на конкретных примерах. Жители Екатеринбурга десятилетиями жалуются и ходят на митинги по поводу уплотнительной застройки. Разве нормально, что во дворе дома выделяется кусок земли в 10 соток, на котором возводится двенадцатиэтажный дом. Теперь это нельзя будет сделать. Нормативы не позволяют уплотнять территорию сверх меры. Нормативы должны применяться и при подготовке аукционов. И мэрия не сможет выставить крошечный участок для многоэтажной застройки. Конечно, им это страшно не нравится. И строителям тоже. Ведь они хотят их каждого метра земли выжать максимум. Правда, на этом совете, о котором вы спрашивали, никто не смог четко сформулировать свои претензии.
– А как же озвученные претензии по снижению плотности застройки?
– У нас сегодня по ряду жилых образований запроектированные плотности составляют 460 человек на гектар, а по отдельным – более 600 человек на гектар. Жить в этих условиях нельзя, потому что люди не могут выйти на улицу, потому что все машинами заставлено, не возможно даже вывести детей на площадку. По новым нормативам максимальная плотность в зонах массовой застройки составит 300 человек на гектар. Для высококомфортного жилья – вообще 45 человек на гектар. Сейчас строительные компании пишут в рекламе, что у них 1 м. кв. стоит 100 тыс рублей, потому что речь идет об элитном доме. Теперь им придется пересмотреть свою политику. Мы впервые прописали в нормативах параметры жилья массового строительства, социального, комфортного и элитного жилья.
– А как теперь характеризуется элитное жилье?
– Оно не может размещаться на «красной линии» и в нем не может быть магазинов и офисов на первых шести этажах.
– Интересно. А клубный дом «Тихвин», например, по этой классификации к какому сегменту относится?
– «Тихвин»? Это единственный дом, который попадает под категорию элитного жилья. А все остальные нет. Конечно, это страшно не нравится строителям, ведь будет сложнее выжимать деньги с граждан.
– Насколько мне известно, нормативы предусматривают иные нормы обеспеченности автотранспортом. Это тоже вносит некое напряжение в дискуссию о проработке документа.
––Для социального жилья предусмотрена 1 машина на квартиру, а для элитного 2,5 машины на квартиру. Паркинг теперь будет рассчитываться по-другому. То есть, если у вас площадка маленькая, то вы не построите на ней элитного дома, поскольку значительная часть уйдет на парковку. Кроме того, в документе предполагается изменение соотношения застройки в строну увеличения доли малоэтажного и индивидуального жилья.
– ИЖС и малоэтажное строительство уже названо новой стратегией развития строительства в регионе. Даже программа областная разрабатывается. А каковы параметры?
– Нормативы предлагают изменить соотношение так: многоэтажные жилые дома в 12-16 и более этажей составят 5% от застройки. Они будут возводиться на отдельных важных градостроительных узлах. Многоэтажные жилые дома секционного типа по 7-9 этажей составят 40% застройки. Доля среднеэтажных жилых домов на 4-6 этажей увеличивается до 20%. Именно на этот сегмент и придется элитное жилье.
– А для чего в Свердловской области так увеличивать долю элитного жилья? Когда в первую очередь остро стоит вопрос о жилье доступном?
– Это сегодня у нас такая потребность. А что будет завтра? Мы же не хотим жить в коммуналках. Пора менять качество жизни.
– И все же, сколько пройдет лет, прежде чем область сможет настолько изменить качество жизни, что пятая часть застройки будет ориентирована на богатых людей?
– Нормативы рассчитаны на 20 лет.
– То есть через 20 лет богатых будет очень много?
– Я вам одно могу сказать. В начале 80-х годов ИЖС составляло 2%, а сегодня – 47%. Произошли эти изменения потому, что 15 лет назад Министерство Свердловской области приняло концепцию жилищного строительства, где доля ИЖС была существенно увеличена. Это тут же заложили во все проекты планировки и Генплан. Если мы сегодня не изменим норматив, то будем жить еще долго при плотности 600 человек на гектар при отсутствии озеленения и перелазить через машины во дворе чтобы пройти. Мы хотим, чтобы в Екатеринбурге и Нижнем Тагиле 15% строительства было связано с усадебным жильем.
– В долгосрочной перспективе все правильно: рынок должен развиваться. Но не создаст ли новая система труднопреодолимых проблем в ближайшем будущем? Многие ли участники рынка смогут быстро перестроиться для работы в новых условиях? Так, чтобы через два-три года мы не почувствовали дефицит?
– Ничего мы не почувствуем. Все, что сейчас происходит, называется грубый шантаж. Мне один из руководителей строительной организации заявил после мероприятия: «Придется закрыть свою компанию». Я ему говорю: «Закрывай. На твое место придут другие». Им сегодня выгоднее строить эти многоэтажные неблагоустроенные блокгаузы, нежели более комфортное жилье.
– Логично предположить, что комфортное жилье станет стоить дороже?
– Ничего не вырастет в цене. Куда больше? Сегодня на аукцион выставляются участки стоимостью по 100 млн рублей под строительство восемнадцатиэтажного дома, хотя на этом месте можно построить максимум двухэтажный дом. Вот откуда цены.
– Нормативы разрабатывались и согласовывались очень долго. Более полутора лет. Почему для многих участников рынка и, в том числе, администрации Екатеринбурга, как вы говорите, документ оказался неприятной неожиданностью?
– Город Екатеринбург был приглашен к участию в разработке. Мэрия выдвинула ряд требований, которые не соответствовали даже здравому смыслу. Город не отстаивал свои интересы, ничего не обсуждал и не доказывал. А потом сделал вид что обиделся. Для чего было нужно собирать группу людей, которые начинают нам внушать, что мы были обязаны с ними что-то согласовать? Тем более что конкретных предложений мы не услышали?
– А просьба о введении переходного периода?
– Никакого такого периода быть не может. Люди не понимают. Нормативы (утверждены постановлением правительства Свердловской области 15 марта) применяются ко всем объектам, которые заказываются после середины марта этого числа. Они не распространяются на ранее разработанную документацию. Никто не собирается сидеть и зарубать старые проекты. Не было такой цели. Мы просто постарались учесть все, что нужно рынку. Даже минимальные расчетные показатели обеспеченности культовыми сооружениями.
– Даже так? Любопытно. И что, хватает нам церквей?
– (листает документ)… Здесь не указано, сколько культовых учреждений должно быть. Несколько иные характеристики: установлено, что на одного прихожанина должен приходится 1 кв. метр. При численности верующих менее 500 человек культовые здания размещаются на группу сельских поселений.
– А как вы будете верующих пересчитывать?
– Прихожане это те, кто постоянно в церковь ходит. Их можно пересчитать, не переживайте….
– Хорошо, последний вопрос, прекращены полномочия Маргариты Кожевниковой. Госэкспертизу Свердловской области возглавит Надежда Виниченко. Вы знаете этого специалиста? Как вы оцениваете такую замену?
– Я ее знаю очень хорошо. С моей точки зрения это человек, который не может возглавлять областную Госэкспертизу. Я бы ее никогда не назначил.
Ссылка: http://www.nep08.ru