Региональная пресса служит "лакмусовой бумагой" реального развития малоэтажного строительства в регионах. Один из интересных материлов по теме малоэтажного строительства называется "Игра в загородные городки". Малоэтажная Россия - это не призрак, но в регионах жизнь и развитие малоэтажного домостроения имеют свои практические особенности и проблемы.
В 2008 году в Татарстане было построено более 900 тысяч квадратных метров индивидуального жилья - это почти половина всего объема введенного в республике жилья. В условиях нарастающего экономического кризиса республиканское правительство увидело в малоэтажном строительстве одно из приоритетных направлений для стройкомплекса региона на ближайшие два-три года. Но, похоже, застройщики коттеджных поселков пока слабо представляют, что реально нужно потребителю. В 90% случаев татарстанские девелоперы позиционируют свои предложения в классе люкс и премиум, или, в крайнем случае, "улучшенный бизнес". Но будет ли востребовано такое количество элитного загородного жилья в кризисных условиях?
У ВОДЫ, НА ХОЛМЕ И В ЛЕСУ
По данным Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ, в 2008 году в Татарстане было запланировано строительство 30 централизованных коттеджных поселков, однако работа ведется только на 13 проектах. Для сравнения, в Москве к концу 2008 года в открытой продаже находились дома из 305 построенных и строящихся организованных поселков. Эксперты объясняют небольшое количество предложений тем, что рынок загородного жилья в Татарстане стал активно развиваться лишь последние два-три года.
Сегодня в окрестностях Казани наиболее крупные загородные проекты реализуются в пяти муниципальных районах - Лаишевском, Верхнеуслонском, Зеленодольском, Высокогорском и Пестречинском. Поэтому казанцы могут подобрать себе домик на любой вкус - на склоне холма, у реки или озера, в лесном массиве или, в крайнем случае, на бывшем колхозном поле.
Среди крупнейших загородных проектов, которые сегодня реализуются - "Загородный клуб" в Зеленодольском районе, "Западная Ореховка" в окрестностях Зеленодольска (в 40 км от Казани), "Светлый" у поселка Куюки, "Загородная усадьба" на 11-км Оренбургской трассы и "Казанская усадьба" в Приволжском районе Казани.
Общая площадь осваиваемых под эти проекты территорий составляет 660 га, планируемый ввод жилья - 6 тысяч домов или, если перевести на язык официальной статистики, 1,2 млн. м2 жилья. Но, как показало общение с девелоперами, кризис уже внес свои коррективы, и запуск ряда объектов был отложен до лучших времен.
КРИЗИС НЕ ТЕТКА
Итак, как обстоят дела с реализацией проектов загородного жилья?
Не более чем сотрясанием воздуха оказался проект элитного поселка "Экоплаза" за поселком Мирный, в направлении Зеленого Бора. Еще в 2005 году московская "Национальная жилищная корпорация" заявила о начале проекта и позиционировала его как будущую казанскую "Рублевка". За два года презентаций на различных конференциях и выставках татарстанцы узнали, что в строительстве "Экоплазы" планируется использовать исключительно европейские, экологически чистые материалы, включая утеплитель из шерсти овцы и стеклопакеты из дерева и алюминия. В 2007-2008 году из газеты в газету кочевала информация, что заложен фундамент первого коттеджа и вот-вот строительство казанской "Рублевки" начнется ударными темпами. Каждый кирпичный коттедж площадью 120-360 м2 застройщик обещал строить всего за 1 месяц. Сегодня в пресс-службе ОАО "Национальная жилищная корпорация" нашему изданию заявили, что сегодня компания никакого отношения к поселку не имеет, а с ответом на вопрос, кто стал новым застройщиком проекта, затруднились.
К счастью, остальные девелоперы от своих детищ не отказываются и надеются на их реализацию. Но вот в какие сроки? Это вопрос.
ОАО "Ипотечное агентство РТ" является одним из крупнейших девелоперов не только на рынке многоэтажного, но и малоэтажного строительства Татарстана. Сегодня самым известным из реализуемых агентством загородных поселков следует назвать комплекс "Загородный клуб". Проект успешно дебютировал в декабре 2006 года, когда всего за год была сдана первая очередь поселка - 83 дома. Тогда же анонсировали, что в конце 2008 года будет сдана вторая очередь проекта. Однако, по словам директора торгового дома "Загородный клуб" Ирины Лапиной, сейчас сроки сдачи очереди перенесены на декабрь 2009 года.
Строительство самого масштабного малоэтажного проекта под Казанью - поселка "Светлый" началось в августе 2006 года. Предполагалось в течение 10 лет возвести 4 500 недорогих домов по технологии панельно-каркасного домостроения. Пока же за два года построено только 27 коттеджей.
- В течение 2006 - 2007 года "Антей" построил первую очередь из 27 домов эконом- и бизнес-класса. В среднем 1 м2 в "Светлом" покупателям обошелся в 18 тысяч рублей. Все 27 домов проданы. Из них 12 заселены, а в 15 готовятся к заселению. Летом этого года "Антей" планирует начать строительство второй очереди "Светлого", - уверяет гендиректор ОАО "Девелоперская корпорация „Антей"" Владимир Осташко.
Перенеслись сроки сдачи и поселка "Западная Ореховка", застройщиком которого выступает холдинг "Унистрой". Ранее руководство компании в СМИ говорило о намерениях завершить его строительство в конце 2007 года.
- Наш загородный проект "Ореховка" в Зеленодольском районе предполагает возведение 360 коттеджей. Его первый этап - строительство поселок "Восточная Ореховка", состоящий из 90 домов, был завершен в 2006 году. Строительство второго этапа - поселка "Западная Ореховка" из 270 домов стартовало в начале 2007 г. Он, в свою очередь, возводится путем застройки двух очередей - из 120 домов и 150 домов, - говорит директор агентства "Унистрой - Риелт" Хамида Бадрутдинова.
На сегодня в первой очереди "Западной Ореховки" из 120 домов введены в эксплуатацию 78, в процессе строительства - 42, а реализовать удалось 65 коттеджей.
Проект элитного коттеджного поселка "Казанская усадьба" (287 домов), за которым строит ОАО "Холдинговая компания "Ак Барс", находится на начальной стадии. В то же время крупнейший банк в Татарстане "Ак Барс" Банк заявил о том, что, несмотря на сложную ситуацию, он продолжит финансирование проекта "Казанская Усадьба". В октябре 2008 года проект был прокредитован на 50 млн руб. Также в конце 2008 года планировалось выделить дополнительно 130 млн. руб. Правда, говорить о том будет ли в ближайшее время реализовываться другие уже заявленные застройщиком проекты поселков "Заповедный" и "Светлая долина", в пресс-службе отказались.
Сроки сдачи поселка "Никольская усадьба" в Верхнеуслонском районе, застройщиком которой выступает ООО "Рест", также скорректированы.
- В настоящий момент на территории комплекса в различной степени готовности находятся более 45 домов. При этом в кратчайшие сроки будут введены в эксплуатацию первые индивидуальные жилые дома. А к концу лета 2009 года мы планируем запустить весь комплекс, - говорит директор ООО "Рест" Тагир Ахмеров.
Напомним, что ранее компания обещала первые дома в "Никольской усадьбе" сдать в четвертом квартале 2007 года, а весь комплекс - к концу 2008 года.
Застройщик поселка клубного типа "Загородной усадьбы" "Сувар-Казань" обещал его 1-ую очередь построить в декабре 2008 года, а вторую - в конце 2009 года. Сегодня компания перенесла сроки сдачи первых домов на лето 2009 года. Кстати, стоимость 1 кв. метра здесь зашкаливает за 75-85 тысяч рублей.
С ИНФРАСТРУКТУРОЙ ТУГО
Наше общение с девелоперами показало, что, несмотря на всю масштабность планов, практически у всех загородных проектов существуют проблемы с инфраструктурой.
Лучше всего дела обстоят в "Загородном клубе", где подведены все коммуникации, есть хорошие подъездные пути, ограда и круглосуточная охрана.
- Практически достроен магазин, обустроена парковая зона, детская площадка и летнее кафе. В планах также строительство совмещенного детского сада-школы, - говорит директор торгового дома "Загородный клуб" Ирина Лапина.
По словам директора агентства "Унистрой - Риелт" Хамида Бадрутдинова, "Западная Ореховки" представляет собой законченное жилое образование со всей необходимой инфраструктурой. Подведены коммуникации, автодорога, территория поселка обнесена забором, есть гостевая автостоянка. Правда, детские и спортивные площадки, административное здание, в котором разместятся торговый центр, детский центр, аптечный пункт, кафе пока только в планах.
Генеральный директор ОАО "Девелоперская корпорация „Антей"" Владимир Осташко обещает, что после того как число домов в "Светлом" вырастет до 50-100, планируется начать возведение детского сада, школы и развлекательного центра. А пока недалеко от поселка действует магазин.
"Казанская усадьба" пока не может похвастаться и этим. Работы по подводу инженерных коммуникаций пока только ведутся, их подведение обещают закончить к весне этого года. В будущем застройщик на территории комплекса хочет разместить многофункциональный торгово-административный центр с супермаркетом, аптекой, платежными терминалами, автомойкой, а также отдельный фитнес-центр со СПА-салоном. Картину лесной природы дополнит "изюминка" коттеджного комплекса - озеро в центральной части.
- Учитывая заявленный уровень статусности, мы планируем оснастить наш коттеджный комплекс даже вертолетной площадкой, - говорит начальник отдела продаж Департамента инвестиционно-строительного развития ОАО "Холдинговая компания "Ак Барс" Галина Агапова.
Директор компании "Рест" Тагир Ахмеров обещает обеспечить комплекс Никольская усадьба" собственной инфраструктурой бизнес-класса - отель-сервис, ресторанный комплекс, аптека (медпункт), библиотека, спортивная и детская площадка, гостевая стоянка.
В отделе продаж "Загородной усадьбы" на вопрос, какие объекты инфраструктуры планируется построить, лишь заметили, что пока речь идет о сдаче первых домов. Ранее "Сувар-Казань" заявляла о планах построить детский сад, фельдшерский пункт, спортивный комплекс, многофункциональный общественный центр и административный центр.
КУВЕЙТ НАМ ПОМОЖЕТ
Самым грандиозным из заявленных в Татарстане загородных проектов можно назвать строительство малоэтажного города-спутника "Зеленый дол", который татарстанские власти анонсировали весной 2007 года. Проект "Зеленый дол" предполагает сплошную застройку территории между Казанью и Зеленодольском и возведение в течение 10-15 лет 4 млн. кв. метров жилья на площади 3,7 тыс. га. Инвестиционная стоимость строительства "Зеленого дола" оценивается в 141 млрд рублей (около 5,2 млрд долларов). В ноябре прошлого года свое желание принять участие в проекте застройки города-спутника изъявил крупнейший кувейтский банк Kuwait Finance House (KFH). Согласно меморандуму, подразделение KFH - компания Turkapital наряду с финансированием "Зеленого дола" рассчитывает принять участие еще в ряде татарских строек общей стоимостью 6-10 млрд. долларов.
Но в то же время, по мнению казанских архитекторов, если "малоэтажка" в Татарстане станет альтернативой городскому строительству и будет бурно развиваться, то на первый план выйдут проблемы территориальной планировки. Без правильных градостроительных решений и расширения загородных дорог массовая застройка загородных территорий может обернуться транспортным коллапсом по московскому сценарию. И тогда казанцам не останется ничего другого, как вернуться в городские квартиры.
С МЕЧТОЙ О ДОМЕ БУДУЩЕГО
В то же время многие российские эксперты говорят о том, что сегодня в России в малоэтажном строительстве используются трудозатратные и ресурсозатратные технологии как при возведении и эксплуатации домов, при создании инфраструктуры. Так, к примеру, в большинстве казанских загородных проектах дома строят с применением дорогостоящего монолитного каркаса и кирпича. В лучшем случае используется оцилиндрованое бревно, которое везут чуть ли не из Хакасии и Красноярска.
В США задачу удешевления малоэтажного строительства успешно решить удалось американской компании "Левитт и сыновья", которая застроила послевоенную Америку быстровозводимыми панельно-каркасными домами.
Эксперты согласны, что удешевить и сделать массовым малоэтажное строительство, возможно только наладив производство комплектов домов индустриальным способом. Если в Татарстане подобные мощности?
- В Татарстане есть производители комплектов быстровозводимых домов. Среди них можно назвать такие предприятия как группа компаний "Тимбер" (ее завод может производить как дома из клееного бруса, так и крупногабаритные несущие конструкции), ЗАО "Домостроительный комбинат клееных деревянных конструкций" в Елабуге, Васильевский лесопромышленный комбинат, а также технологические линии по производству оцилиндрованного бревна в Казани и Чистополе, - рассказывает завкафедрой стройматериалов КГАСУ Равиль Рахимов.
Правда, существенным недостатком продукции большинства татарстанских производителей остается их высокая стоимость и ресурсоемкость. Дома из оцилиндрованного бревна или клееного бруса нескоро станут доступными широкому потребителю.
- Комплексная немецкая технология, включающая в себя собственную сушилку, систему климат-контроля и лабораторию качества позволяет "Тимберу" наряду с домами из клееного бруса наладить и производство недорогих панельно-каркасных домов. Но мы пока не торопимся этого делать. Слишком много вопросов к принесенным с Запада технологиям. Зачастую индивидуальные дома, построенные по скопированным технологиям, оказываются не просто неприспособленными к российским условиям и быстро разрушаются, но и успевают нанести ущерб здоровью жильцов, - говорит гендиректор ГК "Тимбер" Нелли Гайнутдинова.
По мнению Нелли Гайнутдиновой, для России готовое решение нельзя найти где-то на стороне. Сегодня нужно сформулировать социальный заказ на дом будущего, и совместными усилиями властей, производителей, строителей, архитекторов и ученых создать типовые образцы жилья, полностью подходящие для российских условий с точки зрения планировочных решений и технологий и востребованные покупателями.
Авторы: Елена Шапиро, Арслан Минвалеев, "Архитектура&Строительство в Поволжье". Статья опубликована в www.business-gazeta.ru
Ход строительства загородных поселков под Казанью
Название | Застройщик | Планируемое число домов в поселке | Количество построен-ных домов |
"Загородный клуб" (Зеленодольский район) | "Ипотечное агентство РТ" | 366 | 83 |
"Западная Ореховка" (Зеленодольский район) | Холдинг "Унистрой" | 270 | 78 |
"Загородная усадьба" 11-км Оренбургской трассы | Компания "Сувар-Казань" | 183 | - |
"Светлый" (Пестречинский район) | ОАО "Девелоперская корпорация „Антей“" (Мытищи, Московская область) | 4500 | 27 |
"Казанская усадьба" (Приволжский район Казани) | Холдинговая компания "Ак Барс" | 265 | - |
Никольская усадьба (Верхнеуслонский район) | ООО "Рест" | 60 | - |
"Экоплаза"(п. Мирный, Приволжский район Казани) | ОАО "Национальная жилищная корпорация" (Москва) | Более 200 | - |