Малоэтажное строительство на базе современных технологий – реальный путь к достижению ценовой доступности социального жилья.
В России, во всех регионах страны назрела острая необходимость в
малоэтажном строительстве социального жилья по доступным ценам. Сегодня это становится важнейшей задачей регионов т.к. её решение на современном инновационном уровне позволит не только последовательно
улучшить жилищные условия самой не защищенной категории граждан, но и создаст предпосылки для реализации целой группы прочих социальных проблем, таких как перелом в демографической обстановке, сокращение уровня алкоголизма и наркомании, безусловное улучшение криминогенной обстановки и т.д.
Кроме того, развитие стройиндустрии для малоэтажного строительства позволит территориям приступить к строительству современных малых объектов просвещения, здравоохранения и любых других градосоставляющих объектов, создавать жилой фонд в обеспечение трудовой миграции и для переселения граждан из неперспективных населенных пунктов и т.д. и т.д. Таким образом, предоставится возможность создать условия, опираясь на которые “автоматически“ найдут своё решение все основные социальные проблемы, что позволит вывести территории на современный евро-американский уровень комфортности жилья и комфортности проживания. В связи с этим интенсификация малоэтажного строительства должна стать на ближайшие 15-20 лет главной задачей социальной политики в зонах предназначенных для расселения граждан в малоэтажном жилье. Сохранение существующего положения, когда подавляющая часть населения вне зон высотной застройки проживает в условиях вызывающих непонимание наших западных партнеров ( “как можно в
21-ом веке жить в условиях столь низкой комфортности” ) и является очагом деградации, пьянства и наркомании, далее просто не допустимо. И действительно, ни в одной из развитых стран Европы и Америки мы не увидим дворовых туалетов, “черных” изб с печным отоплением, содержания в жилом доме или в примыкнии к нему домашних животных, абсолютного бездорожья на сельских улицах и на подъездах к населенным пунктам, сельских больниц без горячего водоснабжения, массового отсутствия водопровода, горячего водоснабжения и канализации в населенных пунктах. В то же время для того чтобы вывести малоэтажную Россию из “комфортного тупика” необходимо затратить триллионы долларов, что ставит эту задачу при современных подходах к малоэтажному строительству на уровень неразрешимых проблем. Здесь полезно напомнить, что в послевоенной Европе, при наличии дорог и основ коммунального хозяйства, понадобилось, с учетом действия плана Маршалла, 10-15 лет для ликвидации последствий военной разрухи в зонах малоэтажного проживания граждан. На российских просторах, даже при сохранении современных углеводородных доходов, когда кроме всего прочего необходимо учитывать иные климатические условия, взаимоудаленность населенных пунктов и практически полное отсутствие коммунальной инфраструктуры и современных гражданских объектов, этот период может затянуться на 25-30 и более лет.
Поэтому для создания необходимых условий, способных сократить стоимость и сроки социального малоэтажного строительства при одновременном повышении комфортности жилья, совершенно необходимо:
* внести стратегию развития отрасли малоэтажного строительства в перечень
национальных проектов, акцентируя при этом основное внимание на развитие
социального строительства;
* создать на срок до 5 лет государственный консалтинговый холдинг
“Малоэтажное строительство“ с территориальными филиалами;
* перейти на инновационные технологии малоэтажного строительства при
одновременном уменьшении его стоимости как минимум на 30-40%;
* за счет льготных преференций гарантировать инвесторам достаточную
доходность строительства и эксплуатации социального жилья, что привлечет
их к участию в его строительстве; разработать и утвердить перечень льготных
преференций, применение которых на уровне регионов и муниципалитетов не
потребует в дальнейшем отдельных разрешений;
* внедрить по примеру Запада арендную систему обеспечения жильем
малоимущих граждан предусмотрев при этом максимальное развитие
строительства арендных жилых комплексов из многоквартирных домов и за
счет этого резко увеличить темпы социального строительства и, главное,
обеспечить его возведение без привлечения бюджетных средств;
* передать строительство и эксплуатацию комплексов для малообеспеченных
граждан частным компаниям;
* отказаться от строительства предприятий стройиндустрии типа ДСК и на
каждой территории максимально обеспечивать строительство материалами и
изделиями с вновь создаваемых предприятий малой стройиндустрии;
* пересмотреть по регионам нормативные требования к комфортности жилья и
комфортности проживания для социального строительства и по результатам
пересмотра разработать Генпланы, установить объем строительства на
рассматриваемый период и оценить потребность в средствах и
материальных ресурсах.
Разработка и утверждение “бумажной“ части перечисленных мероприятий потребует не менее 2-х лет. Но для того, чтобы уже сегодня приступить к этой работе необходимо прежде всего очертить обновленные базовые требования к строительству и эксплуатации социального малоэтажного жилья и рассмотреть перечень рекомендуемых при этом технологических и организационно-финансовых мероприятий, без которых поставленная перед социальным строительством задача не находит своего решения.
Ниже выносится на обсуждение базовый перечень рекомендуемых мероприятий с привязкой к каждому из них определенных нововведений влияющих на конечный результат.
1.Комфортность.
Какая комфортность жилья и комфортность проживания должны лечь в основу социального малоэтажного строительства?
Ответ на этот вопрос дают современные требования к социальному жилью в развитых странах, пути достижения которых и являются основой задачей рассматриваемой концепции развития малоэтажного строительства. И первое, что необходимо сделать, так это отказаться от главного “норматива” оставшегося в наследство от советского периода, когда основным показателем как при выделении жилья, так и места на погосте являлся квадратный метр. В современном мире к комфортности предъявляются совершенно иные требования. Каковы же эти новые критерии? Первые четыре являются общепринятыми показателями, на которые сориентировано социальное строительство в развитых странах. При этом надо понимать , что в каждой стране возможны некоторые отклонения, связанные с местными условиями.
Вот эти первые четыре критерия:
* Потребность в социальном жилье должна рассчитываться из правила предоставлять на каждого члена семьи по одной комнате. Это не значит, что молодой перспективной семье из двух человек или семье из двух пенсионеров в остродефицитных условиях не могут быть выделены арендные квартира-студия или однокомнатная квартира с оговоренными обязательствами на дальнейшее улучшение жилищных условий, но в массе должен соблюдаться основной принцип – на каждого члена семьи по комнате.
* В каждой квартире, как правило, должно проживать не более 2-х поколений.
* Дома и застройки всех типов должны предусматривать размещение в каждом доме или квартире автономной установки отопления и горячего водоснабжения (при полном отсутствии наружных теплотрасс), иметь сухие подвалы для различного использования, постирочные, кладовки.
* Любая застройка должна быть обеспечена холодной и горячей водой, бытовой и ливневой канализацией, газом, системой пожаротушения, пожарным водоводом, электропитанием, саттелитовыми системами TV и связи. В отдельных регионах обязательна система кондиционирования.
В российских условиях этот перечень необходимо дополнить тремя нормативными требованиями, касающимися, в основном, комфортности проживания на данной территории:
* Это, во-первых, обеспеченность застройки подъездными дорогами с твердым покрытием, надежная транспортная связь с объектами здравоохранения, образования, культуры и спорта, т.е. со всеми социальными компонентами предусмотренными Генеральным планом развития данной территории.
* Во-вторых, в стройгенпланах социальных застроек из многоквартирных арендных домов должны предусматриваться с размещением в шаговой доступности земельные участки для выделения арендаторам ( главным образом пенсионерам ) небольших (25 – 35 кв.м.) наделов под огороды.
* В-третьих, обслуживание индивидуальных домов с прилегающим земельным участком должно предусматриваться собственными силами владельца или по договорам со специализированными фирмами. В то же время в застройках из многоквартирных домов с арендным заселением обслуживание - за владельцем комплекса, поэтому на него должны возлагаться: эксплуатационные работы, затраты на текущие ремонты квартир раз в 7 лет, ремонт и содержание оборудования и стационарной мебели в кухне и ванной, ремонты окон, дверей, стенных шкафов, сантехнического оборудования и запорной арматуры, ремонты тепловых установок, вывозка сегрегированных мусорных отходов, уборка снега, содержание зеленых насаждений и т.д. Затраты на эти работы, а так же коммунальные расходы арендаторов ( горячее и холодное водоснабжение, канализование, газ, электрика) включаются Застройщиком в стоимость аренды.
Т.о. создаются действительно комфортные условия проживания, особенно необходимые для пожилых людей, инвалидов и других наименее защищенных слоев населения.
Если отказаться сегодня от перечисленных требований и остановиться на упрощенных решениях, то через некоторое время Россия вновь вернется не только к необходимости изменения нормативов, но и к новой волне улучшения жилищных условий граждан. Такую ситуацию Россия уже проходила (имеется в виду повсеместный снос и реконструкция хрущевского жилого фонда). Сегодня нет никаких оснований вторично вступать в ту же реку, а то что предлагается включить в нормативный перечень полностью отвечает понятию “привлекательная и комфортная” региональная Россия , которую Президент призывает создать за 15-20 лет!
2.Технология малоэтажного строительства.
В ближайшие десятилетия предстоит возвести в малоэтажном исполнении как минимум 15 млн.социальных квартир и домов и соответствующий объем градосоставляющих зданий. Практикуемая в настоящее время схема, когда каждый регион возводит здания опираясь на “собственные“ строительные технологии и конструктивные решения (панельные, блочные, кирпичные,бревенчатые, щитовые, монолитные, объемные и т.д.) не позволит в масштабах страны добиться качественных сдвигов в решении всей проблемы.
Насколько реально при таком подходе довести ежегодные инвестиции и соответствующие им вводы до необходимых значений? Ответ однозначен – без коренной ломки действующих организационно-финансовых механизмов в малоэтажном строительстве и без внедрения инновационных технологий как в строительство, так и в стройиндустрию, освоение таких объемов в обозримом будущем не представляется возможным. И здесь мы вновь обращаемся к международному опыту. Например, в Канаде и США, где климат, сейсмика и просторы близки к российским и где так же опробовали на практике все перечисленные выше конструктивные решения зданий, вот уже более 50 лет как остановились на единой для всех территорий технологии, которая позволяет возводить полный перечень востребованных в одноэтажной Америке жилых и гражданских зданий не только социального, но и общего назначения. Достаточно сказать, что американские каталоги включают более 2000 архитектурно-строительных решений жилых зданий отвечающих указанной технологии. Эта технология практически “опутала” всю Северную Америку и позволила в последние годы возводить на её базе более 1,5 млн.квартир и домов в год. При этом стройиндустрия базируется на малых предприятиях стоимостью до 5 млн.дол. каждое, что позволяет маневренно и без удорожания корректировать номенклатуру выпускаемых изделий и тем самым полностью удовлетворять пожелания заказчиков и даже вносить изменения в процессе строительства. К настоящему времени североамериканская технология доведена до оптимальных параметров, что в сочетании с организационно-финансовыми нововведениями, огромными объемами, конкуренцией и современной стройиндустрией позволило добиться впечатляющих результатов в снижении стоимости и сроков строительства несмотря на рост требований к комфортности жилья. Оценочно стоимость строительства 1-го кв.м.( при условном равенстве всех прочих показателей) на 35-40% дешевле чем в России. Кроме того технология позволяет исключить из перечня необходимых к строительству коммунальных объектов котельные и теплотрассы, т.к. все жилые и гражданские объекты имеют собственные автоматизированные установки отопления и горячего водоснабжения (их стоимость учтена в стоимости строительства 1 кв.м.), что позволило на 30-40% сократить ассигнования и на развитие инфраструктуры. Переход на автономное теплоснабжение позволил так же на 20-30% сократить теплопотери. Можно привести по США такой пример – на севере штата NY на берегу озера Онтарио (открытого северным ветрам из Канады и с расчетной температурой минус 20 градусов Цельсия) в малоэтажном пригороде на 50 тыс. жителей в жилом и гражданском секторах не имеется ни одной котельной и ни одного погонного метра теплотрасс.
В рассматриваемой каркасной технологии основной материал несущих и ограждающих конструкций малоэтажных зданий – бруски 5х10 и 5х20 из высококачественной древесины и ДВП, что позволило исключить применение иных материалов и отказаться от добычи и переработки невосполнимых природных материалов, таких как гравий, песок, глина, скальные породы, металлические руды, мергель (цемент) и тем самым свести к нулю все работы по рекультивации, а также исключить сварочные работы, использование кранового оборудования и гусеничной техники и свести к минимуму мокрые процессы.
Все сказанное позволяет уверенно рекомендовать для внедрения единую для всей территории России (кроме районов вечной мерзлоты) североамериканскую технологию малоэтажного строительства жилых и гражданских зданий.
В России имеется некоторый опыт строительных работ по указанной технологии, однако везде она применялась при “штучном“ строительстве, без переоснащения предприятий стройиндустрии и внедрения современных организационно-финансовых инструментов. И, главное, отсутствуют примеры возведения по североамериканской технологии жилых комплексов из многоквартирных домов, а так же градосоставляющих объектов, которые и должны в первые годы составить основной объем востребованного строительства. Поэтому, наряду со всеми прочими мероприятиями, следует признать целесообразным организацию строительства в Средней полосе, на Урале и в Зауралье по одному выставочному комплексу в составе арендной жилой застройки из многоквартирных домов и некоторого количества скромных таунхаусов и коттеджей. Это позволит уже на начальном этапе отработать все технические, финансовые и организационные вопросы и приступить к массовому малоэтажному строительству не опасаясь отрицательных результатов.
3. Перечень основных организационно-финансовых мероприятий обеспечивающих снижение стоимости социального строительства.
Переход на единую североамариканскую технологию безусловно окажет положительное влияние на решение ценовой проблемы развития отрасли малоэтажного строительства в целом, но для социального строительства, в целях достижения доступных для малоимущих граждан цен, необходимы дополнительные мероприятия, которые гарантированно повысят ценовую доступность жилья. Поэтому основная цель рассматриваемых ниже мероприятий это, во-первых, обеспечить общее снижение стоимости строительства за счет перехода на североамериканскую технологию с параллельным внедрением т.н. социальных ипотечных кредитов (СИК) и современных финансово-организационных мероприятий , во-вторых, повысить за счет предоставления федеральных и региональных льгот заинтересованость инвесторов в участии в социальном строительстве, в-третьих, передать социальное строительство в частные руки и, наконец, главное – за счет всего набора мероприятий создать условия, при которых предоставится возможным отказаться от привлечения бюджетных ассигнований для строительства и эксплуатации арендных жилых комплексов как основы социального строительства.
Рекомендуемые мероприятия сводятся к следующему:
А. Ввести в строительную практику Социальные Ипотечные Кредиты (СИК)
под 5% годовых на срок до 30 лет.
Для этого необходимо:
-Законодательно оформить условия выделения и основные положения СИК, имея при этом в виду, что СИК должен выделяться не только на строительство социального жилья и малых предприятий стройиндустрии, но так же и на ремонт пригодного для эксплуатации высвобождаемого жилого фонда с целью его заселения малообеспеченными гражданами на арендной основе. За счет СИК так же должны проводится работы, связанные с реконструкцией действующих малых предприятий стройиндустрии.
- Установить, что учетная ставка СИК выше 5% субсидируется государством, но при строительстве арендных комплексов эти затраты возвращаются ему из средств создаваемого социального Фонда мэрии ( любого территориального образования):
Средства Фонда мэрии формируются за счет зачисления на его счет налоговыми службами 100% налогов от строительства и эксплуатации объектов построенных на средства СИК, включая налоги с доходов от реализации продукции стройиндустрии (кроме отчислений в Пенсионный фонд). На этот же счет зачисляется согласованная с регионом доля от экономии бюджетных средств в связи с исключением из перечня строящихся коммунальных объектов котельных и теплотрасс, а так же средства которые экономятся за счет отказа от услуг ЖКХ.
Фонд мэрии предназначен главным образом для погашения её 25%-ой доли в общем объеме СИК на строительство арендных социальных комплексов. Эта доля оформляется на мэрию и затем безвозмездно передается Застройщику.
Кроме того предлагается разрешить муниципалитетам производить из средств Фонда оплату остронуждающимся гражданам до 50% стоимости аренды квартир.
Средства фонда так же используются для возврата государству затрат произведенных на субсидирование учетной ставки СИК.
- Разрешить выделять СИК Застройщикам социальных жилых комплексов единым пулом в размере до 75% от сметной стоимости строительства, т.е. в размере реальных затрат Застройщика и без первоначального взноса. Расчетный размер арендной платы при этом должен исчисляться исходя из реальных вложений Застройщика без затрат мэрии и не превышать 4 дол./кв.м./мес.
-Предусматривать начало возврата СИК через 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию.
(Предварительные расчеты показали, что объемы налоговых поступлений в Фонд мэрии, а так же его пополнение за счет иных указанных выше источников, достаточны для решения поставленных перед ним задач).
- В ответ на безвозмездное 25-ти процентное финансовое участие муниципалитетов в строительстве социальных комплексов на Застройщика должны быть возложены ряд обязательств: производить заселение только по муниципальным ордерам, вносить изменения в стоимость аренды при условии согласования с местными органами власти, ежегодно отчитываться перед мэрией о техническом состоянии жилого фонда. Одновременно необходимо предоставить мэрии право применять к владельцу комплекса штрафные санкции при установленных отклонениях от договорных условий содержания жилья и застройки в целом.
Такова для Застройщика цена сокращения на 25% его реальных затрат на строительство.
- В ответ на льготы, предоставляемые Застройщикам малых предприятий стройиндустрии (льготы СИК, льготная стоимость земельного участка и т.д. ), последние гарантируют как минимум на 10-ти летний период стабильность цен на каталожные изделия поставляемые на объекты строящиеся на средства СИК.
B. СИК на строительство социального индивидуального жилья.
Социальное индивидуальное жилье в виде скромных таунхаусов и коттеджей так же осуществляется на средства СИК. При этом, если Застройщик не вносит первоначального взноса, то кредит выделяется с субсидированием ставок выше 7% . Если Застройщик вносит первоначальный взнос установленный в регионе для ипотечного кредитования , то из государственного бюджета субсидируется ставка выше 5%.
C. СИК на ремонт высвобождаемого жилья.
Этот кредит выделяется в сумме не превышающей 10 000 дол. на срок до 15 лет под 5% годовых и без первоначального взноса. Компенсация госзатрат на субсидирование учетной ставки закладывается в стоимость арендной платы.
D. Налоговые льготы, арендная плата и размеры платежей в погашение СИК.
- Необходимо разработать и утвердить Перечень федеральных и региональных налоговых льгот, применение которых не потребует в дальнейшем оформления отдельных разрешений при строительстве и эксплуатации объектов возводимых за счет СИК. Для арендных комплексов объем льгот в ценовом выражении должен гарантировать достижение стоимости аренды жилья (совместно с коммунальными расходами) не выше 4 дол/кв.м./мес., которую следует считать доступной стоимостью для пенсионеров на уровне 2014 года, когда ожидаемый средний размер пенсий составит порядка 10 - 11 тыс.руб. или 360 дол./мес на одного члена семьи.
- Включить в Перечень предоставление мэрии права устанавливать льготные цены на земельные участки под социальное строительство ( включая участки под малые предприятия стройиндустрии ) вплоть до их бесплатного выделения, а так же установления льготной стоимости подключения к внешним коммунальным сетям.
- Все перечисленные выше мероприятия позволяют при строительстве арендных жилых комплексов исходить из следующих ценовых показателей :
Стоимость строительства комплекса из многоквартирных домов
на 500 квартир – 14 млн.дол.
Выплаты по СИК под 5% годовых за арендный жилой комплекс:
доля застройщика 10,5 млн.дол.--------60 000 дол./мес.
доля мэрии 3,5 млн.дол.---------------- 20 000 дол./мес.
Стоимость аренды квартир в дол. на уровне 2014 года ориентировочно составит:
Без субсидий При субсидии
мэрии 50 %
Квартира 45 кв.м. 180 90
Квартира 65 кв. м. 260 130
Квартира 80 кв. м. 320 160
Квартира 100кв.м. 400 200
_______________________________________________________________________
Т.о. строительство социальных комплексов на базе североамериканской технологии при одновременном внедрении перечисленных организационно-финансовых мероприятий, позволяет настолько снизить стоимость строительства, что появляется реальная возможность предоставлять малообеспеченным гражданам жилье по доступным ценам аренды и при этом осуществлять строительство и эксплуатацию используя только кредитные ресурсы без привлечения бюджетных средств всех уровней .
|
- Распространить на социальное индивидуальное строительство основные из приведенных выше льгот, рекомендованных к применению при строительстве социальных жилых комплексов.
Под социальное индивидуальное строительство предлагаются таунхаусы средней площадью до105 кв.м. со стоимостью 1-го кв.м 700 дол. и коттеджи средней площадью до 135 кв.м. и стоимостью 1-го кв.м. 900дол. (площадь гаражей, подвалов, лоджий и балконов, порчей не засчитывается в общую площадь, но затраты на их строительство учтены в стоимости 1-го кв.м.).
Указанные стоимостные параметры следует признать доступными на уровне 2014 г. для граждан среднего достатка с доходом семьи в диапазоне 1250 - 1700 дол./мес. при условии, что указанное индивидуальное жилье приобретается в собственность на средства СИК и наличии государственной гарантии субсидировать из бюджетных средств платежи, возникающие в результате ставок СИК выше 5%. Тогда выплаты по СИК при нулевом первоначальном взносе составят (по банковскому законодательству США) за таунхаус стоимостью
85 тыс.дол.---475 дол./мес и за коттедж стоимостью 135 тыс дол---750 дол./мес. и если дополнительно страховые платежи, коммунальные расходы, налоги и другие регламентируемые расходы не превысят 350 дол/мес, то суммарные месячные платежи будут равны соответственно ~ 800-1100 дол.
4. Структура социального (муниципального) жилья.
Сравнительные примеры стоимости строительства.
В социальном жилищном строительстве участие государства минимально. Оно главным образом должно предусматриваться при возведении градосоставляющих объектов, таких как объекты медицины, просвещения, торговли, питания, банки, оффисы, объекты коммунального хозяйства, дороги. Но и здесь основную финансовую нагрузку должны нести инвесторы, а госструктуры содействовать обеспечению строительства земельными участками, госгарантиями, кредитными ресурсами и предоставлять необходимые льготы, инициирующие участие инвесторов в городском строительстве. Этот вопрос надлежит рассмотреть отдельно и в задачу настоящих проработок он не входит. Укрупненные показатели стоимости коммунальных и градосоставляющих объектов приводятся только для формирования представления об ожидаемых комплексных затратах.
Ниже изложены основные принципы, которые должны быть реализованы в обеспечение создания условий для повсеместного развития социального жилищного строительства.
Социальный жилой фонд, который предлагается создать в ближайшие 15-20 лет,
должен обеспечить улучшение жилищных условий в зонах малоэтажного расселения граждан как минимум для 15-ти миллионов низкооплачиваемых семей ( эта цифра достаточно условна и подлежит уточнению в процессе более глубоких проработок). Какова же должна быть структура социальных жилых застроек, которая могла бы максимально удовлетворить потребность в разностороннем социальном жилье?
Предлагается рассмотреть два варианта структуры.
Первый вариант.
А. Из общего количества нуждающихся в улучшении жилищных условий порядка 20% это семьи, относящиеся по своим доходам к среднему классу, но которым по тем или иным объективным причинам необходимы определенные льготы ( в т.ч. СИК ) для приобретения жилья в собственность. Для этой категории граждан можно предложить социальные скромные таунхаусы или коттеджи стоимостью соответственно до 70 и 90 тыс.дол.
Б. Для малообеспеченных граждан, которые по определению не в состоянии приобрести жилье в собственность даже при нулевой ставке ипотечного кредита, предлагается развернуть строительство многоквартирных комплексов на ~500 квартир в каждом, в которых квартиры сдаются в долгосрочную аренду по доступным ценам. Строительство и эксплуатация таких комплексов должна осуществляться частными фирмами, которые в этих целях наделяются единым на комплекс социальным ипотечным кредитом (СИК) под 5% годовых на срок 30 лет. Ставка выше 5% субсидируется государством с последующим возмещением (см.ниже). Поквартирный состав каждого такого комплекса примерно следующий:
* 50 ед. 2-х комнатных секций-квартир в одноэтажных домах на 10-15 секций
(таунхаусов) в каждом, для инвалидов и престарелых, без лестниц и порогов.
* 180 ед. 2-х – 5-ти комнатных в двух ярусах квартир-секций с подвалом и без
в 2-х этажных домах на 10-12 секций (таунхаусов) в каждом.
* 270 ед. 2-х – 3-х комнатных квартир в 3-х этажных домах с лоджией, с подвалом,
постирочной, кладовками в подвале.
( Здесь же надо отметить,что в США в населенных пунктах на ~50 000 жителей, как правило, в эксплуатации 10 – 12 арендных комплексов, а в российских условиях это может составить 15-17 комплексов) .
- Основными критериями на тендерах должны являться два показателя:
* Стоимость строительства должна исчисляться из стоимости кв.м. не более
400- 425 дол.
* Стоимость аренды 1-го кв.м., включая коммунальные расходы, не должна
превышать 4-х дол./мес.
В. Предлагается так же исходить из того, что 20% высвобождаемого жилья пригодно после соответствующего ремонта для последующего заселения по ордерам мэрии малоимущими гражданами либо при расселении больших семей часть граждан остаются на той же отремонтированной жилой площади. По самой грубой оценке средние затраты на ремонт такой квартиры составят порядка
10 тыс.дол. Ремонтные работы должны производиться Застройщиками жилых комплексов, куда переселяются жильцы данной квартиры. Для этого квартира безвозмездно передается Застройщику, который наделяется для проведения ремонта СИК и затем сдает её в аренду. Стоимость аренды в таких квартирах не должна превышать 3 дол/кв.м./мес.
Т.о. предлагается следующая структура социального малоэтажного жилищного строительства ( на каждые 100 тыс. заселяемых квартир):
- 10% или 10 000 социальные таунхаусы.
- 10% или 10 000 социальные коттеджи.
- 60% или 60 000 квартиры в арендных жилых комплексах.
- 20% или 20 000 высвобождаемые отремонтированные квартиры.
Стоимость нового строительства в России принята равной существующей в США, но здесь надо учесть ,что цены на материалы и стоимость строительных работ сформированы в США на базе заработной платы рабочих 25-30 дол./час и при коротком транспортном плече. В России средняя зарплата строительных рабочих 10-15 дол/час., а плечо доставки с учетом того, что в первые примерно 5 лет основной объем материалов, изделий и оборудования будет поставляться из Канады и США, резко увеличивается. Поэтому условно принято, что экономия в стоимости рабсилы перекрывается дополнительными затратами на транспорт, что и позволило на данном этапе считать равными российские и американские цены.
С переходом на единую технологию и за счет некоторых организационно-финансовых нововведений, о которых будет сказано ниже, стоимость строительства одного кв.м. в европейской части России должна оценочно составить ( без таможенных расходов):
- Социальные жилые комплексы из многоквартирных домов для малоимущих
граждан с учетом всего объема затрат в границах застройки--------------до 400 дол.
- Социальные таунхаусы------------------------------------------------------------- до 700 дол.
- Социальные коттеджи ------------------------------------------------------------- до 900 дол.
- Объекты здравоохранения (без оборудования)------------------------------500-575 дол.
- Объекты просвещения –школы, колледжи,д/сады (без оборудования)-350-400 дол.
- Адмздания, банки, оффисные здания------------------------------------------250-350 дол.
- Базовый набор малых предприятий стройиндустрии суммарной мощностью
до 250 тыс.кв.м./год. ( каждое предприятие до 5 млн.дол.)---------до 30-35 млн.дол.
Т.о. годовой объем кредитных вложений в социальное жилищное строительство для данной структуры застроек обеспечивающий, к примеру, ежегодно ввод 300 тыс. социальных квартир и домов с параллельным созданием необходимого задела, должен составлять с 2014 года:
180 тыс.квартир х 70 кв.м.х 400 дол/кв.м. = 5,0 млрд.дол.
30 тыс. таунхаусов х 105 кв.м. х 700 дол./кв.м.= 2,2 млрд.дол.
30 тыс.коттеджей х 135 кв.м. х 900 дол./кв.м. = 3,6 млрд.дол.
60 тыс. ремонтов х 10 000 дол. (~ по 40 кв.м.) = 0,6 млрд.дол.
Итого------ ~11 млрд.дол.
или порядка 330 млрд.руб.(~ 22 млн.кв.м./год при осредненной стоимости одного кв.м. 15 000 руб ).
Здесь же надо отметить, что в указанную стоимость включены затраты на автономные тепловые установки в каждом доме или квартире, внутриквартальные сети (кроме дорог, магистралей ливневой канализации, уличного освещения), благоустройство и озеленение, а в арендных комплексах кроме того учтены строительство оффиса эксплуатацтии, стационарная мебель в кухне и ванной, различное оборудование, холодильник.
Второй вариант.
Второй вариант структуры (и соответственно стоимость ) малоэтажного строительства рассматривается на примере возведения нового микрорайона на 20 тыс. жителей в ближнем пригороде, в состав которого кроме социального жилья включено строительство индивидуальных таунхаусов и коттеджей. Отдельно приведена оценка стоимости коммунальной инфраструктуры и градосоставляющих объектов, что позволяет оценить полный объем затрат на строительство.
А. Структура жилой застройки.
При средней численности семьи 3,5 чел. и населении 20 тыс.чел. потребуется ввести 5,7 тыс.квартир, в т.ч. 4,1 тыс. единиц социального жилья:
-Жилые комплексы из многоквартирных домов на 500 квартир
в каждом для арендного заселения малоимущими гражданами -----3000 квартир
(6 комплкесов)
- социальные таунхаузы 10% ---------------------------------------------------550 квартир.
-социальные коттеджи 10% -----------------------------------------------------550 квартир
- индивидуальные таунхаусы ---------------------------------------------------800 квартир
- индивидуальные коттеджи-----------------------------------------------------800 квартир
Б.Осредненная стоимость строительства жилой зоны без градосоставляющих объектов, дорог, проездов, тротуаров, магистральных коммунальных сетей и наружного освещения.
Социальное жилье.
Жилой комплекс – 500 кв.х70 кв.м.х 400 дол./кв.м. х 6 комплексов = 84 млн.дол.
Социальные таунхаусы – 550шт. х 105кв.м. х 700 дол/кв.м -----------= 40 млн.дол.
Социальные коттеджи - 550шт. х 135кв.м. х 900 дол/кв.м. ----------= 67 млн.дол.
Итого социальное жилье--------------------------------------- ---------------=191 млн.дол.
или 4 100 квартир, 14 350 чел., 23,8 кв.м./чел., 342 тыс.кв.м., 560 дол./кв.м.
Индивидуальное жилье.
Индивидуальные таунхаусы – 800шт. х 140 кв.м. х 900 дол./кв.м. = 101 млн дол.
Индивидуальные коттеджи - 800шт. х 180 кв.м. х 1150дол./кв.м.= 166млн.дол.
Итого индивидуальное жилье--------------------------------------------- =267 млн.дол.
или 1600 квартир, 5 600 чел., 46 кв.м./чел., 256 тыс.кв.м., 1043 дол./кв.м.
Всего ввод жилья ~ 600 000 кв.м.,~20 000 чел.население, 458 млн.дол.
Осредненные затраты на 1 кв.м. жилья при данной структуре застройки
762 дол. или 22 850 руб./кв.м.
В. Земельный участок под микрорайон на 20 тыс.чел..
Под стр-тво 6 жилых комплексов (200м. х 700м.) х 6 = 84 га
Площадки под огороды при комплексах---------1га х 6 = 6 га
Под социальные таунхаусы------------ (10 х 30 ) х 550 = 17 га
Под социальные коттеджи --------------(30 х 40 ) х 550 = 66 га
Итого под социальное стр-во с учетом дорог и проездов------------------ 185 га
Под индивидуальные таунхаусы ------(15 х30) х 800 = 36 га
Под индивидуальные коттеджи--------(35 х50) х 800 =140 га
Итого под индивидуальную застройку
с учетом дорог и проездов---------------------------------------------------------190 га
Под строительство полного набора градосоставляющих
объектов ( д/сады, школы со стадионами, объекты
здравоохранения, почта, оффисные здания, торговый центр,
торговые объекты шаговой доступности, банки, диллерские
стоянки и мастерские,ФОК-и, бассейны,кафе и рестораны и т.д)------70-100 га
Под объекты коммунального хозяйства (водозаборы,
водонапорные башни, пожводоемы, очистные сооружения,
подстанции, газораспределительные установки,
корридоры под магистральные коммунальные сети и т.д.)--------------40 – 50 га
Улицы, бульвары,зеленые зоны, спортплощадки в зонах
гражданской застройки-------------------------------------------------------------20 га
Итого: под жилье-------------------------------------------------------------------375 га
под градосоставляющие, коммунальные объекты
и дороги------------------------------------------------------------------ 130 – 170 га
Всего -------------------------------------------------------------------------- ~ 500 - 550 га
Г.Оценка стоимости строительства градосостввляющих и коммунальных объектов.
(расчет сугубо ориентировочный и его результаты должны оцениваться не более
как отправная точка на начальной стадии рассмотрения вопроса)
В расчете принято (в процентах от стоимости стр-ва жилья):
Дороги,стоянки машин, улицы, бульвары,зеленые зоны (20%)-------------52 млн.дол.
Объекты коммунальной инфраструктуры, магистральные линии (15%)--39 млн.дол.
Объекты просвещения и здравоохранения,спорт (15%)---------------------- 39 млн.дол.
Прочие градосоставляющие объекты ( 10%)------------------------------------ 26 млн.дол.
Всего----------------------------------------------------------------------------156 млн.дол.
Суммарные затраты на комплексное строительство малоэтажного микрорайона на 20 тыс. жителей составят 614 млн дол. или на одну осредненную квартиру ( 614 млн.дол. : 5,7 тыс. квартир) ~ 110 тыс.дол.
(В расчет заложены следующие затраты на стр-во одного кв.м. градосоставляющих объектов и на стр-во объектов малой стройиндустрии:
- Объекты здравоохранения (без оборудования)------------------------------500-575 дол.
- Объекты просвещения –школы, колледжи,д/сады (без оборудования)--до 350 дол.
- Адмздания, банки, оффисные здания------------------------------------------250-350 дол.
- Базовый набор малых предприятий стройиндустрии суммарной мощностью до 250тыс.кв.м./год. со стоимостью каждого предприятия ~5 млн.дол.---до 30 млн.дол.)
Опираясь на рассмотренные варианты структур социального строительства не составит особого труда привязать эти данные к любой структуре принимаемой на рассматриваемой территории и на этом основании определиться с основами местной Стратегией социального малоэтажного строительства на ближайшие
15-20 лет.
5. Расчетная оценка стоимости аренды жилья в комплексах из
многоквартирных домов.
Расчет произведен для варианта долевого участия мэрии в СИК в размере 25% от 14 млн.дол.или 3,5 млн. дол. Доля застройщика 10,5 млн. дол. Всего в комплексе 500 квартир средней площадью по 70 кв.м. или всего 35 000 кв.м.
А. Ежегодные эксплуатационные расходы:
1. Содержание эксплуатационного персонала - 7 рабочих и 1 менеджер ( уборка мусора и снега, уход за территорией и насаждениями, мелкие и текущие ремонты: квартир, фасадов, оборудования, сантехники, бойлеров, холодильников и т. д.). Среднемесячная зарплата 500 дол. Годовая зарплата 500х7х12=42 тыс. дол.
Содержание менеджера-бухг. 600х12=7,2тыс.дол.
2. Затраты на содержание технологического оборудования ( автотранспорт, тракторный ковшовый погрузчик, снегоуборочные механизмы и т. д. ) , приобретение материалов, механизмов и оборудования, ремонт оборудования квартир, освещение микрорайона
10, 0 тыс. дол./ мес.х 12 -120, 0тыс.дол.
(Без заработной платы рабочих на ремонтных работах, учтенной в п.1).
3.Оплата договоров со специализированными фирмами на ремонт внутриплощадочных дорог и площадок, сетей, а так-же крупного оборудования. - 20.0 тыс.дол.
( начиная с 3-го – 5-го годов эксплуатации)
4. Оплата э/энергии, газа,воды ( 20 000 дол/мес.) - 240.0 тыс.дол.
ИТОГО - 430.0 тыс. дол.
или 12,3 дол./год на 1 кв. м. общей площади.
5. Погашение ипотечного кредита (10,5млн.дол.) полученного под 5%
- 60 тыс.дол./мес х 12=720 тыс.дол./год
Б Годовые затраты покрываемые за счет арендной платы:
- эксплуатационные расходы -430 тыс. дол
-прибыль владельца 3% в год от 10 500 тыс. дол. -315 тыс.дол.
-непредвиденные расходы 10% (от 430 тыс.) - 43 тыс. дол.
- налоги (оценочно) -215тыс.дол
- погашение кредита -720 тыс.дол.
ИТОГО 1 724.0 тыс. дол.
Следовательно арендная плата за 1 кв. м. общей площади составит не более:
1 724 000:35 000=49 дол./год или ~ 4 дол./ мес.
6. Предложение по покрытию потребности в э/энергии жилого и коммунального секторов населенных пунктов на 1500 – 2000 чел.
ветрогидроаккамулирующими установками единичной
мощностью до 500 квт.
Значительное количество населенных пунктов не только в Зауралье, но и в Европейской части, располагаются на таких расстояниях друг от друга и от местных источников электро, газо, водо снабжения и связи, что строительство и эксплуатация сетей и местных коммунальных предприятий, включая форсмажорную эксплуатацию дорог в периоды снежных заносов и весенне-осенней распутицы, обходятся в такие затраты, которые требуют постоянной бюджетной подпитки. Да и надежность таких сетей оставляет желать лучшего: постоянные перебои в э/снабжении, связи, дорожном сообщении сводят на нет все преимущества комфортного жилья. В российских условиях, и особенно в зонах северного завоза на зимний период, коммунальное самообеспечение малых населенных пунктов становится важнейшей проблемой, решение которой позволит приступить к развитию стротельства на селе современного комфортного жилья и малых предприятий. Ниже приводится один из возможных вариантов технологического решения затронутой проблемы.
Обоснование целесообразности строительства комбинированных объектов энергетики с единичной мощностью генерирующих установок до 500 квт для
малых населенных пунктов.
( Исходный материал к составлению бизнес-плана).
Ветро-гидроаккамулирующие э/станции марки AG.
Цель рассмотрения – обосновать целесообразность создания подотрасли экологически чистой малой энергетики для отдаленных и глубинных районов России, включая зоны требующие организации т.н. северного завоза. Но в первую очередь предложение касается строительства малых населенных пунктов, фермерских хуторов и отдельных хозяйств, с/х производственных объектов, малых производственных предприятий, а так же возможности перевода действующих котельных с углеводородного топлива на электропитание.
Вначале несколько слов о предлагаемой схеме замены в ветровых станциях электроаккамуляторов на гидроаккамуляторы энергии.
Режим работы ветровых э/станций полностью зависит от метеоусловий , что во многом сдерживает их применение. Использование электроаккамуляторов позволяет в определенной степени снивелировать эту зависимость, но обходится достаточно дорого и во многом снижает эффективность применения этого наиболее экологически чистого источника энергии. Это особенно видно в условиях автономной эксплуатации ветростанций, где не представляется возможным полностью увязать график потребления с графиком выработки энергии без существенного снижения её установленной мощности и увеличения емкости аккамуляторов. В этих условиях представляется целесообразным использовать широко применяемый принцип гидроаккамуляции (например, под Москвой функционирует построенная по проекту ин-та Гидропроект ГАЭС мощностью 1 млн.200тыс.квт. вырабатывающая электроэнергию для покрытия потребления за счет сброса воды в часы пиковой нагрузки в энергосистеме и закачивающую водную массу в верхний бассейн в часы ночного провала потребления), при котором ветрогенераторы не связаны с потребителями, а только постоянно закачивают на заданную высоту запасы воды, которые затем в регулируемом режиме сбрасываются через гидротурбины и тем самым выработка электроэнергии напрямую увязывается с потреблением. Такими аккамуляторами воды (т.е.потенциальной энергии), могут служить как естественные емкости, которые создаются в увязке с рельефом местности, так и полностью искусственные сооружения типа водонапорных башен большой емкости способные аккамулировать на заданной высоте 5-10-15-20 тыс.куб.м. и которые круглосуточно пополняются водой из нижнего бассейна за счет генерирования ветровой энергии.
В постсоветском пространстве освоен выпуск ветряных установок мощностью
1-5-10-25-50 и 100 квт. В Украине освоен выпуск установок мощностью 500 квт.
Ниже рассматриваются как ветрогидро установки мощностью 500 квт., так и станции мощностью до 100 квт., в которых наряду с ветрогидроагрегатами на крышках водонапорных башен предлагается монтировать солнечные панели.
Э/станции с мощностью ветрогидроустановки 500 квт.
Применение последних в увязке с гидроаккамуляцией может в корне изменить подход к вопросу создания источников энергии в отдаленных районах и на Крайнем Севере, т.к. предоставляется возможность исключить эти объекты из числа тех, на которые предусматривается т.н. северный завоз топливных ресурсов. При 100-процентном покрытии ветростанцией потребности в энергии, помимо явных экологических преимуществ, появляется возможность отказаться для жилого и коммунального секторов застройки от строительства и эксплуатации внеплощадочных ЛЭП и газопроводов, котельных, теплотрасс, линий связи, пожводоемов. Помимо этого несущие конструкции станций могут быть использованы для установки оборудования приема саттелитового TV, работы интернета и мобильной связи. Т.о. из внеплощадочных сетей остаются только канализация (см. ниже) и водопровод. Отдельно надо подчеркнуть исключение необходимости отвода земли под внеплощадочные сети и объекты коммунальной инфраструктуры. Все это резко сокращает сроки проектирования, стоимость коммунальной инфраструктуры и создает предпосылки для снижения в целом затрат на строительство плюс ремонтно-эксплуатационные нужды..
Заводская стоимость ветроустановки 825 тыс.дол., полная стоимость с учетом монтажа оборудования и сооружения емкостей для аккамуляции воды, включая полный набор оборудования коммунальной инфраструктуры, не превысит оценочно 2,5 млн.дол. Технические параметры установки мощностью 500 квт приведены на сайте фирмы “Аддкос,ООО” Украина (www.ua.all-biz.info):
Установка вертикально-осевая ветроэнергетическая
Наименование
|
Цена
|
Фото
|
Обновлена
|
Установка вертикально-осевая ветроэнергетическая
Предназначена для электроснабжения.
Группа : Ветрогенераторы
Связаться с поставщиком
|
4000000.00 UAH 825000.00 USD
|
|
24.06.2009
|
Заказать
|
Описание
|
Установка вертикально-осевая ветроэнергетическая Вертикально-осевая ветроэнергетическая установка "WESTA 0500" мощностью 500Квт., предназначена для электроснабжения крупных промышленных и жилых объектов и строительства промышленных ветроэлектростанций. Ветроустановка начинает работать при скорости ветра 4 м/с, в диапазоне ветров от 6 м/с до 12 м/с обеспечивает оптимальный съем энергии, начиная с 13 м/с выдает максимальную мощность 500 кВт. При скорости ветра 25 м/с и выше ветроустановка останавливается. В заторможенном состоянии конструкция ветроустановки выдерживает буревой ветер до 60 м/с. Онлайн переводчик
|
Технические характеристики
|
Установка вертикально-осевая ветроэнергетическая Номинальная мощность 500 кВт Пусковая скорость ветра 4,0 м/с Номинальная скорость ветра 13,0 м/с Максимальная рабочая скорость ветра 25,0 м/с Буревая (расчетная по прочности) скорость ветра 60 м/с Ротор: Тип, скорость вращения Вертикально-осевой, 2-х лопастной 19-28,4 об/мин Диаметр окружности вращения лопастей 27,0 м Длина лопасти 29,0 м Материал лопасти Алюминиевый сплав NACA - 0018 Генератор: Тип acинхронный Характеристики электроэнергии: напряжение, частота тока 400 В, 50 Гц Башня: Тип цилиндрическая Высота 35,4 м Срок службы: 20 лет
|
Расчетная емкость верхнего и нижнего аккамуляторов (бассейнов) определяется исходя из графиков потребления э/энергии, перепада высот и других факторов, присущих расчетно-нормативной схеме применяемой при проектировании сетевых ГАЭС. Это положение относится в полной мере и к ветроГАЭС мощностью до 100 квт.
Э/станции с мощностью ветрогидроустановки до 100 квт.
Жизнеобеспечение небольших объектов в “глубинке“ предлагается так же осуществлять за счет полной электрификации потребителя от ветрогидроустановок, но при этом предусматриватьвозможность дополнительной выработки э/энергии за счет монтажа системы солнечных панелей общей площадью 900 и более кв.м., размещаемых на крышках верхних аккамуляторов воды. Эта энергия прежде всего используется для собственных нужд станции и выравнивания влияния “метеопровалов “ в графике выработки энергии.
По аналогии с условиями возникающими при строительстве станций мощностью 500 квт.появляется возможность исключить затраты на отвод и вывод из оборота земельных участков под внешние коммунальные сети и кроме того исключить затраты на строительство и эксплуатацию:
- внешних электросетей и подстанций,
- газопроводов и внутриквартальных газовых сетей,
- центральных котельных и всех видов тепловых сетей за счет установки в
каждом доме или квартире автономных электротепловых установок.
Кроме того, представляется возможным там где это будет признано экономически целесообразным:
- перейти на питьевое водоснабжение из подземных источников с закачкой воды
в отдельный отсек аккамулятора на верхнем конструктивном уровне,
- перейти на типовые сборно-разборные металлические конструкции очистных
сооружений водопровода и канализации,
- использовать строительные конструкции башенного типа для размещения
приемных устройств саттелитового TV, интернета и мобильной связи,
Т.о. представляется возможным возводить объекты практически со 100% -ым коммунальным самообеспечением . Поэтому проект строительства рекомендуется начинать с выявления технической возможности и экономической целесообразности полного отказа от подключения рассматриваемого объекта к тем или иным действующим или предлагаемым к строительству коммунальным сетям.
Каждая станция монтируется на базе типовых наборов строительных конструкций заводского изготовления способных выдерживать нагрузку от верхнего бассейна и оборудования. Последнее поступает в сборе и проходит заводскую обкатку, Все сказанное позволяет отнести объект к категории быстровозводимых сооружений: генерирующие установки в комплексе со строительными конструкциями и аккамулирующими бассейнами должны монтироваться за 4-5 месяцев. Работы выполняются в 4 этапа:
1этап - монтаж пространственной многоярусной опорной конструкции
аккамуляторов.
Опорная конструкция аккамуляторов представляет собой пространственную этажерку с высотой каждого яруса до 10 м. Плановые размеры конструкции кратны10 м. и зависят от габаритов аккамулятора. Минимальный плановый размер опорной плоскости аккамулятора для станций мощностью 25 квт. и более составляет 30х30 м, что позволяет разместить в каждом внешнем углу и в центре на опорных стойках по одной ветровой установке без взаимного влияния на ветровые потоки. Конструкции этажерок металлические или деревометаллические заводского изготовления привязанные по размерам к условиям их транспортировки и монтажа. Продолжительность монтажных работ первого этапа, с учетом устройства сборных фундаментов, не должена превышать 4-х недель.
2 этап - монтаж аккамуляторов (емкостей) и обустройство нижнего бассейна.
Стенки и днище аккамулятора (с теплозащитной прослойкой и внутренней водонепроницаемой пленкой) монтируются из плоских деревометаллических панелей заводской поставки. Горизонтальное гидростатическое давление на панели стенок воспринемается вантовыми растяжками , передающими нагрузку на центральную опорную стойку, являющуюся также опорой центральной ветровой установки. Полезная высота аккамулятора, как правило, равна 5 или 10 метрам.
Крышка аккамулятора собирается из утепленных дерево-металлических панелей оборудованных системой для стока ливневых и талых вод внутрь аккамулятора. На крышке площадью порядка 900 кв.м. предусматривается размещение панелей солнечной энергетической установки, которая вырабатывает энергию для собственных нужд ветровой установки и для покрытия “метеопровалов” в графике выработки энергии.
Рамные конструкции, на которые опираются панели крышки аккамулятора, монтируются из трубчатых элементов. Продолжительность монтажных работ второго этапа – 4 недели.
3 этап – монтаж ветровых установок и системы солнечных панелей
В углах и в центре пространственной конструкции станции предусматривается размещение 5 ветровых установок, вертикальный ствол которых статически работает совместно с конструктивными элементами станции. Это с одной сороны позволяет облегчить вес стволов, а с другой повышает жесткость пространственных строительных конструкций.
Горизонтальная ось вращающейся части ветровых установок размещается на 10 м выше верхней кромки аккамулятора. В результате общая высота до оси ветровой установки составит 35-40 м, что приведет к оптимизации ветрового воздействия на установку.
Оптимальным так же следует признать размещение конструкций водозабора и опорной части башни в границах водного зеркала нижнего бассейна. Емкость бассейна должна составлять не менее 3-4 емкостей аккамуляторов и учитывать зимний режим эксплуатации, необходимость пополнения бассейна в связи с потерями на испарение и фильтрацию, использование его как пожарного водоема и т.д. Но все таки преимущество, при наличии естественного водотока с достаточным расходом воды, следует отдать варианту размещения станции не в русловой части, а на береговой линии, что позволит свести к минимуму работы по организации водозабора.
При выборе параметров строительных кранов, имеющих высоту подьема гака до 50 м.,следует исходить из его грузоподъемности над любой точкой конструкции станции не менее 3 т.
Монтаж элементов солнечной энергетической системы начинается по завершении монтажа крышки аккамулятора и завершается одновременно с полным вводом станции.
Продолжительность монтажных работ третьего этапа 5 недель.
4 этап - монтаж и пуско-наладка систем трубопроводов, турбин, комплектов
электро- механического оборудования, автоматики и телемеханики.
Это наиболее ответственный и продолжительный этап работ, выполняемый специализированными монтажными и пуско-наладочными фирмами, который завершается наладкой автоматической системы управления станцией.
Т.к. все основное оборудование перед отправкой с заводов-изготовителей проходит стендовые испытания продолжительность работ четвертого этапа складывается из сроков пуско-наладочных работ и затем отработки комплексной системы автоматического управления станцией.
Продолжительность монтажных и пусконаладочных работ четвертого этапа не должен превышать 8-10 недель и зависит от мощности станции.
Т.о продолжительность строительства рассматриваемых комбинированных станций мощностью до 100 квт. на подготовленных площадках не превысит 20-25 недель.
Отдельно следует остановиться на вопросах канализования и водоснабжения малых населенных пунктов.
Представляется, что объем водопотребления 400 куб.м./сутки (2000 чел. х 0,2куб.м./сутки) позволяет рекомендовать разработку типовых сборно-разборных металлических очистных сооружений как на водозаборе, так и на сбросе. С учетом установки миксеров-дробилок на сливе из кухонных раковин и устройства раздельного стока из туалета и кухонной раковины и стока из ванной комнаты, мощность очистных сооружений канализации может быть снижена в 2 раза
(100 л./чел./сут.), а прямые (без очистки) ливневые и бытовые сбросы объединить в единую сеть. Не исключается так же при благоприятных инженерно-геологических условиях использование септиков, включая возможность устройства одного септика на несколько домов при норме стока за вычетом ливневой канализации 100 л/чел/сут.
Ниже в “Выводах и предложениях”, основанных на результатах оценки представленных двух вариантов структуры малоэтажной застройки, даны рекомендации по разработке оптимального для любого рассматриваемого территориального образования решения, в основу которого заложено следующее:
- Рекомендации по разработке Стратегии малоэтажного социального строительства, в которых даны ответы на вопросы: что мы хотим строить?, предполагаемые объемы строительства? , в какие сроки и по какой цене?
- Пути достижения оптимального внебюджетного решения, которое позволит добиться максимального роста объемов социального строительства с гарантией его ценовой доступности для малообеспеченных граждан.
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Какие же предварительные выводы можно сделать по результатам анализа изложенного материала? Для этого рассматриваются два варианта структуры социального малоэтажного строительства и увязанная с ними схема развития стройиндустрии и уже по результатам их рассмотрения излагаются рекомендации по выбору для страны или каждого территориального образования Стратегии малоэтажного строительства на ближайшие 15 лет:
Вариант 1.Строительство 80% жилого фонда в виде жилых комплексов из
многоквартирных домов и 20% - ремонт высвобождаемого жилья.
Вариант 2. Строительство 60% в виде жилых комплексов из многоквартирных
домов, по 10% социальных таунхаусов и коттеджей и 20% ремонт
высвобождаемого жилья.
В. Малая стройиндустрия
Вариант 1. 80% жилого фонда в виде жилых комплексов из
многоквартирных домов.
- Дефицит малоэтажного жилья по стране огромен. Но в первую очередь необходимо обеспечить, чтобы ввод начал опережать рост дефицита. Подавляющая часть нового жилого фонда будет заселяться малообеспеченными гражданами, которым по их материальным возможностям достижимо только социальное жилье в виде новых квартир в арендных комплексах из многоквартирных домов и отремонтированное освободившееся жилье. Поэтому, если исходить из того, что в регионах России в зонах малоэтажных застроек в социальном жилье нуждаются 15 млн. семей, из которых 80% должны рассчитывать на улучшение своих жилищных условий за счет переселения в новое арендное жилье, то на устанавливаемый расчетный 15-ти летний период потребность в арендных комплексах составит 24 000 или ~12,5 млн.квартир, а с учетом того, что
20 % из высвобождаемых квартир пригодно к заселению после ремонта это
дополнительно ~2,5 млн.квартир.Затраты на новое жилищное строительство
c полным объемом внутриквартальных работ составят:
24 000 компл. Х 14 млн.дол.= 336 млрд.дол.,
и на ремонт:
2,5 млн.квартир х 10 000 дол = 25 млрд.дол.
Т.о. в течение 15 лет, начиная с 2014 года, необходимо будет ежегодно
предусматривать выделение на строительство жилья ~ 24 млрд. дол.
кредитных ресурсов или по 720 млрд.руб., что позволит к концу этого
периода перевести проблему улучшения жилищных условий
малообеспеченных граждан в категорию текущих вопросов.
- В обеспечение ежегодного освоения 720 млрд.руб и соответствующего этим затратам ввода 1600 арендных комплексов или 800 тыс квартир
(~ 56,0 млн.кв.м./год) необходимо к 2014 году обеспечить ввод порядка
225 базовых комплектов малых предприятий стройиндустрии с мощностью
каждого комплекта до 250 тыс.кв.м./год и стоимостью порядка 30 млн.дол.,
т.е. дополнительно освоить в 2010 – 2014 г.г. 6,75 млрд .дол.
капиталовложений. Но при этом следует учитывать, что перевод
предприятий на 2-х – 3-х сменную работу позволит сверх указанного выше
расчетного объема ввода жилья закрыть потребности строителей в
материалах и изделиях для возведения полного набора востребованных
малоэтажных зданий, включая градосоставляющие объекты.
Одновременно в каждом регионе необходимо провести техническую инветаризацию существующих предприятий стройиндустрии с целью выявления объемов работ по их модернизации (что намного дешевле нового строительства) в привязке к выпуску изделий для объектов, строительство которых предусматривается по североамериканской технологии. Средства на реконструкцию так же должны выделяться по линии СИК.
- Выход на заданные темпы стоительства жилых комплексов позволит к 2014 году создать не менее 700 тыс.новых рабочих мест в строительстве, порядка 50 тыс. мест в службах эксплуатации жилых комплексов и в стройиндустрии и организовать на этой основе более 50 тыс. малых предприятий. В эти цифры не включены дополнительные рабочие места возникающие в смежных отраслях.
- Необходимо разработать порядок укомплектования строительных бригад полным набором малой механизации, на приобретение которых должны предоставляться льготные кредиты на срок до 5 лет. В составе каждого набора следует предусматривать (за 2011-2013г.г.необходимо поставить порядка 50 тыс.наборов.): полугрузовичок с 2-х колесным прицепом, переносные генератор, компрессор, циркулярка, растворомешалка, комплект приспособлений для работ по наружной отделке зданий, а так же набор ручных, пневмо и электро инструментов ( стоимость набора ~ 30 000 дол. при стоимости а/машины с прицепом до 24 000 тыс.дол., т.е каждый член бригады инвестирует свою долю в размере до 5,0 тыс. дол.)
- Очередность строительства арендных комплексов (каждый комплекс возводится за 18 – 20 месяцев) в каждом территориальном образовании устанавливается Генеральным планом. Как правило, при значительных объемах нового строительства, следует предусматривать ведение работ в 3 этапа:
На первом этапе, в целях минимизации начальных объемов
коммунального строительства, следует предусматривать такой объем нового
строительства, который позволит подключить комплексы к действующим
сетям и дорогам с минимальными затратами на их реконструкцию. Это
позволит приступить к работам первого этапа в 2011 году и обеспечить
первые вводы в 2012 г.
На втором этапе объем нового строительства должен быть увязан со
сроками вводов первой очереди создаваемых новых объектов коммунальной
инфраструктуры. Здесь начало работ по регионам может разниться и на
отдельных территориях появится возможность планировать первые вводы в
2012 году, а на других в 2013 г.
И, наконец, 3-й этап, когда ввод жилья достигает расчетного максимума
56,0 млн. кв.м./год и необходим вывод на соответствующую мощность всех
коммунальных объектов и дорог. Здесь выход на плановый объем ввода
жилья следует ожидать не ранее 2014 года.
Так же необходимо предусмотреть с 2013 года начало работ по созданию
задела в коммунальном строительстве в обеспечение дальнейшего
ежегодного прироста жилого фонда начиная с 2015 года.
Т.о. если абстрагироваться от реально небходимой структуры социального строительства и попытаться полностью за 15 лет решить проблему только за счет строительства арендных комплексов складывается следующая потребность в кредитных ресурсах на весь период:
-жилищное стр-во (56 млн.кв.м./год х 400 дол/кв.м.) -----------=22,4 млрд.дол/год
-ремонт высвобождаемого жилья при средней квартире 40 кв.м.
(160 тыс.квартир/год х10тыс.дол./ремонт) ------------------------ =1,6 млрд.дол/год
- строителство в 2011-2014 г.г. малой стройиндустрии- -----по 1,6 млрд. дол./год
ИТОГО (22,4+1,6)х15лет + 1,6х4года=360+6,4=~ 370 млрд.дол., 940 млн.кв.м.
Кроме того, если распространить приведенные выше данные по строительству микрорайона на 20 тыс. жителей в части затрат на создание коммунальной инфраструктуры и строительства градосоставляющих объектов (156 млн.дол. ) на весь расчетный объем ввода 12,5 млн.квартир, то всего на эти же цели в этом варианте потребуется инвестировать:
на коммунальное стр-во и градосоставляющие
объекты ------------------------------------------------------------------ 340 млрд.дол. или
20-25 млрд.дол./год И всего затраты на жилищное, коммунальное и городское
строительство--------------------------------------------------------- 710 млрд.дол. или
43 млрд.дол./год
Всего новый жилой фонд ----------------------------------------- 940 млн.кв.м.
Таковы оценочные данные о небходимых по стране размерах инвестиций за
15-ти летний период в социальное малоэтажное строительство для варианта
80-ти процентного формирования жилого фонда из арендных комплексов. Опираясь на эти данные представляется возможным произвести грубую оценку необходимых затрат в аналогичное социальное строительство практически в любом территориальном образовании.
Вариант 2. Жилые комплексы из многоквартирных домов(60%) в сочетании со стр-вом социальных таунхаусов и коттеджей (по 10%).
- В отличие от первого варианта предлагается рассмотреть структуру учитывающую так же необходимость улучшения жилищных условий сельского населения, включая фермеров и сельскую интеллигенцию, для которых предпочтительно строительство скромных социальных таунхаусов и, даже в большей степени, коттеджей. При разработке Генплана каждой территории количественное соотношение между арендными многоквартирными комплексами и социальным индивидуальным жильем может быть изменкно в привязке к местным условиям в любую сторону. Поэтому приводимые ниже данные, так же как и результаты расчета по варианту 1, следует рассматривать как ориентир для разработки реальной структуры малоэтажного строительства в каждом территориальном образовании и оценки предстоящих затрат.
- Если для данного варианта принять осредненную структуру малоэтажного строительства на все 15 млн.квартир и домов в соотношениях указанных выше, т.е 60%+10%+10%+20%, то затраты на жилищное строительство на расчетный 15-ти летний период составят:
Арендные комплексы -9,5 млн.квартир или 19 000 комплексов х 14 млн.дол
= 266 млрд.дол., 665 млн.кв.м.
Таунхаусы - 1,5 млн. х 73т.дол. = 109 млрд.дол., 157 млн.кв.м.
Коттеджи - 1,5 млн. х 121т.дол. = 181 млрд.дол., 202 млн.квм.
Ремонт - 2,5 млн. х 10 т. дол. = 25 млрд.дол., 100 млн.кв.м.
Итого затраты на жилищное стр-во----------- =581 млрд.дол.,1125 млн.кв.м.
Затраты на коммунальное строительство и возведение градосоставляющих объектов, как и в первом варианте, можно принять равными----350 млрд.дол.
Всего затрат --------------------------------------------------------------- 931 млрд.дол или
62 млрд.дол./год
Всего жилой фонд--------------------------------------------------------1125 млн.кв.м.
Т.о. любому территориальному образованию представляется возможность на базе приведенных материалов дать предварительную оценку затрат на тот объем малоэтажного строительства , который отвечает их потребностям при заданной структуре застройки, и затем, в привязке к разработанному на этой основе Генплану, решить вопросы состава и размещения предприятий малой стройиндустрии.
В том же Генплане должны быть очерчены территории выделяемые для индивидуального строительства под постоянное проживание. В Генплане (на примерах американской практики составления Генпланов ) устанавливается равный размер участков под индивидуальные дома, равная для всех участков стандартная предельная потребляемая мощность и равная стоимость её подключения к сетям коммунальной инфраструктуры. При этом следует установить , что индивидуальные жилые здания подлежат приемке только при условии их подключения к полному перечню коммунальных сетей.
В. Малая стройиндустрия.
Принцип “самообеспечения” материалами и изделиями основан на североамериканском опыте, где каждая территория закрывает свои потребности мощностями местных малых предприятий с минимальным объемом завоза дефицита извне. При этом обязательна конкурентная среда и присутствие современных инновационных технологий производства.
В первую очередь рассматривается потребность в материалах деревопереработки внешней поставки, которые затем поступают на местные малые предприятия. Это прежде всего: элементы каркаса, перегородок, перекрытий, полов (включая паркет), ферм, окон, дверей всех видов, мебельные заготовки, ДВП и ДСП и т.д., которые поставляются на соответствующие профильные предприятия ( по сборке ферм, изготовлению стационарной мебели для кухонь и ванн, производству окон и дверей и т.д.).
Отдельно создаются предприятия по выпуску гидроизоляционных материалов, сухих смесей, растворов, асфальтно-бетонных смесей, производству сборного ж.бетона ( фундаментные блоки, бордюры, детали колодцев).
Кроме того на каждой территории рассматривается возможность и целесообразность организации карьерного хозяйства с дробильно-сортировочной установкой для покрытия потребностей бетонных заводов и для дорожных работ. Все перечисленные предприятия компануются в 5-6 самостоятельных производств, составляющих базовый набор стройиндустрии для данного территориального образования. Совокупная стоимость базового набора, как правило, не превышает
1 млрд.руб. Каждое производство базируется на самом современном технологическом оборудовании, полностью компьютезировано и гарантирует выпуск изделий высочайшего качества при минимальных трудозатратах на его производство ( для примера, американское оборудование цеха по производству прессованием полного набора деталей несущих конструкций из тонколистового металла, который предпочтителен в сейсмических районах вместо деревянного каркаса, способно за смену закрыть потребность в изделиях для двух домов по 250 кв.м. каждый, включая детали ферм и перекрытий, или в год цех размером 22х65м. при 2-х сменной пятидневке способен выдать каталожные изделия на 250 тыс.кв.м. При этом все операции на технологическом оборудовании вне площадки для укрупненной сборки выполняют 2 оператора.)
Т.о. ежегодный ввод 1 млн.кв.м. жилья ( освоение 12 млрд.руб. строительно-монтажных работ ) закрывается поставками продукции четырех базовых комплексов малой стройиндустрии, стоимость строительства которых составит порядка 4 млрд.руб. В результате за 15-ти летний период покрывается потребность в материалах для ввода жилых объектов на сумму 180 млрд.руб., что говорит об абсолютной эффективности такого решения.
( Если структурой строительства предусматривается возведение только арендных многоквартирных комплексов, то потребная мощность стройиндустрии должна рассчитываться с учетом почти двухкратного сокращения расходов материалов и изделий на каждую квартиру против варианта строительства такого же количества коттеджей и кроме того на строительство внутрипоселковых магистральных сетей и дорог потребность в материалах сокращается как минимум в 2-3 раза ).
Перечень и мощность малых предприятий в базовом наборе любого территориального образования определяются по результатам оценки целесообразности выпуска продукции на месте или будет более правильно организовать завоз извне. В целом “типовой дефицит “,требующий внешнего поставщика, можно перечислить уже на данном этапе рассмотрения:
- Первое и самое главное это поставка продукции деревоперерабатывающих предприятий: деревянные бруски 5х10 и 5х20, заготовки для сборки лестниц, дверей, ферм, окон, ставен, стационарной мебели и т. д., ДВП и ДСП, паркетная доска и т.п. Эти материалы заказываются для предприятий трех направлений производственной деятельности: собственно строителям с поставкой комплектов на стройплошадку; предприятиям по сборке ферм, дверей, лестниц,ставен, мебели; предприятиям по производству окон, террас, деталей оконных проемов, подоконников, устройства кровли.
- Карпет, спецкарпет д/подъездов и лоджий, линолиум, сайдинги д/наружной отделки с поставкой непосредственно строителям.
- Металлические шипованные пластины для сборки ферм, болты, гайки, фурнитура
мебельная, дверная и оконная с поставкой по заказам местных предприятий.
- Приборы водяного отопления, сантехоборудование кухонь и ванных комнат, терморегуляторы, водоподогреватели в комплекте с трубными заготовками и вспомогательным оборудованием с поставками местному специализированному монтажному предприятию.
- Стекло оконное с поставкой предприятию по производству окон .
- Минераловатный утеплитель, битум с поставкой строителям непосредственно на стройплощадку.
- Комплекты электрооборудования зданий, светильники, принудительная
вентиляция в ванных, лопастные потолочные вентиляторы, холодильники,
трансформаторы, кабели д/наружной прокладки, кабельно – проводниковая продукция, электроосвещение, наружная и внутренняя пожарная сигнализация, слаботочное оборудование с поставкой специализированному (наиболее крупному из всех перечисленных) электромонтажному предприятию.
- Газовые наружные и внутренние сети, газораспределительное оборудование, газовые плиты с поставкой специализированному предприятию.
- Краски готовые к употреблению,шпаклевка, водонепроницаемая ткань для пароизоляции и т.д. с поставкой непосредственно на стройплощадку.
Т.о., если проанализировать перечисленные адреса поставок, то вырисовывается необходимость создания на месте следующих малых предприятий:
- Предприятие по производству окон в комплекте с оконными проемами.
- Предприятие по изготовлению дверей, ставен, лестниц, стационарной мебели,
сборке ферм и т.д.
- Специализированное монтажное предприятие Сантехмонтаж с допуском на
работы по газовым трассам и газовому оборудованию.
- Специализированное монтажное предприятие Электротехмонтаж.
- Предприятие “Стройматериалы“ по добыче и переработке местных материалов,
выпуску сб.бетона, асфальтобетона, сухих смесей и т.д.
Таким образом в обеспечение ежегодного ввода 250 тыс.кв.м необходимо иметь 5 предприятий призванных закрыть потребность в материалах и изделиях для строительных работ по зданиям и для прокладки внутриквартальных коммуникаций и дорог.
Вопросы и предложения Вы можете задать автору проекта:
Y. Abramson
USA, NY, Rochester.
(585 ) 265 4191
Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.