Проблемы малоэтажного строительства может решить муниципальная реформа. Об этом говорил Константин Филиппишин в интервью ИА "Индустриальные новости".
Из 70 млн.кв.м жилья, введенного в эксплуатацию в 2013 году, 52% приходится на малоэтажное. В 1990-м году его было лишь 10% (6 млн.кв.м из 60 млн.кв.м сданного жилья). Но если шесть лет назад в малоэтажном строительстве начался революционный рост, то сегодня застройщики забуксовали. Это мнение генерального директора ООО «Управляющая компания «Экодолье» Константина Филиппишина было озвучено на круглом столе «Комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства» 2 июня 2014 г., где обсуждались проблемы нормативно-правового регулирования строительства жилья.
- Константин Викторович, группа компаний «Экодолье», которую Вы возглавляете, является лидером в малоэтажном строительстве. Компания использует новейшие технологии возведения домов и управления проектами. В чем у вас могут быть проблемы?
- Застройщик не может брать на себя все функции – и органов власти, и партнеров по бизнесу, и организации сообщества в населенном пункте. Наш сегмент – возведение пригородных энергоэффективных поселков, жилья эконом класса. Это полноценные сложнейшие проекты, включая водозаборные узлы, электричество, газ, дороги, интернет, социальную и коммерческую инфраструктуру. В наших поселках есть школы, детские сады, пункты охраны общественного порядка, досуговые центры, аптеки, почта, отделение банка, магазины, кафе, парки. Социальные объекты мы строим сами, для коммерческой недвижимости предоставляем участки с коммуникациями партнерам, способствуем развитию предпринимательского климата.
Сегодня мы реализуем 6 проектов в 5 регионах РФ, строим один дом в день. В ЖК «Экодолье Оренбург» в этом году мы провели уже 1000-ю сделку. Все проекты реализуются с нуля, на земельных участках «в чистом поле». В Самаре (ЖК «Экодолье Самара», п. Белозерки) пришлось делать проект планировки всего сельского поселения. В Оренбурге (ЖК «Экодолье Оренбург», с. Ивановка) мы разрабатывали не только генплан и проект планировки, но и правила землепользования и застройки. На одном участке оказался незадекларированный газопровод высокого давления (вынуждены были отказаться от участка), на другом - земли сельхозназначения (выступили инициатором перевода в земли поселения). Мы помогаем, но градостроительное проектирование и контроль за использованием земель - функция государственной власти и органов местного самоуправления, а не застройщиков.
Сегодня в России львиная доля (80-90%) вводимого малоэтажного жилья – стихийная застройка, когда нет организованного инвестора, девелопера, когда владелец участка просто делит его на куски и продает землю внарезку. Строятся где-то дворцы, где-то хижины, по 10-15 лет. В таких проектах не существует решений по организации вертикальной планировки, ливневой канализации, нарушаются азы строительства. Идет примитивная спекуляция землей. К сожалению, государство полностью самоустранилось от регулирования этого рынка. Фактически можно построить дом без разрешения на строительство, а ввести его в эксплуатацию потом по декларации по дачной амнистии. Нужно запретить разделы земельных участков по заявлению собственника, прекратить легализацию незаконных сделок. Государство должно начать регулировать градостроительную политику, предусматривать проекты планировки территории с полноценной инфраструктурой. Какие бы частные земли не были, изначально они должны вписываться в генплан поселения.
В развитых странах государство строит внешние сети и дает право к ним подключаться. В абсолютном большинстве случаев государство там строит и социальную инфраструктуру. Другой вопрос, что берет больше налоги на недвижимость. Но за счет этих налогов муниципалитеты развивают свои территории. У нас в стране другая практика.
Сейчас много говорят о комплексном освоении территорий, но муниципалитеты не всегда понимают, как им осваивать и развивать свою территорию, управлять ею. Для инвестора зачастую срок подключения объекта к коммуникациям оказывается непредсказуемым. В органах местного самоуправления мне приходится слышать: «Постройте где-нибудь в другом месте» - потому что для них это лишняя головная боль. Нужно уже не только сбалансировать бюджеты и полномочия муниципалитетов, но и сократить количество проверок, как поручил Президент РФ. Настоятельной потребностью для сбалансированного управления территориями становится проведение муниципальной реформы в целом.
С точки зрения экономики проекта роль государства заключается в соинвестировании, прежде всего, инфраструктуры (инженерной, транспортной, социальной). Иначе все инфраструктурные затраты застройщик вынужден будет положить на стоимость квадратного метра. Это снижает доступность жилья или его комфортность (уменьшение жилой площади).
В Оренбурге региональная власть, имея финансирование в рамках ФЦП «Жилище», дала нам возможность подсоединиться к сетям (вода и канализация). Цена дома (60 кв.м) на 6 сотках со всеми введенными в дом коммуникациями (вода, газ, канализация, электричество) составляет около 2,8 млн. руб. На сегодняшний день ЖК «Экодолье Оренбург» - самый крупный поселок индивидуальных домов (3 820 единиц жилья на 382 га) в новой России.
В г.Обнинск (ЖК «Экодолье Белкино», д.Белкино) мы реализуем проект без государственно-частного партнерства, детский сад строим сами и все сети подключали за счет покупателей. Самый маленький дом – 110 кв.м – стоит около 6 млн.руб. В Подмосковье (ЖК «Экодолье Шолохово», Мытищинский район, д.Шолохово) такой же дом стоит уже 7,9 млн. с земельным участком и подключением. Здесь и участок дороже, и строим мы не только детский сад, но и школу, и участвуем в реконструкции больницы, в проектировании пожарного депо, предоставим несколько квартир для учителей, участковых уполномоченных и врачей.
Если говорить о портрете покупателя нашего продукта, то основные покупатели жилья в поселке – семейные пары (70-80%), преобладающая возрастная категория 30-40 лет (32%). Существенное количество жилья приобретают также потребители в возрасте 40-60 лет (30-50% суммарно). Социальный статус – менеджеры младшего и среднего звена (более 60% суммарно).
Еще одна проблема, которую важно решать, – отсутствие законодательства по управлению малоэтажными поселками, нет ТСЖ. В каждом поселке изобретают свой велосипед. При покупке жилья люди создают некий кооператив или некоммерческое партнерство, куда вносят часть платежа, потом все вместе владеют сетями и содержат их. А в коттеджных поселках это может составлять до 30% себестоимости. Но в ипотеку это не входит. Не выход и оставить застройщику сети у себя, потому что придется заплатить налог на прибыль на все объекты, которые не входят в себестоимость домов. Застройщик хочет сделать нормальный проект и передать его на эксплуатацию муниципалитету или профессиональным участникам этого рынка.
- Вы строите жилье эконом класса. Для покупателей важна не только величина процентной ставки ипотечного кредита, но и размер первоначального взноса. А многие банки, снижая первый взнос на покупку квартир до 10%, увеличивают его на приобретение индивидуального дома до 30-40%. Есть выход из этого положения?
- Только законодательный. Национальное агентство по малоэтажному и коттеджному строительству, членом генсовета которого я являюсь, всячески пытается устранить эту дискриминацию между многоэтажным и малоэтажным жильем по ипотеке. До сих пор регулирование рынка сводится к коллективной собственности – общедолевой, по федеральному закону от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Но в индивидуальных домах исключительно индивидуальная частная собственность на земельный участок и на дом. Поэтому мы продаем дома в рассрочку и разрабатываем с банками-партнерами, обычно местными, специальные банковские продукты. Мы работаем такими банками, как «Форштадт», «НИКО-банк», «Транскапиталбанк», «Инвестторгбанк», продолжаем работу с федеральными большими банками и планируем получать аналогичные продукты от них.
- Жилые комплексы «Экодолье» - это мультиформатные поселки, где есть индивидуальные жилые дома, блокированные (таунхаусы) и 3-этажные многоквартирные. В каких пропорциях они компонуются? За какой категорией будущее?
- Мы предлагаем не квадратные метры, а образ жизни. В единении с природой (парковые зоны, земельные участки), пешей доступностью социальных объектов, максимальным комфортом. Слоган нашего жилого комплекса – «Поселок, у которого есть сердце!». Комфортность подразумевает удовлетворение индивидуальных предпочтений. Поэтому на фокус-группах мы сначала узнаем запросы будущих жильцов. Кому-то нужна дополнительная комната для бабушки, кто-то не хочет ходить по лестнице, кто-то мечтает о цветах в палисаднике, кому-то нужно место побегать с собакой. Под этот спрос разработали 20 типов индивидуальных жилых домов. Общая практика – покупатель приходит на улицу с модельными домами (шоу-домами в натуральную величину), смотрит, трогает, выбирает земельный участок и заказывает проект дома.
Финансовая модель поселка достаточно сложная. Доступность жилья определяется ценой. Чтобы отдельная единица жилья была конкурентоспособной, оптимизируем общую стоимость дома, а не квадратного метра. Окупить затраты на коммунальные сети, дороги, т.д. и сохранить доступность жилья можно за счет величины поселка, количества жителей. ЖК «Экодолье Шолохово» в Подмосковье, например, занимает 101 га (1670 единиц жилья), ЖК «Экодолье Калуга» (Перемышльский район) – 136 га (1900 ед. жилья), ЖК «Экодолье Екатеринбург» (п. Горный Щит) – 140 га (1800 ед.жилья), ЖК «Экодолье Самара» (п.Белозерки) – 222 га (2800 ед.жилья), ЖК «Экодолье Белкино» - 44 га (700 ед.жилья).
Самыми быстрыми темпами сейчас развивается строительство 3-этажных домов квартирного типа. По большому счету, это уменьшенная многоэтажная модель (подъезд, квартира), без нового потребительского качества. Такие продукты люди покупают, в основном, потому что они дешевле. Есть хорошие проекты бизнес-класса – 3-этажные дома с лифтами, хорошими видовыми квартирами. Но это пока исключение. Правилом является купить подешевле, хоть и придется дольше ездить на работу. У нас 3-этажных многоквартирных домов мало, мы строим их в качестве дополнения, потому что стараемся работать в сегменте «дом с землей», т.е. возводить коттеджи и таунхаусы.
Таунхаус - очень конкурентный продукт, спрос на рынке превышает предложение. В «Экодолье Шолохово», например, хорошая единица жилья (88 кв.м), с земельным участком от 1 до 3 соток и всеми введенными в дом коммуникациями стоит около 4 млн.руб. В нашем исполнении это, как правило, 2-этажный дом с полноценной мансардой.
Самыми комфортными, конечно, являются индивидуальные дома. В нашей линейке продуктов есть коттеджи до 400 кв.м. Мы строим энергоэффективные дома класса «В» с интеллектуальной системой и приборами учета; класса «А» с нулевым энергопотреблением, с солнечными батареями, с тепловой защитой зданий, на 80% превышающей требования СНиП; класса «А+». Если государство будет софинансировать такие инновационные проекты – тогда мы сможем быстро строить жилье в небольших и отдаленных регионах.
Быстро, потому что пользуемся мировой практикой в управлении проектами. Все наши производственные мощности и подрядчики – это внешние компании, выигравшие тендер. Этот рынок достаточно конкурентный. Средние компании, у которых есть база (сети, техника), выполненные объекты и рекомендации, легче проверить. На строительстве маленьких индивидуальных домов самыми конкурентоспособными оказываются местные подрядные бригады в лице ООО и даже ИП, которые возводят всего 1-3-5 домов одновременно. В Екатеринбурге одноэтажные дома 60-100 кв.м они строят около 3 месяцев, двухэтажные дома по 100-200 кв.м. летом строят до 4 месяцев.
- Вы ежемесячно смотрите десятки площадок для будущего строительства. Что является определяющим для принятия решения? Какие территории перспективны?
- Мы пользуемся своей стратегией по подбору регионов, конкретных площадок и финансовым моделированием. В обязательном порядке делаем полноценный дью-дилидженс земельного участка. Стоимость земли является ключевым условием.
Очень хотели бы сделать проект в Ленинградской области, второй проект в Екатеринбурге, еще один-два проекта в Московской области, смотрим на Пермский край, еще не ходили за Урал, на юге интересна Ростовская область. Нас настойчиво приглашают в Казахстан, там мы уже посмотрели две площадки.
Перспективны те регионы, где власть заинтересована в сотрудничестве с инвесторами. В качестве примера можно назвать Московскую область, где законодательно закреплены четкие правила градостроительной политики; Калужскую область, где губернатор - лидер в развитии территории, в привлечении инвестиций, в правильном понимании государственного регулирования. Их опыт нужно изучать и распространять в других субъектах РФ.
http://www.ecodolie.ru/news/konstantin-filippiin-dal/