Круглый стол на эту тему прошел в пресс-центре еженедельника «Полезная площадь» (Нижний Новгород). В обсуждении приняли участие аналитик, риэлтор, ипотечный брокер и представитель министерства строительства Нижегородской области.

 

 

Почему нижегородцы предпочитают квартиры, а не частные дома?

Ирина Солнцева, независимый аналитик рынка недвижимости, рассказала, что покупают горожане, где и почем.

Сакральный выбор

- Хотя вопрос цены является определяющим, он не единственный, - отметила Солнцева. – Выбор дома в широком понимании – сакральный для русского человека: он выбирается на всю жизнь, а также для потомков. Так исторически сложилось. При этом дом должен соответствовать современным представлениям о комфорте.

Город размывается, а количество предложений растет.

В последние два года произошло резкое размывание границ города. Также набирает силу процесс дезурбанизации.

- В результате стал формироваться цивилизованный пригород, который постепенно начинает окружать Нижний Новгород. Особенно активно наш город развивается в сторону Богородского и Кстовского районов, - уточнила Ирина Солнцева. Расширилась и линейка предложений. Если еще пять лет назад балом правил вторичный рынок квартир, определяя цены на других сегментах рынка недвижимости, то сейчас все иначе. Ведущее положение занимает рынок новостроек. И стал активно развиваться такой вид жилья, как квартира в малоэтажном доме.

Расширение предложения привело и к появлению так называемых блокированных жилых домов (формат таунхаус, дуплекс и т.п.).

- Сейчас на рынке появились более демократичные предложения. Если говорить о новостройках, то там основная масса квартир – одно- и двухкомнатные, а также студии. Четырех-пятикомнатные - редкость, они строятся в домах бизнес-класса или элитных, - отметила Ирина Солнцева.

В пригороде – на 30% дешевле

- В 2013 году стартовал единственный проект, который предлагал малоэтажную многоквартирную застройку – «Окский берег». В 2014 году таких проектов стало уже шесть – мы говорим от тех, где ведутся продажи и активное строительство. Эти проекты расположены преимущественно на Богородском и Кстовском направлениях, а квартиры в них – в основном одно- и двухкомнатные. Площади их примерно такие же, как в городе, а вот стоимость существенно ниже: разность в цене может составлять до 30 %, и даже более.

В результате многие горожане стремятся покупать квартиры именно в подобных проектах. И основная причина – даже не лучшая экология, а то, что квартиру в городе они себе позволить не могут.

Таунхаусы в черте города – новый тренд

Те, кого не устраивает квартира в пригороде, выбирают блокированный дом. Они строятся и в черте города. Такая тенденция стала набирать силу в нашем городе последние 5 лет. При этом площади сопоставимы с площадями пятикомнатных квартир в многоэтажке, а вот цены ниже. Но как и квартиры в новостройках, таунхаусы сдаются без отделки. Так что следует закладывать еще примерно от 500 тыс. до 1 млн. руб. на ремонт.

Дальше - больше

Если отъехать немного от Нижнего Новгорода, то вариантов предложений будет больше. В частности, появятся коттеджи.

- Когда мы говорим о доме для постоянного проживания, то рассматриваем территорию до 10 км от города, - уточнила Солнцева. – На большем расстоянии, как правило, дома с такой целью не приобретаются. Только ближний пригород может обеспечить развитую инфраструктуру, а она просто необходима, если мы говорим о комфорте проживания. Есть, конечно, такие, кто сознательно идет на определенные ограничения. Но если такого желания нет, то человек выбирает проект, в котором территория развивается комплексно и целостно, где цель застройщика – не просто построить и продать, а и оставить после себя нечто жизнеспособное.

Одни из самых успешных проектов в этом сегменте - проекты компании «Жилищный ответ»: Опалиха и Крутая, Ржавка и Ждановское. Это сегмент супер-эконом, когда человек по цене от 2800 до 3500 тыс. руб. может приобрести дом площадью 80-100 кв.м без отделки, но со всеми коммуникациями.

- Плюсом покупки дома или таунхауса за городом является не только то, что жилье стоит дешевле, но и приобретение в собственность небольшого земельного участка, а также условная экологичность, - отметила Ирина Солнцева. – Почему она условная? Вряд ли можно всерьез говорить, что в 10 км от крупного города экологическая обстановка в разы лучше. Для этого придется отъехать подальше – километров за 100.

Квартиры ликвиднее

- Прежде всего, необходимо определиться – насколько целесообразно в принципе переезжать из квартиры в частный дом, - посоветовала Ирина Солнцева. – Необходимо ли это, если отбросить более низкую стоимость? Готовы вы ли смириться с тем, что придется больше времени тратить на дорогу? Что появятся другие обязанности – дом ведь надо периодически ремонтировать, и делать это в одиночку? Понимаете ли вы, что службы экстренного реагирования, случись что, приедут, скорее всего, гораздо позже?

Кроме того, владение загородной недвижимостью предполагает наличие "движимого имущества" - автомобиля, а в случае если в городе работают все взрослые члены семьи - то и не одного. А это дополнительные расходы.

А самый главный вопрос, который в последние годы люди стали задавать все чаще – за сколько и как быстро я смогу продать свой дом? При ответе на него чаша весов однозначно склоняется в пользу квартиры – она продается в 2-3 раза быстрее, чем дом: это более привычный и понятный формат. Поэтому свой выбор нижегородцы на данный момент делают в сторону квартир. 

Приоритет – комплексному освоению

Евгений Морозов, начальник отдела жилищного строительства министерства строительства Нижегородской области, уточнил, что в последние годы Правительством Нижегородской области реализуется комплекс мер, направленных на развитие жилищного строительства, в том числе – малоэтажного. В результате объем ввода жилья на территории области ежегодно растет, а доля малоэтажного жилья в общем объеме ввода в последние годы составляет порядка 60%. При этом следует учитывать, что область включает в себя 52 муниципальных образования: муниципальные районы и городские округа. Многоквартирное жилье строится преимущественно в Нижнем Новгороде и крупных городах области. А в более мелких населенных пунктах строится преимущественно малоэтажное жилье и жилье индивидуальное. Это обусловлено экономической целесообразностью и сложившимися традициями.

При реализации проектов жилищного строительства приоритет отдается комплексному освоению земельных участков. Такой подход позволяет обеспечить застройку всей необходимой инфраструктурой (инженерной, социальной, дорожной), создать условия для комфортного проживания. Доля таких проектов увеличивается с каждым годом. В свою очередь, Правительством Нижегородской области реализуются мероприятия, направленные на повышение доли жилья экономического класса в застройке, а также повышение доступности жилья для граждан.

В целях покрытия спроса граждан сегодня рынок недвижимости дает разнообразные предложения по типам жилья. Граждане при этом самостоятельно выбирают для себя, где им удобнее жить – будет это квартира в городе, или в пригороде, либо частный дом.

Федеральная программа «Жилье для российской семьи» также не разграничивает, каким должно быть жилье – малоэтажным или многоэтажным. Главное – оно должно соответствовать жилью экономического класса, критерии которого определены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 05.05.2014г. № 223/пр. При этом данным приказом критерии жилья экономического класса определены как для многоквартирных домов, так и для блокированных и индивидуальных домов. 

Как не ошибиться с выбором

Ольга Бердюгина, генеральный директор ООО «АН «Золотой ключик», поделилась статистикой компании. Согласно ей, клиенты делятся на две части: те, кто из городских квартир переезжает в загородный дом. И те, кто из дома переезжает в квартиру. Их соотношение составляет примерно 50 на 50.

А общее количество тех, кто хочет продать имеющуюся недвижимость и уехать жить за город – это примерно 30% от всей базы объектов компании. Таким образом, нижегородцы стремятся уехать жить за город.

- Выбирая дом или квартиру, люди всегда исходят из своих возможностей и желаний: какой образ жизни они хотят вести, - уточнила Ольга Бердюгина. – Молодые семьи с детьми – мобильные люди на машинах, они хотят жить в экологических чистом месте. А для кого-то вопрос чистого воздуха – принципиален, показан врачами. Отсюда и желание переехать в свой коттедж. Вторая основная причина такого решения – изолированность от соседей и простор вокруг, так как возле дома обязательно присутствует земельный участок.

Дома для постоянного проживания в основном приобретаются в коттеджной застройке. Так как здесь в той или иной степени присутствует вся необходимая для современной комфортной жизни инфраструктура. За последние годы количество проектов коттеджной застройки растет, поскольку растет и спрос.

Важен и вопрос цены.

- Трехкомнатная квартира в новом доме с отделкой в верхней части города сопоставима по цене с домом площадью 120 кв.м в ближайшем пригороде. Непосредственно же в черте города дома намного дороже, - пояснила Ольга Бердюгина.

Еще один нюанс – стоимость обслуживания и коммуникаций.

- За дом придется платить меньшие коммунальные платежи – рассчитываются ведь они не по городским, а по сельским тарифам. Но дом может потребовать больших затрат. Как временных, так и материальных. К тому же решать все эти проблемы придется в одиночку. Это следует учитывать при покупке индивидуального жилья, - напомнила Ольга Бердюгина. - Поэтому надо серьезно отнестись к вопросу переезда из города в пригород, сделала вывод директор АН «Золотой ключик». - Надо ведь учитывать, что если у вас есть дети, то вряд ли их можно будет каждый день возить в город на занятия в кружки и секции. Или пожилым людям – часто посещать поликлинику. Но если решение серьезное, то мы с радостью подберем необходимый вариант. 

В кредит проще купить вторичку

Светлана Лаптева, ипотечный брокер АН «Вариант плюс», пояснила, что каждая семья выбирает для себя наилучший и выгодный вариант. Будет это готовый типовой загородный дом, или он будет строиться по индивидуальному проекту. Будет это квартира в строящемся доме в черте города, или готовое жилье на вторичном рынке – это всегда конкретный выбор, исходящий из конкретных возможностей и обстоятельств.

- Но повлиять на решение конкретной семьи могут банки, - пояснила Светлана Лаптева. – Если анализировать банковские ипотечные предложения, начиная с января этого года, то мы видим, что некоторые банки дважды, а некоторые трижды повысили процентные ставки по кредитам, и можно сделать вывод, что в ипотеку купить вторичное жилье на протяжении всего года было проще. Самое массовое предложение на рынке кредитования по-прежнему – приобретение жилья на вторичном рынке. При этом кредиты на строящееся жилье дешевле, чем для квартир на вторичном рынке: на полпроцента, процент. Возможно, это связано с тем, что ликвидность нового жилья выше.

Еще в конце прошлого года и начале этого многие банки с осторожностью относились к застройщикам, которые выходили на рынок с проектами малоэтажной жилой застройки. При том, что спрос на такие объекты был с момента их возникновения. Банки же предлагали не очень интересные банковские продукты – например, под залог имеющегося жилья. Учитывая, что недорогие проекты малоэтажной застройки выбирают не очень богатые люди, получалось, что в залог они могли предоставить только свое единственное жилье.

- В этом году мы заметили рост спроса на кредитование ИЖС. А вот банков, которые давали бы такие кредиты, не так много. На сегодня я могу назвать только два. И что мы имеем? В результате и спрос на ИЖС падает. Охотнее стали банки кредитовать новостройки в малоэтажной застройке. Достаточный опыт работы с такими проектами они накопили, - уточнила Светлана Лаптева.

- Таким образом, - сделала вывод ипотечный брокер АН «Вариант плюс», - в плане кредитования развит рынок вторичного жилья и строящегося. Индивидуальное жилое строительство пока отстает, хотя кредитных программ и здесь стало больше.

Что касается процента одобрений, то он снизился.

- Количество предложений от банков велико. На ассортимент пожаловаться сложно. Но вот требования к заемщикам ужесточились. Теперь мы нередко подаем заявки сразу в несколько банков. Увеличились и сроки их рассмотрения.

В данный момент на рынке кредитования сложилась тенденция к дальнейшему повышению процентных ставок. С первого ноября Центробанк поднял ключевую ставку. Кредитные ставки всегда реагируют на это повышением.

На сегодняшний день покупатели ждут снижения цен на рынке недвижимости. Это очень спорный вопрос, но для покупателей, привлекающих ипотечные средства, ожидание мифического снижения цен может обернуться вполне реальным повышением процентных ставок. Поэтому приобретать недвижимость лучше, не откладывая. Даже если цены снизятся, то незначительно, а повышение процентных ставок даже на полпроцента в течение срока ипотеки, а это 15-25 лет, выливается в очень приличную сумму.

Автор/источник - Наталья Чернышева, (http://www.ppl.nnov.ru/)Полезная площадь/http://www.r52.ru/