Реальный рынок существует по своим законам, которые не видны потребителю. Наиболее разработанным рынком в ипотечном кредитовании является ипотека квартир. Легко ли старую дачу поменять по ипотеке на коттедж, пока неясно, но старую квартиру на новую - возможно. Цена квадратного метра на рынке недвижимости снова растет, следовательно, все меньшее количество покупателей имеют "живые" деньги на приобретение квартиры. Большая часть покупателей на вторичном рынке "меняют" старую квартиру на новую, с помощью ипотечного кредита. Сделки, в которых один и тот же человек выступает одновременно и в роли продавца, и в роли покупателя, называются альтернативными, и, по мнению риэлтеров они одни из самых сложных.

Как совершается такая сделка, объяснили начальник Учебного Центра агентства недвижимости "Триумфальная арка" Роман Вихлянцев и директор департамента маркетинга агентства недвижимости нового типа "Открытая компания" Сергей Крячков.

Теоретически альтернативная сделка с привлечением ипотечного кредита происходит следующим образом:

- для начала собственная (старая) квартира оценивается, так как, прежде всего на нее необходимо найти покупателя;

- затем, как только покупатель найдется и внесет аванс, риэлторы начинают сбор документов, необходимых для продажи квартиры, и проверку ее юридической чистоты;

- с этого момента необходимо рассчитать размер ипотечного кредита и получить от банка одобрение клиента как ипотечного заемщика, а также согласия выдать кредит;

- в тот момент, когда согласие банка получено, риэлтеры приступают к поиску для клиента нового жилья;

- как только будущий владелец новую квартиру одобрит, назначается день Икс, в который необходимо провести минимум две сделки: продажу старой квартиры и покупку новой. В тот же день в банке происходит закладка денег в банковские ячейки - на глазах у всех участников сделки.

Затем начинается процесс регистрации сделок. Продавцы забирают свои деньги, а покупатели переезжают в новые квартиры.

3% от совокупной суммы двух сделок составляет стоимость услуг риэлторского агентства при альтернативах. Сопровождение ипотечной сделки, как правило, входит в эту цифру.

Однако на практике не все так гладко. Часто люди стремятся вложить деньги в недвижимость как можно скорее, опасаясь, что деньги обесценятся. И не каждый покупатель согласится ждать, пока вы решите свои дела с банком.

Бывает очень сложно убедить хозяина квартиры, которую "альтернативщик" собирается купить с помощью ипотеки, подписать документ о внесении аванса с гарантией его возвращения в том случае, если банк не выдаст кредит. Продавец совершенно в этом не заинтересован, так как он-то продаст собственность в любом случае.

К тому же сегодня квартира, которую приобретают с помощью ипотеки, за время переговоров и сборов документов может подорожать на 10% и выше.

Проблемы с банком тоже не новость. При прохождении процедуры андеррайтинга (оценки платежеспособности) необходимо знать, что банк, оценивает доходы заемщиков.

Следует знать, что не всякая квартира, может быть куплена по ипотеке, - то есть, принята банком в качестве залога. Проблемы могут возникнуть, если квартира находится в доме, построенном до 1970 года; расположена на первом или последнем этажах; данное жилье продавалось несколько раз в течение короткого времени. Не примут в залог и квартиру в пятиэтажке, в доме, который фигурирует в списках на снос, квартиру с деревянными и смешанными перекрытиями.

К тому же одобрение заемщика банком действует ограниченное время. Поэтому, не следует медлить с подбором вариантов и окончательным решением.

Да и получить деньги продавцам квартир от банков непросто. Некоторые банки требуют, чтобы продавец и покупатель приходили за деньгами, имея на руках заверенные нотариусом договоры купли-продажи. Другие предлагают в качестве дополнительной услуги оформление договора купли-продажи и его регистрацию у нотариуса непосредственно на месте, в банке. Также возможно перечисление "ипотечных" денег на счет продавца по безналичному расчету, но наши граждане предпочитают брать "налом".

Таким образом, альтернативные сделки, несмотря на то, что считаются пережитком прошлого, никуда с рынка не исчезнут. Для россиянина "сложный обмен" (по сути так оно и есть) остается одним из основных путей к решению жилищного вопроса, и банки, наверняка, будут и дальше совершенствовать кредиты для "альтенативщиков" - участников самой ходовой сделки на рынке недвижимости.

Использованы  информационные материалы www.rway.ru