Что нам стоит дом построить? Деньги в долг и будем жить!
Ипотека не сделала жилье доступным. Вспомним о ССК и... загородке?
«Собственник» начал рассказ о тенденциях, ярко обозначенных на крупнейшем в стране мероприятии в области ипотеки - III Петербургском ипотечном форуме. Ипотека развивается, в чем-то уходя от своей изначальной сути, потому что ей оказалось не под силу решить жилищный вопрос «в лоб».
Проблемы на сегодняшнем рынке возникают с получением традиционных кредитов на городское жилье, про получение кредитов под залог земли никто уже не говорит, зато получили шанс и возможность для развития альтернативные схемы покупки жилья. И, похоже, их сторонники не собираются упускать свой шанс.
Кто разгоняется, а кто - тормозит
С начала года в России ждут выхода закона о строительно-сберегательных кассах (ССК). Эта кредитно-накопительная схема представляет собой коктейль из ипотеки с депозитом, приправленный господдержкой. По мнению Ивана Грачева, одного из авторов законопроекта о ССК, около 30% населения, из тех, у кого нет средств на первоначальный взнос по ипотеке, смогут накопить необходимую сумму в стройсберкассе. Не самый быстрый и явно не самый удобный способ решения жилищного вопроса, но, как говорится, на безрыбье и рак - рыба.
Тем более что представители иностранных стройсберкасс из Германии и Словакии в своих выступлениях на форуме на примере собственной работы доказали востребованность этой схемы приобретения жилья. Эрих Файкc, член правления словацкой стройсберкассы Prvá stavebná sporitel´ňa рассказал, что за 15 лет работы их кредитной организации было выдано 868 тыс. кредитов и заключено 3 млн договоров накопления. В настоящий момент ведущая словацкая ССК, на которую приходится 75% национального рынка, за год выдает 40-45 тыс. кредитов и заключает около 200 тыс. договоров.
По данным опроса, который провели в России представители Schwäbisch Hall, каждый пятый россиянин допускает возможность заключения договора со стройсберкассой. «Умом Россию не понять, но мы в нее верим», - заметил Фолкер Блемер, ведущий специалист отдела зарубежных продаж немецкой стройсберкассы Schwäbisch Hall AG. Немцы планируют начать свою деятельность, как только будет принят соответствующий закон. По словам Блемера, наиболее перспективными представляются центральная часть России, Юг и Урал.
Поправки к законопроекту о стройсберкассах планируют принять в первом чтении на осенней сессии российского парламента. Тем временем, пока законодатели, выбиваясь из сил, готовятся внедрить новую жилищную схему, ипотека, брошенная ими на полпути, медленно, но верно движется в тупик.
Как объяснил Олег Иванов, вице-президент Ассоциации региональных банков «Россия» (АРБР), чей доклад стал одним из главных событий форума, согласно прогнозам АИЖК, к 2020 году при существующих темпах роста ипотечного рынка на балансе банков должно скопиться на 20-30 трлн руб. непогашенной задолженности по жилищным кредитам. А такой нагрузки отечественная банковская система не выдержит, да и нигде в мире не копят на балансе банков такие огромные суммы выданных кредитов. В цивилизованном мире это бремя снимают путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными закладными, иначе говоря, секьюритизируют их. При этом одновременно решается две задачи: на балансе банка резко снижается размер долгосрочной непогашенной задолженности, а на средства, полученные от продажи бумаг, можно выдавать новые кредиты.
Сейчас российские банки по целому ряду причин лишены этого способа привлечения средств и вынуждены развивать свою ипотечную деятельность на средства, одолженные под высокие проценты на международном рынке капитала. Впрочем, формально наши банки тоже могут секьюритизировать свои ипотечные портфели. Но федеральный закон об ипотечных ценных бумагах существует лишь де-юре, а де-факто выпустить их нереально, так же как и продать.
Олег Иванов, а за ним и Евгений Чепенко, зампредседателя Комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков (АРБ) подробно описали, каких изменений в законодательстве потребует создание полноценного российского рынка ипотечных ценных бумаг. Предложенные ими поправки рассматриваются в правительстве и, по словам экспертов, есть надежда за год - два создать законодательную базу для развития внутренней секьюритизации уже на деле, а не на бумаге.
Владимир Пономарев указал на другую назревшую проблему: необходимость выработать единые стандарты и правила деятельности для всех игроков ипотечного рынка. Без этого полноценную систему не создать. Сейчас формируется координационный совет ипотечного рынка силами АСР, НАУИР, АРБ и Национальной фондовой ассоциации.
Что касается прогнозов практического свойства, то участники форума сошлись на том, что столичный рынок недвижимости за весну «отыграл» основную часть отпущенного на этот год роста цен, и дальше стоимость жилья будет расти в ногу с инфляцией. Ипотечные ставки тоже, по мнению большинства, вряд ли сильно изменятся до конца года, разве что осенью часть по-мелкому демпингующих банков решится повысить стоимость своих кредитов до среднерыночных показателей.
Ближе к земле
Отдельная секция форума была посвящена ипотечному кредитованию на рынке загородной недвижимости и коттеджного строительства. Не секрет, что приобретение загородной недвижимости посредством ипотеки сегодня плетется в хвосте за другими продуктами. Из выступлений на форуме было видно, что, несмотря на прогресс, заметный по сравнению с прошлым летом, в этой сфере принципиальных изменений не произошло.
Загородные дома по-прежнему сложно оценивать в качестве залога, как следствие - трудно страховать. Земельный вопрос тоже заставляет кредиторов морщиться. Пока не сформировался прозрачный рынок земли, любому загородному дому угрожает опасность быть объявленным вне закона из-за нарушений в ходе оформления в собственность участка, на котором он расположен.
И самое грустное в оценке перспектив этого рынка - зачаточный уровень развития рынка загородной недвижимости снижает ликвидность коттеджей и различных «хаусов». Если заемщик вдруг окажется неплатежеспособным, сбыть с рук такой залог много труднее городской квартиры (и долго, и требует немалых средств для рекламирования). Все это проблемы роста, о которых говорится немало, а сейчас эти проблемы оказались усилены проблемами финансовой ликвидности.
Банки больше декларируют кредитование сделок по приобретению загородной недвижимости, чем ведут эту деятельность на самом деле. По словам Елены Шевелевой, гендиректора петербургского филиала банка «Сосьете Женераль Восток», только десять из тридцати российских банков, заявивших о кредитовании сделок по приобретению загородной недвижимости, активно работают в этом направлении.
Помимо этого, сегодня «загородка» представляет собой жилье для богатых, которым ипотека не слишком-то нужна. Хотя участники форума отметили, что самый высокий спрос отмечен в сегменте экономкласса - до 50% от общего объема. В окрестностях Москвы и Петербурга к нему относят дома площадью не более 150 квадратных метров и стоимостью $250-300 тыс.
Блестящие перспективы опять...
Пожалуй, в процессе работы форума были затронуты все мало-мальски существенные аспекты ипотечного рынка. Обсудили возможность совершенствования законодательства в сфере недвижимости, строительства и жилищного кредитования. Послушали про брокеров и их проблемы, обучение участников ипотечного рынка по различным направлениям деятельности. Сравнили достоинства и недостатки лизинга и ипотеки на рынке коммерческой недвижимости. Поговорили об автоматизации бизнес-процессов, возможностях интернет-ресурсов вплоть до использования социальных сетей как инструмента в риелторском бизнесе. Даже провели круглые стол, посвященный теме «Роль СМИ в развитии рынка недвижимости, строительства и жилищного кредитования». Поспорили о социальной ответственности бизнеса, выясняя, что же должно стоять за этим определением? Тексты выступлений экспертов будут опубликованы в книге «Ипотека России», а для правительства, парламента и прочих координирующих структур организаторы форума заготовили меморандум с рекомендациями по совершенствованию правил игры на рынке жилищного кредитования.
Подводя итоги, можно констатировать: сегодня интерес к ипотечному рынку в России на порядок выше, чем, казалось бы, он того заслуживает в соответствии со своим удельным весом в экономике страны. В III Петербургском ипотечном форуме, прошедшем в мае, приняли участие более тысячи специалистов из 654 компаний почти всех российских регионов. Кстати, это мероприятие признано самым крупным из всех традиционных российских ипотечных тусовок по количеству участников. Одних докладов было зачитано более 200, причем некоторые из них представляли собой настоящие научные труды. Ничем другим, кроме как блестящими перспективами, этот интерес не объяснишь. Казалось бы, эти обещания блестящего будущего мы слышали и десять лет назад, и пять, и только последние два-три года они стали претворяться в жизнь. Но сегодня рынок возвращается к тому, что реальная отдача от ипотечной деятельности, за редкими исключениями, пока исчисляется в очень скромных процентах относительно основных оборотов любого игрока рынка. http://sob.ru
История развития стройсберкасс