Хозяйствующие субъекты широко применяют залог коммерческой недвижимости как наиболее эффективный способ обеспечения исполнения обязательств.
Несмотря на кажущуюся урегулированность нормами гражданского законодательства правоотношений сторон, создаваемых при заключении и исполнении договора об ипотеке (залоге недвижимости), на практике возникает немало проблем.
Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ, абз. 2 ст. 69 Федерального закона от 16.08.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только одновременно с ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание (сооружение), либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Вместе с тем при разрешении споров суды исходят из того, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания (сооружения), является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору об ипотеке передает в залог только здание (сооружение), а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор считается ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ).
В остальных случаях, когда залогодатель здания (сооружения) не является собственником или арендатором земельного участка, на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.96 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») договор об ипотеке не может считаться не соответствующим законодательству.
В таких случаях права залогодателя, а при обращении взыскания на здание (сооружение) и права покупателя на земельный участок определяются исходя из ст. 35 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Федеральным законом от 26.06.2007 № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» внесены изменения в п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке: слова «либо части участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект» исключены.
С момента вступления в силу указанных изменений возможность одновременно с закладываемым зданием заложить только часть участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект, либо права аренды части участка утрачена.
На самом деле при анализе законодательства становится понятно, что и до вступления в силу названных изменений такая возможность была довольно сомнительной. ГК РФ и Законом об ипотеке предполагалась возможность одновременно со зданием (сооружением) заложить часть земельного участка или права аренды части земельного участка. Однако, согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Поскольку права на часть земельного участка не могли быть зарегистрированы, исходя из этой нормы права, передача в залог части земельного участка или прав аренды части земельного участка была невозможна.
Однако такие повсеместно распространенные сделки Федеральной регистрационной службой и судами признавались соответствующими законодательству, поскольку возможность передавать в залог часть земельного участка или права аренды части земельного участка предусматривалась п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке.
С момента вступления в силу вышеназванных изменений это противоречие устранено.
Однако на практике такие изменения вызвали проблему, которая в настоящее время законодательно не урегулирована.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или на приобретение права их аренды имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Как правило, собственник закладываемого здания (сооружения) земельный участок, на котором расположен названный объект, имеет на праве собственности или в аренде.
Сначала рассмотрим проблемные вопросы, которые могут возникнуть у собственника закладываемого здания (сооружения), имеющего право собственности на участок, на котором расположен закладываемый объект.
Довольно часто собственник закладываемого здания (сооружения) имеет в собственности достаточно большой земельный участок, на котором могут располагаться другие здания (сооружения).
Если здание (сооружение) находится на земельном участке, пространственные границы которого шире границ той его части, которая функционально обеспечивает закладываемый объект, и собственник такого объекта и всего земельного участка намерен передать в залог только часть земельного участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект, то до совершения сделки залога такая часть земельного участка должна быть выделена в натуре как самостоятельный объект недвижимого имущества.
До вступления в силу вышеназванных изменений в залог одновременно со зданием (сооружением) передавалась часть земельного участка, функционально обеспечивающая закладываемый объект. В настоящее время такая возможность исключена.
Критерий отнесения земельных участков к делимым или неделимым установлен п. 2 ст. 6 ЗК РФ. Делимым признается земельный участок, который может быть разделен на части, причем каждая из них после раздела образует самостоятельный земельный участок. При этом разрешенное использование данного земельного участка может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Если в соответствии с названной нормой права такой участок оказывается делимым, то выделение из него функционально обеспечивающего здание (сооружение) участка как самостоятельного объекта недвижимости становится для собственника решаемой проблемой, требующей, однако, затрат времени и средств и откладывающей заключение договора залога на неопределенное время.
Довольно часто находящийся под несколькими зданиями (сооружениями) участок неделим. В таком случае собственник нескольких зданий (сооружений), находящихся на неделимом земельном участке, при желании заложить только одно из имеющихся зданий (сооружений) вынужден в соответствии с законодательством передать в залог по одному договору как само здание (сооружение), так и весь земельный участок.
Такой договор об ипотеке, соответствующий законодательству, будет действительным.
А как быть, если через определенное время в пределах действия заключенного договора залога у такого собственника возникнет необходимость заключить договор залога на другое находящееся на этом земельном участке здание (сооружение)? В этом случае собственнику необходимо передать в залог по одному договору само здание (сооружение) и земельный участок, на котором оно находится, хотя земельный участок уже передан в залог по предыдущему договору.
Согласно п. 1 ст. 42 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Но последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке (п. 2 ст. 42 Закона об ипотеке).
Таким образом, заключая первый договор об ипотеке, залогодатель должен предусмотреть возможность заключения еще одного договора об ипотеке, но другого здания (сооружения); соответственно, первый договор не должен содержать условий, запрещающих последующую ипотеку в части передачи в залог земельного участка.
На практике по требованию залогодержателя такое условие часто включается в договоры об ипотеке.
Если такое условие было включено в договор, то до заключения договора об ипотеке на следующее здание (сооружение) необходимо внести соответствующие изменения в первый договор об ипотеке в части, касающейся передачи в залог земельного участка.
В случае содержащегося в первом договоре залога запрета на перезалог и отказа залогодержателя на внесение изменений в действующий договор об ипотеке передача в залог второго здания (сооружения), находящегося на том же земельном участке, оказывается невозможной по следующим обстоятельствам.
Договор залога здания (сооружения) без одновременного залога по тому же договору земельного участка при условии, что залогодатель имеет право собственности на данный земельный участок, считается ничтожной сделкой, поскольку противоречит п. 3 ст. 340 ГК РФ и абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке.
Сложившаяся при рассмотрении подобных споров судебно-арбитражная практика однообразна. Договоры залога зданий (сооружений) без одновременной передачи в залог по тому же договору земельного участка или прав аренды земельного участка суды на основании ст.168 ГК РФ признают ничтожными.
Если же договор об ипотеке другого здания (сооружения) будет заключен с одновременной передачей в залог земельного участка (при условии запрета на перезалог, содержащийся в первом договоре залога), существует риск признания его недействительным по иску первого залогодержателя, так как п. 3 ст. 43 Закона об ипотеке предусматривает оспоримость такого договора.
На основании изложенного можно сделать вывод, что залогодателю при заключении договора залога первого здания (сооружения) с одновременной передачей в залог земельного участка, на котором находятся принадлежащие ему иные здания (сооружения), следует предусмотреть вероятность передачи в залог в будущем иных зданий (сооружений) и в части передачи в залог земельного участка заключить соглашение с залогодержателем о невключении в договор условий, ограничивающих последующий залог. Вышеизложенное означает, что при наличии на земельном участке, к примеру, трех зданий (сооружений) при необходимости сдачи в залог трех зданий земельный участок также подлежит (трижды) залогу по каждому договору.
Кроме того, большая проблема возникает при реализации прав залогодержателя в случае невыполнения залогодателем условий основного обязательства.
При обращении взыскания на заложенное имущество и его реализации к новому собственнику переходит право собственности на здание (сооружение), а также на весь земельный участок. В этом случае здания (сооружения), находящиеся на этом земельном участке, остаются без «опоры» в правах на землю, что противоречит общим принципам гражданского законодательства, провозгласившего принцип единства земельных участков и находящихся на них зданий (сооружений).
Видимо, было бы правильнее передать в залог по одному договору со зданием (сооружением) долю в праве собственности на земельный участок, однако в настоящий момент заложить долю в праве собственности на земельный участок собственник нескольких зданий (сооружений) не имеет возможности, поскольку образование идеальных долей в праве на неделимую вещь возможно лишь при наличии по крайней мере двух собственников (п. 4 ст. 244 ГК РФ).
Думается, законодатель мог бы внести изменения в действующее законодательство, разрешив тем самым передачу в залог в такой ситуации здания (сооружения) без одновременного залога земельного участка, однако с тем, чтобы при реализации предмета залога новый собственник здания (сооружения) получил бы в силу закона право на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок.
Если здания (сооружения), находящиеся на неделимом земельном участке, принадлежат разным собственникам, а участок находится в общей долевой собственности, то одновременно со зданием (сооружением) подлежит передаче в залог соответствующая доля в праве собственности на земельный участок.
Но в связи с тем, что вопрос о получении согласия сособственников земельного участка на передачу в залог своей доли в праве собственности на него законодательно не урегулирован, следует считать, что получение такого согласия не требуется.
Возможно ли передать в залог долю в праве собственности на земельный участок без выделения такой доли в натуре?
Согласно п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Выше рассмотрена ситуация, когда земельный участок, на котором находятся здания (сооружения), неделим и его раздел в натуре невозможен.
Запрещение собственнику зданий (сооружений), находящихся на неделимом земельном участке, передавать принадлежащее ему имущество в залог ограничивает права собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом.
Кроме того, нормы главы XI Закона об ипотеке, включая п. 2 ст. 62, определяют особенности ипотеки земельных участков. Поэтому данная норма (п. 2 ст. 62) применяется, если доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного объекта ипотеки, и не распространяется на случаи, когда ее единым предметом являются здание (сооружение) и доля в праве собственности на земельный участок.
Теперь рассмотрим ситуацию, когда земельный участок, на котором расположены несколько зданий (сооружений), принадлежащих одному собственнику, находится у него на праве аренды.
В таком случае, даже если участок окажется делимым, вопрос о выделении из него земельных участков как самостоятельных объектов недвижимого имущества может решить только...
<...>
Наталия Леонидовна РАССОМАГИНА, помощник судьи Высшего Арбитражного Суда РФ.
Полностью статья опубликована в журналах "Недвижимость. Строительство. Право" № 2 (март-апрель) 2008 г.