Рынок элитной жилой недвижимости Санкт-Петербурга за I квартал 2014 года, основные выводы:
• По итогам I квартала 2014 г. средняя цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости составила 10 248 $/м2. С учетом волатильности курса доллара средняя динамика цены по объектам составила -2,9%.
• С начала года открылись продажи в трех элитных объектах, в результате площадь строящегося элитного жилья выросла на 13% – до 430 тыс. м2.
• В I квартале 2014 г. объем спроса на элитную жилую недвижимость вырос на 21% и составил 169 квартир. При этом средняя площадь приобретаемой квартиры возросла до 131 м2.
Комментарий Екатерины Немченко, директора департамента жилой недвижимости, Knight Frank St. Petersburg:
Первый квартал 2014 года был богат на события и формирование тенденций. Потеря позиций национальной валюты не оставила равнодушными участников рынка элитной недвижимости. Активизировались как инвесторы с целью вложения свободных денег, так и владельцы объектов элитной недвижимости с целью извлечения прежних инвестиций, что в целом позитивно отразилось на активности на рынке. Продавцы, в том числе застройщики, предпочли зафиксировать цены в условных единицах во избежание регулярного пересмотра ценообразования. Предложение верхнего ценового сегмента пополнилось очень интересными проектами клубного формата, отвечающими всем требованиям покупателей с самым высоким уровнем запросов и ожиданий. Очевидно, подобный спрос не был полностью удовлетворен существовавшим ранее предложением. Примером тому стали интерес к проекту и продажи в одном из самых привлекательных и дорогих объектов Санкт-Петербурга –ArtViewHouse (наб. р. Мойки, д.102). Хорошими темпами также продаются строящиеся масштабные жилые комплексыв центре города, предложение в которых тоже пополнилось за счет новых очередей строительства.
По итогам I квартала 2014 г. объем строящейся на первичном рынке элитной жилой недвижимости составил около 2 700 квартир (430 тыс. м2). Традиционно основной объем предложения (42%) квартир в элитных жилых комплексах сконцентрирован в локации Таврического сада, где ведется строительство 3масштабных комплексов - «Смольный парк», «Парадный квартал» от компании «Возрождение Санкт-Петербурга» и ЖК «Смольный проспект» («ЮИТ»). Второе место в общем объеме предложения элитных квартир в I квартале 2014 г. заняла локация Крестовского острова в связи с выходом в продажу ЖК «Привилегия» на Вязовой ул., 8 (девелопер – «Еврострой»). В результате доля Петроградской стороны, где возводится лишь один крупный объект (ЖК «Леонтьевский мыс» на Ждановской наб., 45), переместилась на третью позицию и составляет 18% в общем объеме элитного рынка жилой недвижимости. Число предложений на вторичном рынке элитного жилья оценивается в 2210 квартир (251 тыс. м2).
В феврале 2014 г. произошло долгожданное открытие продаж в клубном доме ArtViewHouse, расположенном на набережной р. Мойки, 102.Консультантом и эксклюзивным брокером объекта выступает компания Knight Frank. В ArtViewHouse запланированы 24 квартиры от 130 до 240 кв. м с потолками от 3,2 м и двухуровневый подземный паркинг на 46 автомобилей. В объекте запроектированы самые современные инженерные решения, соответствующие заявленному уровню позиционирования.
Стоит отметить, что продолжается тенденция активности девелоперов по выводу на рынок новых комплексов с апартаментами. Так, в марте 2014 г. стартовали продажи в клубном доме «Дель Арте» на Каменном острове.
Другие жилищные проекты - ЖК Четыре горизонта
О Концепции государственной жилищной политики Санкт-Петербурга на 2012-2017 годы:
Концепция предусматривает работу по улучшению жилищных условий петербуржцев - предоставление жилых помещений гражданам льготных категорий по договорам социального найма. В рамках работы продолжены действующие целевые жилищные программы с предоставлением социальных выплат, жилья в рассрочку. Разработаны новые программы, способствующие решению жилищных вопросов граждан, в чьей трудовой или научной деятельности заинтересован Петербург, в том числе молодых ученых, инженеров, учителей.
Концепция содержит, кроме того, новые механизмы улучшения жилищных условий городских очередников, такие как предоставление жилья на условиях коммерческого найма, аренда. При этом основным направлением решения жилищных вопросов станет привлечение собственных средств очередников.
Выполнение предыдущей Концепции государственной жилищной политики Санкт-Петербурга на 2007-2011 годы позволило сократить жилищную очередь на 262 329 человек (более 100 тысяч семей). Сегодня на городском учете нуждающихся в жилых помещениях 419221 человек - более 180 тысяч семей (данные Жилищного комитета на 1.01.2012).
В Петербурге полностью выполнен Указ Президента России об обеспечении жильем ветеранов. Более 10 тысяч ветеранов Великой Отечественной войны получили отдельные квартиры. Работа в этом направлении продолжается.
Губернатор Георгий Полтавченко отмечал, что в принятая концепция жилищной политики города должна быть дополнена и изменена в соответствии с федеральным законодательством, последними Указами Президента.
Важные особенности - деревянные стеклопакеты, оснащенные толстыми стеклами; высокие потолки; современные коммуникации; террасы в квартирах (верхние этажи); бесшумные лифты.
В плюс - двухуровневый паркинг, оснащенный лифтом. А также эксклюзивный ландшафт - оформлением внутреннего двора, делает весьма выгодным приобретение жилья в этом доме. Это на сегодня - шедевр архитектуры компании-застройщика, реализм воплощения в жизнь передовых идей строительства элитного жилья.
В ЖК Четыре горизонта цены начинаются от 89 700 руб/м2. В продаже уже имеются 1, 2, 3-комнатные квартиры, а так же квартиры-студии. Адрес комплекса - С-Пб, Пискаревский проспект, 3. Комплекс представляет собой разновысотное здание, жилье которого относится к классу «бизнес». Элитные квартиры с видом на Неву обладают прекрасной планировкой, обеспечивая комфорт своим жильцам.
Инфраструктура ЖК Четыре горизонта такова, что окна жилого комплекса открывают взору чудесную панораму реки, дополненную видом на Смольный собор, близлежащие парки, Большеохтинский мост. Красногвардейский район, в котором находится объект, обладает развитой инфраструктурой со всеми присущими ей элементами, такими как:
магазины;
аптеки;
спортивные клубы;
медицинские учреждения;
салоны красоты;
школы;
детские сады и др.
Спрос
В I квартале 2014 г. отмечается значительный рост покупательской активности, начавшейся в конце 2012 г. Так,показатель количества приобретенных квартир вырос на 21% по сравнению с предыдущим кварталом– до 169 шт.Объем реализованных площадей составил по итогам квартала 22,1 тыс. м2, при этом стоит отметить увеличение средней площади приобретаемой квартиры более чем на 10 м2 – до 131 м2.
Предпочтения покупателей элитных квартир относительно площади и количества спален изменились незначительно. По-прежнему основную долю покупательского спроса составляют квартиры с 3-4 спальнями площадью 100-150 м2.
ВI квартале 2014 г.зафиксировано изменение приоритетности факторов, влияющих на выбор квартир. Лидирующие позиции по-прежнему занимает местоположение дома. Вторым по значимости фактором снова стала стоимость квартиры, сместив важность качества проекта на третью позицию. В этой картине отчетливо проявляется рост инвестиционного интереса к элитному жилью.
В географических предпочтениях сохраняется спрос на объекты, расположенные в Петроградском районе.
Улучшение жилищных условий и переезд в более подходящий район на сегодняшний день являются основными мотивами покупки. Однако доля спроса в данных категориях сократилась. При этом,согласно результатам анализа спроса средиклиентов компании KnightFrank более чем в 2 раза возросла доляинвестиционных покупок элитной недвижимости.
Иллюстрация 8Основные мотивы приобретения квартир, %
Коммерческие условия
Цена предложения на рынке строящегося элитного жилья в I квартале 2014 г. с учетом волотильности курса доллара составила 10 248 $/м2.
Средняя динамика цены в элитных жилых комплексах в долларовом эквиваленте по итогам I квартала 2014 г. составила - 2,9%. Отрицательная динамика обусловлена главным образом повышением курса доллара, который с начала года вырос по отношению к рублю более чем на 9%. Рост цены на элитное жилье в рублевом эквиваленте составил порядка 6%.
На вторичном рынке ценовая ситуация аналогична таковой на рынке строящегося жилья. Средняя цена с учетом волатильности курса доллара уменьшилась на 3,6% – до 5 522 $/м2. В целом сохраняется превышениеценовых показателейнового предложения над показателями вторичного рынка. Подобная картина неизбежно сопутствует периодам высокой активности на рынке жилой недвижимости и, как показывает опыт предыдущих рыночных циклов, впоследствии корректируется сближением ценовых индексов первичного и вторичного жилья. Для элитного рынка характерно также стремление покупателей приобрести жилье в объектах с более высоким качеством инженерно-технических решений.
Наиболее высокий уровень цен наблюдается в Адмиралтейском иЦентральном районах. При этом 55% от всех сделок за прошедший квартал было совершено именно в Центральном районе, что объясняется структурой предложения и высокой популярностью района среди покупателей элитных квартир.
Прогноз
• До конца года ожидается пополнение предложения элитной недвижимости новыми интересными проектами в центральных районах Санкт-Петербурга. Среди анонсированных проектов жилые комплексы на Шпалерной 51, Антоненко 2, Карповки 27, Морском 29 и другие.
• С высокой степенью вероятностиможно предположить, что в ближайшем квартале на рынке элитного жилья сохранитсяповышенная покупательская активность.
Источник - аналитика рынка элитной жилой недвижимости Санкт-Петербурга I квартал 2014 г. по данным компании Knight Frank St Petersburg.