Решение жилищного вопроса для России - самая актуальная проблема ближайших десятилетий. Обеспечить нормальным жильем всех россиян возможно, но для этого необходимо рассматривать все возможные варианты. Жилищный вопрос стал камнем преткновения для многих руководителей страны, но впервые внимание государства в приоритетном порядке уделено именно малоэтажному строительству. Можно сказать, что развитие малоэтажного строительства в России идет поступательно вперед, но как и любое крупное начинание, малоэтажное строительство следует рассматривать как "живой механизм", моментально откликающийся на вызовы экономических и социальных проблем.
К рассмотрению экспертов предлагается новый проект решения жилищного вопроса за счет малоэтажного строительства. Малоэтажное строительство по единой для страны строительной технологиии, в том числе возведение социального жилья по доступным для малоимущих граждан ценам за счет средств ипотечных кредитов - Общероссийская Программа Малоэтажного Строительства - ОПМС.
Введение.
Сегодня в России нет более важной социальной задачи , чем решение проблемы обеспечения достойным жильем наименее защищенных категорий российских граждан, для которых ипотечное кредитование ( единственное из предложенных на сегодня решение для улучшения жилищных условий) практически неподъемно даже при нулевой кредитной ставке. Это главным образом молодые семьи, учителя и персонал образовательных учреждений, врачи и медперсонал, рядовые госслужащие, большинство рабочих и крестьян, пенсионеры и инвалиды. Сюда же надо отнести многодетные семьи, переселенцев из аварийных зданий, переселенцев из не перспективных населенных пунктов, офицеров и солдат вооруженных сил и правоохранительных органов, выпускников детских домов, миграционное (в т.ч. из-за рубежа) расселение и т.д. И если все это просчитать, то окажется что необходимо изыскать возможность обеспечить новым или капитально отремонтированным жильем порядка 40 млн.россиян, а это более 800 млн.кв.м. жилья и 700-900 млрд.дол. в действующих ценах. В то же время, анализируя показатели малоэтажного строительства в регионах (при сложившихся в них организационно-финансовых схемах и применяемых технологиях) можно сделать твердый вывод о неготовности страны к решению столь масштабной задачи как в части возможности привлечения необходимых материальных ресурсов и средств, так и по готовности отрасли к переходу на инновационные строительные технологии, без внедрения которых освоить предстоящие объемы работ практически невозможно. В то же время сложившаяся свободно-рыночная система, опирающаяся на повальный дефицит жилья и вытекающий из этого неконтролируемый рост цен, не способна и не нуждается ( отсутствует реальная конкуренция) во внедрении прогрессивных и более экономичных решений мирового уровня. Сегодня малоэтажное строительство плетется в хвосте тех технологических и финансово-экономических новаций, которые ТАМ даже не обсуждаются. Развитые страны Запада сумели в сложнейшие послевоенные и последующие годы найти такие не стандартные решения, которые позволили им снять основное напряжение с обеспечением жильем наиболее многочисленной в те годы прослойки населения, материально не готовой приобретать жилье в собственность. Тем самым они решили основную социальную проблему на десятилетия вперед и одновременно создали нормальные условия для внутренних миграционных потоков обеспечивших планомерное размещение по стране наиболее квалифицированных кадров и равную комфортность проживания по всей территории каждой из стран. Почему же у себя в России мы не нашли такой схемы? По всей видимости пришло время более активно перейти к решению этой серьезнейшей проблемы, влияющей не только на социальную обстановку в стране, но и в определенной степени на темпы её экономического роста (огромные территории практически выключены из общего поступательного процесса), и одновременно в полной мере использовать сложившуюся благоприятную финансовую ситуацию. Решению проблемы должна предшествовать разработка на базе достигнутых в мире успехов Общероссийской Программы Малоэтажного Строительства (ОПМС), которая должна впитать в себя так же и всю российскую специфику. И здесь уже сейчас можно твердо выделить следующие базовые принципы, которые должны лечь в основу ОПМС:
- Следует опережающе установить приоритетные архитектурно-строительные решения для социального и индивидуального жилья и в т.ч. наиболее востребованного на ближайшие годы (в каталогах США приведены более 2000 арх.-строительных решений малоэтажных зданий). При этом следует исходить не только из соблюдения современного эталона комфортности (на каждого члена семьи по комнате), но и из повсеместного внедрения арендной системы обеспечения жильем малообеспеченных граждан в жилых комплексах из многоквартирных домов. Опираясь на эти данные предоставится возможность очертить структуру и срочные и перспективные объемы строительства.
- Осуществить перевод малоэтажного строительства на современные рельсы как путем внедрения инновационных технологий в строительство и стройиндустрию, так и за счет использования новейших финансово-экономических схем, которые совместно должны обеспечить в социальном строительстве как минимум 2-х кратное снижение стоимости 1-го кв.м. общей жилой площади против сложившихся региональных расценок. В результате предоставится возможность оценить экономические выгоды от перевода малоэтажного строительства на инновационные технологии.
- Обеспечить по всей стране переход на единую североамериканскую технологию строительства жилых и градосоставляющих зданий в малоэтажном каркасном исполнении основанном на деревяных конструкциях и при этом исключить в любых типах жилых застроек использование котельных и тепловых сетей. По этой технологии в США в 2007 г. введено более 1,5 млн. квартир и домов или более 150 млн.кв.м.
- Разработать схему развития стройиндустрии привязанную к новой технологии строительства исключив при этом организацию крупных территориальных предприятий типа ДСК и перейти на обеспечение строительства материалами и изделиями с местных малых предприятий стоимостью до 5-6 млн.дол. каждое и сроком строительства 3-4 месяца, которые за счет новейших технологий достаточны по мощности, выдают продукцию высочайшего качества и при этом обслуживаются звеном из нескольких человек. В состав этих предприятий в российских условиях целесообразно включить дочерние строительно-монтажные подразделения (строительные бригады). Все это позволит базовому комплексу из 6-7 таких предприятий обеспечивать возведение 200-250 тыс.кв.м.в год.
Одним из позитивных факторов развития жилищного строительства является дополнительный рост продаж в сегментах материалов и строительного оборудования. Современные строительные компрессоры используются буквально во всех видах строительства. Они предназначены для снабжения сжатым воздухом пневмоинструмента, используются при проведении дорожно-строительных работ, а также для в пневмотранспорте. Мало кто знает, но пневматика как наука зародилась в голове греческого математика-механика Герона Александрийского. Ему приписывают массу изобретений - автоматические двери, автоматический театр кукол, автомат для продаж, скорострельный самозаряжающийся арбалет, паровую турбину, автоматические декорации и даже прибор для измерения протяжённости дорог (одометр).
- Гарантировать инвесторам, которые как правило представлены в малоэтажном строительстве малыми и средними предприятиями, полную государственную, таможенную и банковскую поддержку и в первую очередь на стадии разработки и утверждения генеральных планов застроек и затем (особенно в период освоения технологий), в организации и реализации импортных поставок. Возложить всю организационную работу по развитию отрасли, разработку нормативно-правововой документации, консалтинговую помощь инвесторам в первые 5-6 лет внедрения технологий на создаваемое Федеральное агентство “Малоэтажное строительство“ (МС) с региональными филиалами, через которое должно так же проходить оформление всех импортных поставок.
Рассмотрение и утверждение этих базовых принципов ОПМС создаст основу для скорейшей разработки развернутой программы. И в первом её разделе должны быть изложены схемы строительства социального жилья по доступным ценам. Именно эти вопросы являются, в основном, предметом нашего рассмотрения.
1. Социальное жилье.
А.Жилые комплексы из многоквартирных домов с арендным заселением по ордерам мэрии.
В апреле с.г. в программе “Народ хочет знать” на телевизионном канале ТВЦ перед присутствующими московскими молодыми семьями был поставлен вопрос: что бы вы предпочли – получить жилье в собственность за счет ипотечного кредита по действующей для вас льготной схеме кредитования или получить жилье на условиях долгосрочной аренды по доступным ценам. Практически 100% высказались в пользу аренды, что оказалось несколько неожиданным для представителя Мосгордумы. Это мнение полностью совпадает с мировыми тенденциями строительства жилья в целом и, главное, для категории малообеспеченных граждан. Сегодня проблема обеспечения социальным комфортным жильем в Европе и на Североамериканском континенте решена для граждан проживающих вне зон высотной ( выше 3-х эт. ) застройки, главным образом, за счет строительства арендного жилья в малоэтажном исполнении. Архитектурно-строительному сообществу совместно с государственными структурами удалось найти такие конструктивные и финансово-экономические решения, которые в результате обеспечили для Застройщиков возможность безубыточно предоставлять жилье в аренду малообеспеченным гражданам по доступным ценам, что в совокупности с другими инициативами резко повысило заинтересованность инвесторов и позволило развернуть социальное строительство в невиданных до тех пор масштабах. В наибольшей степени это произошло в Северной Америке где было развернуто массовое строительство субсидированных жилых комплексов из многоквартирных малоэтажных домов (до 500 квартир в комплексе). В наиболее продвинутых комплексах представлены практически все виды жилья востребуемого на этом рынке, которое в укрупненном плане можно разделить на следующие три группы:
- 2-х комнатные квартиры-секции для инвалидов и престарелых без ступеней и
порогов в одноэтажных многосекционных домах из 10-15 секций.
- 3-х – 4-х – 5-ти комнатные двухэтажные квартиры-секции (таунхаусы) с
подвалом в многосекционном 2-х этажном доме для семей из 4-х и более чел.
- 2-х – 3-х комнатные квартиры в одном уровне с лоджиями в 3-х этажном доме с
обустроенным подвалом (кладовки, прачечная, мусорная).
В зонах обслуживающих учебные заведения этот набор дополняется однокомнатными квартирами-студиями для одного-двух учащихся или квартирами – распашонками из 3-х комнат , в которых из гостиной можно пройти в две изолированные спальни на двоих учащихся каждая. К каждой спальне примыкает свой санузел с ванной или душем.
Все квартиры в комплексах для малообеспеченных граждан обустроены стационарной мебелью в кухне и ванной, холодильником, стенными шкафами
(в 3-х комнатной квартире не менее 10 раздвижных створок). Отопление водяное либо воздушное от автономных установок в каждой квартире или на дом до 20-24 квартир. Стоимосить такой установки зависит от её мощности и, к примеру, для одной квартиры изолированная отопительная система и горячее водоснабжение (которые включаются в стоимость строительства 1 кв.м.), обходятся в 800 – 1000 долларов.Топливо - газ или э/энергия, реже солярка. В квартирах терморегуляторы. Межремонтный период установок порядка 15 лет, текущие ремонты только узловые с затратой времени до 3-4-х часов. Сезонные перерывы в работе отсутствуют. Кондиционеры как правило индивидуальные оконные, но на крайнем юге централизованные.
Каждый комплекс обслуживается постоянной бригадой из 8 – 10 рабочих оснащенных полным набором инструментов, малой механизацией, радиосвязью с офисом и техменеджером, автотранспортом с навесным бульдозерным ножом, колесным трактором с ковшевым погрузчиком, малыми снегоуборочными механизмами, газонокосилками и т.д. Каждый рабочий имеет возможность пройти курс обучения и получить допуск к работам с любыми механизмами . Снег не вывозится, а складируется на территории на предусмотренных в генплане застройки площадках. Все наружные и внутренние ремонтные работы (а в некоторых комплексах и оплата всех коммунальных расходов) включаются в стоимость аренды и не подлежат дополнительной оплате жильцами. Сюда относятся ремонт оборудования и стационарной мебели квартир, текущие ремонты квартир через каждые 7 лет, мокрая чистка или замена напольного мягкого покрытия (карпет), уход за зелеными насаждениями, уборка снега, вывозка сегрегированного мусора, поддержка инвалидов и престарелых и т.д.
Т.о. в социальных жилых комплексах с арендным заселением создаются оптимальные условия проживания граждан относящихся к наименее защищенной категории населения.
Строительство социальных комплексов в США сопровождается значительными льготами, основная из которых - выделение Застройщику федеральных или штатных безвозвратных субсидий на строительство (субсидированная застройка). Это позволяет снизить стоимость аренды, но накладывает на Застройщика ряд ограничений, а именно:
-Необходимость согласования с госорганами изменений стоимости аренды
связанной, как правило, с инфляционными прцессами.
- Запрещение заселять комплексы семьями с доходами выше 25 -30 тыс.дол./год
или гражданами с доходом исчисляемым на каждого члена семьи более
установленного в данном регионе прожиточного минимума.
- Проведение ежегодных контрольных проверок качества содержания комплексов.
Кроме того для остронуждающихся семей специальной программой выделяются средства для оплаты до 50% стоимости аренды, которые соответствующий Департамент напрямую переводит владельцу комплекса. Для того чтобы попасть в число участников такой программы приходится ждать несколько лет.
Обычно стоимость строительства 1 кв.м. в комплексах из многоквартирных домов в два с лишним раза меньше, чем при строительстве скромных социальных коттеджей и таунхаусов, что объясняется несколькими причинами. Во-первых в многоквартирных домах в 1,7 - 2 раза сокращается удельный расход материалов на 1 кв.м. жилья. Во-вторых в несколько раз сокращаются удельные затраты на приобретение земельного участка и в 3-4 раза на обустройство территории застройки и строительство внутриквартальных сетей и дорог.В-третьих значительно сокращаются расходы на автономные отопительные системы.
Все сказанное позволяет утвердждать, что в российских условиях внедрение арендной системы с одновременным переходом на строительство малоэтажных комплексов из многоквартирных домов и внедрения ряда финансово-экономических новаций, о которых будет сказано ниже, позволит резко ускорить и удешевить решение проблемы обеспечения низкооплачиваемой категории граждан современным комфортным жильем по доступным ценам аренды. Следует подчеркнуть, что это станет возможным при условии. что наделение ипотечным кредитом будет производиться не на основании 500 договоров с каждым из квартиросьемщиков, а единым на комплекс Социальным Ипотечным Кредитом (СИК) предоставляемым Застройщику социального комплекса (из этого объема 25% гасится из средств мэрии-см.ниже). Эта схема позволит осуществлять строительство и эксплуатацию комплексов без привлечения бюджетных субсидий и исключить комплексы из сферы обслуживания со стороны ЖКХ.
Стоимость строительства комплекса на 500 квартир для средней полосы составит порядка 15 млн.дол. (30-35тыс.кв.м.), стоимость аренды ( при условии внедрения финансово-экономических новаций) 4-4,25 дол./кв.м./мес. включая коммунальные расходы. Срок строительства комплекса на 500 квартир до 18 мес. Работы как правило разбиваются на три этапа. Первый этап продолжительностью до 4 мес. включает укладку и опрессовку всех коммуникаций в границах застройки, грубую планировку с началом работ по озеленению, устройство дорог и площадок с укладкой первого слоя твердого покрытия и сдачей в эксплуатацию ливневой канализации. На эти работы привлекается как правило до 40-50 рабочих. И только после сдачи первого этапа дается разрешение на начало работ по второму этапу – устройству фундаментов с обратной засыпкой пазух и перекрытием подвалов (до 75 рабочих).На этот этап отводится два –три месяца приуроченные к периоду положительных температур и минимальных осадков. Третий этап - заключительный - строительные работы выше фундаментов (до 350 рабочих), который практически не связан с сезонностью работ, т.к. строительная площадка подготовлена к снежным и дождевым осадкам, все площадки приема и краткосрочного хранения стройматериалов доступны в любых погодных условиях, водо-энергоснабжение организовано по постоянной схеме и т.д. В таких условиях, когда по завершении работ по фундаментам вы не увидете на площадке рабочих в сапогах, непредвиденные затраты приближаются к абсолютному минимуму, а культура и качество работ не встречают нареканий. К этому следует добавить, что все материалы на площадку, включая фермы, доставляются в полиэтиленовой упаковке, промаркироваными и полностью подготовленными к работе с ними.
Общие трудозатраты на возведение комплекса из 10 блоков по 50 квартир в каждом составят, с учетом возведения офиса с мастерскими и всех прочих работ по территории, порядка 2700-3000 чел.мес., что при при средней ставке для России
10 дол/час ( 10х8час.х25дн.=2000дол/мес) потребует суммарных затрат на оплату рабочей силы порядка 5-6 млн.дол. или 35 – 40% от сметной стоимости строительства.
Представляется, что без перехода в малоэтажном строительстве на массовое возведение жилых комплексов с арендным заселением при доступной стоимости аренды ( а в рассматриваемом случае это не должно превысить
4-4,25 дол.за кв метр в месяц), проблема улучшения жилищных условий
40 млн.малообеспеченных граждан не находит своего решения.
Вот ориентировочные расчетные данные рекомендуемые к рассмотрению:
Ожидается, что на уровне 2015 года размер пенсий для семьи из двух пенсионеров приблизится к 800-900 дол. К этому времени аренда квартиры площадью 60 кв.м. с включением коммунальных расходов будет составлять порядка 300 дол. или 33% от дохода, что следует считать удовлетворительным соотношением. Т.о. если по стране ежегодный ввод комплексов будет доведен до 1500 единиц в год (750 тыс квартир), а 15-20% высвобождаемого жилья или порядка 100 тыс. квартир после соответствующего ремонта стоимостью до 10-12 тыс.дол. будут вновь выставлены под арендное заселение по цене 3 дол/кв.м./мес, то при среднем составе семьи 3 чел. ежегодно будут улучшать жилищные условия более 2,5 млн.чел. Одновременно будет создано от 500 до 600 тыс. рабочих мест, не менее 50 000 малых предприятий, следует ожидать резкого скачка потребительского спроса на бытовые товары и мебель и т.д и т.д. Для решения задачи в таком масштабе годовой объем кредитных ресурсов на эти цели должен быть доведен до 24-25 млрд.дол. Первейшей гарантией выполнения поставленной задачи следует считать безупречную организацию работ и дисциплину поставок в начальный период внедрения ОПСМ, что может быть достигнуто при условии практически полного обеспечения строительных площадок в первые 2-3 года за счет импортных поставок, а для малой стройиндустрии 100% импортных поставок основного и вспомогательного оборудования. Основная задача в этих условиях -постепенный отказ в течение 2-3-х лет от импорта и переход на отечественную продукцию.
Б. Индивидуальное социальное жилье ( в российских условиях).
К этой категории относятся скромные таунхаусы и коттеджи, строительство которых так же осуществляется по единой технологии малоэтажного строительства на средства льготных Социальных Ипотечных Кредитов (СИК). Стоимость строительства 1-го кв.м. общей площади в таком исполнении не должна превышать соответственно 650-700 дол. и 800-900дол., а суммарная площадь каждого должна обеспечивать приобретение жилья из расчета современной комфортности, т.е.одной комнаты на человека. В стоимость строительства включаются приобретение участка, все сети и благоустройство в границах социальной застройки, проектные работы и т.д.
Таунхасы возводятся, как правило, в составе многосекционного (на две-четыре-восемь секций) дома в одно или двух-этажном исполнении. Каждая секция это квартира из 3-х или более комнат с подвалом или без, кухня с обеденным отсеком, санузел с ванной или душем, а в многокомнатных секциях дополнительный туалет, кладовка с отсеком для установки стиральной и сушильной машин, стенные шкафы, комната д/одежды, встроенный или выносной гараж на одну машину, земельный участок шириной в секцию-квартиру. Квартира оборудована стационарной подвесной и напольной мебелью в кухнях и ванной, в состав гарнитуров включены посудомоечные машины, холодильники. Отопление и горячее водоснабжение индивидуальные от автоматических тепловых агрегатов. В большинстве случаев застройка из таунхаусов обслуживается кооперативом, на который возлагается весь объем наружных работ по содержанию застройки включая наружную облицовку зданий, ремонт крыш, уход за газонами, проездами и площадками, уборка снега, вывоз сегрегированного мусора и т.д. При наличии общего открытого бассейна кооперетив оборудует его лежаками,зонтами и осуществляет контроль за качеством воды и безопасностью купальщиков. Кооператив работает на договорной основе с владельцами жилья и ежегодно отчитывается перед ними и мэрией, которая контролирует и оценивает качество работ по эксплуатации застройки. Оплата коммунальных расходов так же производится через кооператив, который защищает интересы арендаторов в коммунальных службах. Все перечисленное максимально приближает условия проживания в рассматриваемой застройке к изложенным выше условиям в арендных жилых комплексах, которые приняты оптимальными для малообеспеченной категории граждан (наличие гаражей и открытых бассейнов в застройках не обязательно).
Выше приведено описание условий эксплуатации индивидуальных таунхаусов, однако имеются примеры их строительства с арендным заселением, где за Застройщиком весь комплекс работ по содержанию зданий.
Таунхаусы во всех видах застроек возводятся по единой технологии малоэтажного строительства с организацией работ в изложенные выше 3 этапа и не требуют отдельных, привязанных только к ним, предприятий стройиндустрии.Это позволяет возводить такие застройки параллельно с массовым строительством арендных комплексов из многоквартирных домов.
Индивидуальные социальные коттеджи, т.е. жилье финансируемое по линии СИК , представляют из себя одно-двух этажные здания на 3-5 комнт с оборудованным подвалом, с одним или двумя туалетами и одной ванной (1 ½), прихожей, обеденной при кухне, собственно кухней оборудованной бытовой техникой (по заказу застройщика) и стационарной мебелью, с индивидуальной системой отопления и горячего водоснабжения, с гаражом на 1 машину, постирочной, септиком (при отсутствии централизованной канализации для бытовых стоков) и т.д.
На такие коттеджи могут рассчитывать фермеры, врачи и учителя, специалисты с/х, работники культуры, демобелизованные офицеры, а так же другие приравненные к ним по статусу граждане. Перечень таких специальностей и другие показатели, которые позволяют установить, что данная семья может претендовать на социальные коттеджи финансируемые по линии СИК ( перечни составляются отдельно для пригородных зон и для сельской местности) утверждается раз в 3 года на региональном уровне. Там же утверждаются иные лимитные требования к зданиям, правила предоставления земельных участков и осуществляется контроль за соответствием в проектах коттеджей объемов жилой площади действующим рекомендациям или нормативам. При этом в рекомендациях должно быть оговорено основное положение: на каждого члена семьи необходимо предусматривать, как правило, по комнате.
2. Стройиндустрия для малоэтажного строительства.
В США стройиндустрия привязанная к единой технологии строительства за десятилетия её развития привела к таким инновационным решениям, которые следует на сегодня признать оптимальными как в части резкого сокращения затрат на производство материалов и изделий при улучшении их качества, так и создания для Застройщика условий для широкого маневра в части корректировки заказов в ходе строительства. Такая маневренность стойиндустрии позволяет заказчикам по ходу строительных работ вносить такие проектные изменения как передвижка перегородок, корректировка дизайна и конструкций окон и дверей, дизайн наружной и внутренней отделки и т.д. и т.д., что совершенно невозможно при размещении заказов на крупных домостроительных предприятиях. И действительно, редко когда будущие жильцы не обращаются с такими просьбами. Учитывая, что в любом бизнесе удовлетворение пожеланий заказчика является одним из основных принципов, практически 100% американской стройиндустрии за очень короткие сроки отказались от крупных предприятий и создали практически новую маневренную отрасль территориальной стройиндустрии из малых и средних предприятий и при этом максимально сохранили конкурентную среду. В сегодняшних остродефицитных российских условиях, когда предстоящие объемы строительства предприятий стройиндустрии огромны и требуют минимальных сроков исполнения, преждевременно изыскивать ресурсы для параллельного строительства объектов, создающих конкурентную среду. Это задача второго этапа. Сегодня в стране, только для того чтобы выйти на покрытие нужд строителей для возведения жилых комплексов из многоквартирных домов, потребуется построить, а где-то реконструировать, тысячи малых и средних предприятий стройиндустрии на импортных технологиях. Это будут небольшие территориальные базовые комплексы из 6-7 предприятий стоимостью до
5 млн.дол.каждое предприятие, подкрепляемые внешними поставками (там где это необходимо) сайдингов, утеплителя, трубопроводной продукцией с запорной арматурой, металлических изделий, кабельно-проводниковой продукции, стандартной древесины, электротехнического оборудования и установок горячего водоснабжения и воздушного или водяного отопления и т.д.
Какие же предприятия должны, как правило, входить в состав базового территориального комплекса? Вот перечень предприятий для осредненного территориального образования, который подлежит уточнению в каждом отдельном случае в привязке к реальному состоянию местной стройиндустрии:
1. Предприятие по изготовлению изделий из деревесины внешней (либо внутритерриториальной) поставки, представленной главным образом деревянными брусками 5х10, 5х20 см.устанавливаемыми в каркасе с частотой 46 см., из которых путем различных соединений осуществляется сборка деталей каркасов зданий, сборка чердачных и иных ферм, балок, изготовление элементов дверей, черных полов и паркета. Помимо этого предприятие является промежуточным складом-накопителем продукции внешней поставки, включая материалы для устройства кровли, которые затем без обработки поставляются в составе комплектов на стройплошадки. Здесь же исполняют заказы смежных предприятий на изготовление стационарной мебели для кухонь и ванн, сложных дверей, окон и т.д.
Организация собственного производства по изготовлению ДВП и фанеры , являющихся вторым по значению элементом каркаса и кровли здания, или организация их внешних поставок, решаются на каждой территории отдельно.
Рассматриваемое предприятие должно в российских условиях, как правило, иметь в своем составе дочерние строительно-монтажные бригады, которые на условиях генподряда осуществляют строительство каждого изолированного здания. Бригады взаимодействуют с головным предприятием на договорной основе, а так же заключают договора со специализированными бригадами, входящими в состав других предприятий базового территориального комплекса.
Предприятие должно иметь возможность доставлять на стройплощадки свою продукцию спецавтотранспортом оборудованным погрузо-разгрузочным механизмом, т.к. крановое оборудование ,как правило, на стройплощадках отсутствует. То же относится ко всем прочим предприятиям-поставщикам.
2. Карьерное и бетонное хозяйство в составе: карьер по добыче и сортировке песчано-гравийных (щебеночных) материалов; полигон по изготовлению сборного бетона и декоративного камня для фундаментов, дорог, проездов, благоустройства; установка по приготовлению и расфасовке сухих смесей; передвижная асфальто-бетонная установка.
3. Монтажное предприятие со сборочно-складскими хозяйствами, которое принимает, складирует, подготавливает к прокладке полный набор заготовок для трубопроводных коммуникаций, опрессовывает запорную арматуру и передает комплекты собственному строительному подразделению, которое прокладывает сети, монтирует колодцы с установкой оборудования, производит опрессовку водопроводно-канализационных трасс, монтаж вентиляционных , водопроводно-канализационных и отопительных систем в зданиях, включая монтаж отопительных установок. В составе предприятия - дочерние монтажные бригады осуществляющие перечисленный комплекс работ.
4. Электротехническое предприятие с производственными и складскими помещениями.
На предприятие возлагается полная подготовка электротехнического оборудования внешней поставки к монтажу и доставка его на объекты, где строительно-монтажные подразделения предприятия осуществляют: монтаж подстанций застроек и трансформаторов по территории, прокладку распределительной кабельной сети, устройство проводки в зданиях, подключение всех потребителей как по территории застройки, так и внутри зданий, устройство наружного освещения, прокладку слаботочных сетей, монтаж охранной и пожарной сигнализации, монтаж подвесных вентиляторов в жилых помещениях и офисах, устройство принудительной вентиляции в туалетах и установку миксеров-измельчителей на стоке из кухонных раковин и т.д.
Предприятие осуществляет так же разводку и опрессовку газораспределительной сети, монтирует в кухнях газовые установки, подключает оборудование отопительных систем.
5. Предприятие по отделке и обеспечению отделочных работ материалами и изделиями с производственными мастерскими, складскими и бытовыми помещениями. Предприятие осуществляет обеспечение строителей лако-красочными смесями для наружных и внутренних малярных работ, поставляет напольные ковровые покрытия (карпет), обои, линолиум , клейкие материалы всех видов, облицовочные плоские и объемные синтетические покрытия стен для ванных помещений, материалы для наружной облицовки зданий, облицовочную плитку. Изготавливает отполированные под мрамор плоскости для покрытий у раковин и другие отделочные изделия по заявкам Застройщиков. Подготовленные к использованию материалы и изделия поставляются пообъектным рабочим бригадам,которые заключили с предприятием соответствующие контракты и большей частью являются дочерными малыми предприятиями..
6. Предприятие по изготовлению изделий обшего назначения: окон и дверей, гипсолитовых плит, опорных конструкций систем наружного освещения, элементов декора, полного набора элементов наружного благоустройства, предметов обустройства открытых бассейнов, а так же других изделий по мелкоштучным заказам.
7. “Строймеханизация “- предприятие по прокату, ремонту и продаже строительной техники, предметов малой механизации, электро-пневмо инструмента, профессиональных наборов инструментов, автотранспорта, микроавтотранспорта и т.д.
Набор перечисленных предприятий закрывает практически полную потребность строителей в материалах, изделиях и оборудовании для возведения любых малоэтажных зданий, возводимых по единой строительной технологии. Каждое из этих предприятий по примеру североамериканской практики должно быть оснащено современным автоматизированным оборудованием, которое обеспечит минимальные затраты материальных и энергетических ресурсов, высочайшее качество выпускаемой продукции и невиданную для российской малой стройиндустрии производительность труда.
Если предположить, что программой-максимум на ближайшие 5-7-10 лет будет предусмотрено достигнуть ежегодного ввода ста миллионов кв.м. социального малоэтажного жилья, то потребность в базовых наборах малой стройиндустрии по стране составит не менее 400 единиц или около 3000 малых и средних производственных предприятий. Это практически создание новой отрасли, призванной решить основную социальную проблему страны и изменить лицо региональной России, т.к. кроме строительства соцжилья появится реальная возможность за счет интенсификации производства ( переход на 2-3-х сменную работу и шестидневку) дополнительно обеспечить ресурсами возведение значительного количества индивидуального жилья, градосоставляющих объектов, а так же небольших зданий промышленных производств. Именно так сориентирована и используется американская малая стройиндустрия.(Здесь уместно напомнить, что в середине прошлого века в Союзе в минимальные сроки была создана на базе крупных предприятий стройиндустрия для многоэтажного строительства, которая формировалась практически на отечественном оборудовании и была многократно сложнее рекомендуемых малых предприятий, что позволяет говорить о реальности предлагаемого решения).
Наряду с этим возникает проблема обеспечения малоэтажного строительства материалами и оборудованием т.н. внешней (включая импортную) поставки. Сюда надо отнести заготовки для деревянных конструкций, ДВП и ДСП, фанеру, кровельный материал,трансформаторы малой мощности, электротехническое оборудование, э/подстанции в сборе, кабельно-проводниковая продукция, насосы всех видов, запорная арматура больших и малых диаметров, фаянсовые изделия, автоматические отопительные системы в сборе и т.д. и т.д. В первые годы внедрения инновационных технологий возникает так же необходимость обеспечить импортные поставки основного и вспомогательного оборудования для предприятий стройиндустрии на льготных таможенных тарифах и кроме того обеспечить льготные условия на зарубежные поставки автоматических систем отопления и горячего водоснабжения, спецтруб наружных коммуникаций, все виды трансформаторов и кабельной продукции, ряда наименований эксплуатационного оборудования жилых и общественных зданий.(см.Приложение 1.) Это позволит уже через 2-3 года обеспечить первые вводы на базе инновационных технологий.
3. Предложения по финансово-экономическим новациям в социальном строительстве.
Как уже говорилось выше основная цель разработки ОПСМ это создать условия при которых внедрение инновационных технологий вкупе с новациями в организации строительства и правилах финансирования позволят добиться как минимум 2-х кратного снижения стоимости строительства. И в первую очередь это должно быть достигнуто в социальном строительстве. В этом плане предложение о массовом переходе для низкооплачиваемой категории граждан на строительство арендного жилья в виде комплексов из многоквартирных домов возводимых по единой строительной технологии позволяет рассчитывать на значительное сокращение стоимости 1 кв.м., о чем выше было подробно сказано. Но этого оказалось недостаточно для того, чтобы стоимость аренды опустилась до доступной для рассматриваемой категории граждан цены, которая по предварительной оценке не должна превышать 4 дол./кв.м./мес. Для того, чтобы выйти на доступные цены аренды и одновременно освободить государство от прямого участия в решении этой проблемы предлагается внедрить ряд финансово- экономических новаций, направленных не только на снижение стоимости строительства социального жилья, но и предлагающие решения, которые позволят освободить государство от безвозвратных бюдженых вложений в эту социальную программу, но при этом предусмотреть значительное увеличение объема средств в фонде ипотечного кредитования. Оценочно подсчитано, что годовой объем ипотеки для социального строительства может на максимуме достигнуть 25 млрд.дол. Если при таких объемах кредитования выдавать кредиты каждому квартиросъемщику банки задохнутся в объемах договорной документации и рисках, что безусловно отразится на размере учетной ставки кредитования. Отсюда вытекает потребность в принятии решения, которое позволит застройщикам жилых многоквартирных комплексов (ЖМК) оформлять кредит единым пулом на всю застройку в 500 квартир, но при этом в обеспечение снижения стоимости аренды до доступных цен возврат 25% кредита возлагать на муниципалитеты (см.ниже). Участие государства явится дополнительной гарантией банку, что так же должно заметно отразиться на снижении учетной ставки ипотечного кредита.
С учетом сказанного предлагается разработать ОПМС, предварительно утвердив следующие основополагающие мероприятия ( в основном для социального строительства):
- Ввести в практику финансирования строительства социального жилья т.н. Социальные Ипотечные Кредиты (СИК) выделяемые Застройщикам на срок 30 лет под 5% годовых (при строительстве ЖМК мэрия принимает на себя погашение 25% от объема кредита). Превышение ставки СИК выше 5% должно субсидироваться государством с отнесением затрат на их погашение на муниципалитеты. Последние концентрируют средства для погашения субсидий в спецфонде мэрии, который формируется за счет перечисления налоговыми службами в этот фонд 100% налогов от строительства и эксплуатации всех объектов построенных на средства СИК (за исключением отчислений в Пенсионный фонд). Но главная цель создания фонда - использовать его средства для погашения мэрией её 25%-ой доли в СИК выделенном для строительства ЖМК и, что не менее важно, для оказания финансовой помощи остронуждающимся семьям в виде частичной оплаты стоимости аренды жилья. Эти положения должны быть прописаны в ОПМС.
СИК на строительство ЖМК, а в некоторых случаях и на строительство объектов стройиндустрии, должен, как правило, выделяться при наличии региональных гарантий без первоначального взноса.
- Установить, что начало погашения СИК выделенного на строительство ЖМК наступает через 6 мес после наступления срока его сдачи в эксплуатацию, а для объектов малой стройиндустрии по окончании нормативного срока вывода предприятия на проектную мощность.
- Обеспечить планомерное внедрение по стране единой инновационной технологии малоэтажного строительства жилых и градосоставляющих зданий , взяв за основу североамериканскую практику малоэтажного строительства, где кроме жилья по этой же технологии возводятся д/сады, школы, медучереждения, объекты торговли, банки, офисы, библиотеки, объекты коммунальных служб, малые производственные предприятия и т.д. (каркас зданий и фермы собирается из брусков 5х10 и 5х20 см., которых по стране поставляют десятки миллионов штук).
В сейсмических районах основу каркаса и ферм должны составлять, как правило, изделия из тонколистовой стали, для изготовления которых в США разработаны малые автоматические линии способные изготавливать методом прессования из стали рулонной поставки изделия для каркаса и ферм на объем строительства до 200 тыс.кв.м./год жилых и общественных зданий.
- В целях противодействия коррупционным проявлениям, сокращения сроков разработки Генпланов застроек и удешевления работ по подключению внутриквартальных сетей к коммунальной инфраструктуре ЖКХ повсеместно установить, что местные органы власти являются со всей юридической ответственностью созаказчиками строительства ЖМК на период до утверждения Генплана и выдачи разрешительного ордера на производство работ.
- В целях повышения заинтересованности инвесторов в участии в строительстве социального жилья и сопутствующих объектов разрешить местным органам власти:
* Предоставлять на эти цели земельные участки по льготным ценам вплоть до их
бесплатного выделения.
* Устанавливать налоговые послабления, применять систему отложенных
платежей, вводить некоторые льготы на период первоначальной эксплуатации
ЖМК, устанавливать льготные расценки на действующих карьерах по добыче и
переработке местных стройматериалов (песок, гравий, щебень, глина и т.д.) и т.д.
- Обеспечить применение льготных таможенных тарифов на материалы, изделия и оборудование поставляемые на объекты социального строительства, включая предприятия малой стройиндустрии, финансирование которых осуществляется на средства СИК.
- Установить 10-летний мараторий на установленную проектом первоначальную стоимость материалов и изделий малых предприятий стройиндустрии, строительство которых осуществлено на средства СИК. Разрешать в этот период изменение отпускных цен только в увязке с инфляционными процессами по решению специальных муниципальных комиссий. Данное положение не касается ценообразования при поставках на прочие строительные объекты.
- Предусмотреть опережающее формирование Федерального агентства (либо ОАО) “Малоэтажное Строительство”, возложив на него разработку в первую очередь полного набора всероссийских образцов документов для Застройщиков, подрядчиков и арендаторов необходимых от предпроектного до эксплуатационного периодов. В частности имеется в виду разрешительная и землеотводная документация и порядок её оформления, правила выделения Застройщику СИК на новое строительство и ремонт высвобождаемого жилого фонда, порядок проведения и оформление тендеров на строительство, организация экспертизы и утверждения проектов социального строительства, состав и порядок утверждения в регионах нормативных и разрешительных документов устанавливающих порядок предоставления арендного жилья по ордерам мэрии, права и обязанности Застройщиков ЖМК и арендаторов и т.д и т.д.
Кроме того на агентство возлагается полный объем переговорного процесса по перечню,объемам и срокам импортных поставок материалов, изделий и оборудования с оформлением протоколов о намерениях и, на следующей стадии, по доверенностям Застройщиков и при наличии согласительного документа от него по каждому из парафированных контрактов, подписывать контракты от российской стороны.
В обязанности агентства входит так же выбор портов и ж.д. узлов для массового приема импортной продукции и разработка схем доставок этой продукции на предприятия стройиндустрии, входящих в базовые территориальные комплексы.
Объем предстоящего строительства и перечень финансово – экономических новаций настолько велики, что без предварительной их отработки на реальных площадках невозможно избежать крупных и мелких ошибок, которые могут серьезно дискредитировать Программу. Поэтому в ОПМС должно быть предусмотрено опережающее строительство заселяемого выставочного комплекса на 240 арендных квртир и некоторого количества социальных таунхаусов и коттеджей. Застройщиком выставочного комплекса должно выступить Федеральное агентство МС, которое на этой экспериментальной застройке, осуществляемой главным образом на импортных поставках, отработает весь комплекс вопросов для корректировки ОПМС. По окончании первых месяцев эксплуатации застройка выставляется на торги с правопередачей новому владельцу обязательств по ипотечным кредитам.
Рассматривая Положение об агентстве следует прежде всего исходить из того,
что его основная деятельность должна быть направлена на необходимость создания для регионов и муниципальных образований условий, которые позволят им с одной стороны избежать хаоса в столь значительном финансовом и строительном потоках и, с другой, не допустить роста цен при строительстве социального жилья. Кроме того, представляется, что будет ошибочно изолированно рассматривать отдельные вопросы в отрыве от проблемы в целом, поэтому ОПМС должна охватывать весь комплекс вопросов малоэтажного строительства, включая регламентирующие положения по строительству и эксплуатации ндивидуального жилья повышенной категории, градосоставляющих объектов, объектов малой стройиндустрии со смежными предприятиями, без которых поставленная задача не будет решена.
4. Экономические показатели малоэтажного строительства по единой технологии, оценка объемов предстоящих работ и потребность в кредитных ресурсах для расселения в социальном жилье первого миллиона семей.
Стоимость строительства малоэтажных зданий ( независимо от их функционального назначения ) возводимых по единой для всей территории страны североамериканской строительной технологии будет значительно дешевле, чем аналогичных зданий возводимых по действующим в России технологиям. Объясняется это несколькими причинами:
* Технология основана на применении стандартных изделий из древесных материалов изготавливаемых на малых предприятиях стройиндустрии оснащенных инновационным оборудованием. Здания выше фундаментов практически не требуют применения металла, бетона и ж/бетона, кирпича, извести, камня и других материалов основанных на разработке невосполнимых природных ресурсов, которые требуют организации карьерных хозяйств, гравийно-сортировочных и дробильных установок, новых дорог и ЛЭП, работ по рекультивации и т.д.
Работа по сборке зданий, где основу каркаса и перекрытий составляет брусок 5х10 или 5х20 см., которые путем различных соединений превращаются в несущую стойку, ригель, балку, ферму и т. д., чрезывчайно проста и позволяет за несколько смен смонтировать каркас наружных стен и перегородок, перекрытия и фермы и создать необходимую жесткость пространственной конструкции за счет её наружной обшивки по всем плоскостям (включая фермы) плитами ДВП. Это позволяет провести работы по устройству кровли и тем самым полностью открыть фронт для всего перечня внутренних работ и наружной отделке зданий. Основной объем внутренних работ это установка утеплителя, разводка в нем кабельно-проводниковой продукции и труб и затем обшивка сухой штукатуркой. После установки окон, дверей, черного пола, стационарной мебели в кухнях и ванных и монтажа стенных шкафов к работе привлекаются специализированные бригады электриков, сантехников и, наконец, отделочников. Параллельно с внутренними работами первая бригада ведет работы по наружной отделке для чего закрывает поверхность по периметру здания синтетической тканью, которая полностью защищает его от воды, холодных и теплых ветровых потоков. По тканевой изоляции монтируется материал наружной облицовки, который в большинстве случаев представлен сайдингами из синтетических материалов, искуственным камнем, кирпичем и т.д. Помимо наружной отделки эта же бригада выполняет и работы по благоустройству.
Для того чтобы полностью оценить не только строительные, но и эксплуатационные преимущества перехода на рекомендуемое домостроение приведем описание американского текущего ремонта в 3-х комнатных арендных квартирах, в которых Застройщик по запросу арендатора должен производить ремонт, как правило, не реже чем один раз в 7 лет:
За несколько дней до начала ремонта рабочий из числа обслуживающего персонала застройки прошпаклевывает все изъяны на стенах и потолках (трещины,отверстия от подвески изделий на стенах, выявленные повреждения поверхностей). Утром назначенного дня ремонта рабочие офиса перемещают всю мебель в квартире таким образом, чтобы открыть полный доступ к малярным работам. Покраска производится валиками краской, которая по своему качеству близка к водноэмульсионной краске, высыхает за 20-30 минут, не пачкается, не имеет запаха. Колер любой по заказу квартиросъемщика. Двери, стенные шкафы и окна (кроме подоконников) не красятся т.к. все они покрыты шпоном или декоративной пленкой многолетнего пользования (десятки лет). Все малярные работы в комнатах, кухне, ванной и корридоре бригада из 3-х отделочников заканчивает не позднее чем к 15 -16 часам, после чего те же рабочие офиса расставляют мебель по своим местам. Если ремонт предполагает смену мягкого напольного покрытия (карпет) в комнатах, стенных шкафах и корридоре, то на следующий день те же рабочие офиса освобождают гостинную и коридор от мебели и бригада из 2-х человек до обеденного перерыва производит раскрой и укладку покрытия и наклейку плинтусов в освобожденных помещениях. В обеденный перерыв рабочие офиса освобождают от мебели следующие 2 комнаты и к 16 часам все работы по ремонту квартиры заканчиваются. Завершается ремонт обратной расстановкой мебели рабочими офиса. Т.о. на весь текущий ремонт суммарная зарвботная плата рабочих приглашенной ремонтной службы составит
5 чел.дн. или 30дол.х 8час.х 5чел.дн.=1200 дол. плюс материалы и прочие расходы или ориентировочно 3000 дол.
В случаях когда ремонт производится в связи с заселением нового арендатора дополнительно могут быть отремонтированы или заменены стационарная мебель, сантехника, линолиум и облицовки в ванной и кухне, окна и двери, холодильник, газовые плиты.
* Значительную долю в ценообразовании несут в себе условия транспортировки импортных материалов , изделий и оборудования, которые в первые годы внедрения североамериканской технологии будут иметь максимальный удельный вес в общем потоке грузов (доставка с североамериканского континента). Сегодня в этом плане можно выполнить только сугубо ориентировочные прикидки, которые позволят лишь понять масштаб предстоящих затрат и объемов поставок.
Твердо можно констатировать только три показателя: в США стоимость 1 кв.м. в новых скромных коттеджах обходится на вторичном рынке в 900-1100дол. (принимаем 1000дол.), в таунхаусах 700-800дол. (принимаем 750дол.), в ЖМК до 400дол. Это расценки на севере штата NY на границе с Канадой, где заработная плата рабочих 25-35дол./час (для России принимаем 10дол./час.).За счет указанной разницы в стоимости рабсилы и удешевления за счет применения перечисленных выше льгот стоимость строительства в России будет на 15-20% меньше. Однако морские транспортные расходы на импортные поставки, а затем и транспортировка по территории России с промежуточным складированием в значительной степени выравнивают российские и американские цены, что позволяет с некоторым запасом в дальнейших расчетах исходить из указанных выше американских расценок при строительстве социального жилья - соответственно1000, 750 и 400 дол./ кв.м.
Какие либо цены на социальное жилье с равной комфортностью в России просто отсутствуют, поэтому сравнение приходится делать с жильем “обычной” комфортности, но и в этом случае оно в 1,5 – 1,7 раза дороже, а жилье в ЖМК, несмотря на то, что в стоимость кв.м. включены затраты на системы отопления и горячего водоснабжения, холодильники, стационарная мебель и т.д., в 2 раза дешевле чем жильё в российских малоэтажных многоквартирных домах..
* Если согласиться с представленными соображениями по стоимости строительства социального жилья по единой технологии малоэтажного строительства, то для расселения и улучшения жилищных условий 1-го млн.семей, при изложенной ниже структуре жилищного строительства в начальный период освоения технологии, потребный объем кредитных средств без взимания первоначального взноса составит:
Всего новое и капитально отремонтированное жилье...........1 000 000 квартир.
В том числе:
Коттеджи 10%...................................100 000 площадью по 135 кв.м.
Таунхаусы 10%.................................100 000 площадью по 110 кв.м.
Квартиры в ЖМК 65%................... 650 000 ср. площадью 70 кв.м.
Капитально отремонтированные
квартиры высвободившиеся
за выездом (15% от общего
объема, ремонт 10 000 дол/кварт.)...150 000 ср.площадью 40 кв.м
Итого 76 млн.кв.м., 41,5 млрд. дол. США или в среднем 550 дол/кв.м.
Если в 5-ом году освоения Программы обеспечить ввод 40 млн. кв м., то к этому времени в эксплуатации должно находиться как минимум до 200 базовых комплексов малой стройиндустрии для чего потребуется затратить еще 40 млн.дол. х 200 = 8 млрд.дол. или 20% от затрат за рассматриваемый
5-ти летний период на жилищное строительство, что следует признать абсолютно положительным показателем (менее 10 дол. на кв.м., если условно отнести затраты на создание стройиндустрии к объемам ввода социального жилья за период освоения технологий и вывода предприятий на проектную мощность).
Т.о.можно сделать основной вывод: обеспечить в социальном малоэтажном строительстве доступные стоимости жилья и долгосрочной аренды возможно только при условии внедрения по стране единой строительной технологии и привязанной к ней стройиндустрии при параллельном введении ряда финансово-экономических новаций и льгот,повышающих интерес инвесторов к участию в социальном строительстве. Все это позволяет рассчитывать на решение этой важнейшей и наиболее дорогостоящей социальной проблемы в ближайшие 12-15 лет и при этом построить всю схему на базе ипотечного кредитования без привлечения бюджетных средств всех уровней.
На базе предоставленных каждым регионом расчетных объемов и структуры социального малоэтажного строительства в ОПСМ найдут отражение сводные по стране объемы работ, определена потребность в материальных ресурсах, установлены необходимые объемы импортных поставок для строительства и стройиндустрии, решен состав и размещение предприятий малой стройиндустрии и т.д. В Приложении 1 приведены соображения о перечне импортных поставок в первые годы освоения технологий.
Одновременно должен быть установлен резерв мощности стройиндустрии для строительства: градосоставляющих объектов, некоторого объема индивидуального жилья повышенной комфортности, объектов коммунального хозяйства и малых промпредприятий, каждый из которых так же возводится по единой технологии малоэтажного строительства. Ниже приводятся общие соображения по строительсту этих объектов.
5. Соображения по строительству объектов коммунальной инфраструктуры и комплекса градосоставляющих объектов.
В этом разделе рассматриваются объекты не относящиеся к сфере социального строительства и на которые в связи с этим не распространяется право наделения их Социальным Ипотечным Кредитом. Наряду с экономическим кругом вопросов здесь же излагается ряд предложений конструктивного характера, позволяющих без потери качества удешевить работы по созданию коммунальной инфраструктуры.
Объекты коммунальной инфраструктуры.
* Канализация и водопровод.
Канализационные стоки жилой малоэтажной застройки, по аналогии с североамериканской практикой, должны разделяться на две сбросные системы.
Первая система - это ливневая канализация (обязательная к применению при строительстве по единой технологии). Ливневые стоки сбрасываются напрямую в ближайшие водоемы. В эту же систему сбрасываются стоки из раковины в ванной комнате и собственно из ванной или душа. Это составляет порядка 50% от бытовых стоков или 100 л. на человека в сутки.
Вторая система - это стоки из раковины кухни, унитаза и стиральных машин, которые направляются на очистные сооружения. Это так же 100 л. в сутки на человека. Т.о. если необходимо (как пример) обеспечить очистку суточного объема сброса с застройки на 500 квартир (1500 жителей) 150 кубических метров стока и отсутствует возможность принять этот сток на действующие очистные, то целесообразно рассмотреть организацию портативных сборных металлических или бетонных очистных заводского изготовления. Модульный ряд таких очистных должен быть представлен на рынке в трех вариантах 200, 350 и 500 кубических метра в сутки, т.е. для населенных пунктов до 5000 жителей. Работы по таким очистным системам заведомо экономичнее и гарантированно отвечают современным экологическим нормам. Эксплуатацию портативных очистных целесообразно передать владельцам жилых комплексов.
Водоснабжение любой застройки должно производиться по двум системам – по пожарному водоводу и по стандартной схеме питьевого водоснабжения. Здесь следует ожидать небольшого удорожания т.к. в практике малых населенных пунктов, а в некоторых случаях и в более широком смысле, отдельных пожарных водоводов с водоразборными гидрантами по трассе, к каждому из которых можно подключить несколько пожарных шлангов, в России встречаются достаточно редко. В этом плане в США пошли еще дальше и по утверждении генплана развития населенного пункта в первую очередь прокладывают трассы с пожгидрантами не только для строящихся застроек, но и в ‘открытом поле‘ в границах перспективного строительства. Здесь же надо отметить , что в североамериканской практике все 3-х этажные дома имеют внутри дома пожарную лестницу и каждая квартира в любых зданиях оборудована звуковой противопожарной сигнализацией.
* Электроснабжение.
Электроснабжение в границах участка застроек мало отличается от обычных условий. Вся внутриквартальная сеть –в кабельном исполнении. На входе в застройку понизительная подстанция первого уровня. Далее кабельная сеть к трансформаторам второго уровня. В индивидуальной застройке обычно это один трансформатор на 5 домов и в застройках из многоквартирных домов по одному трансформатору на дом (на выходе 120 вольт).
В этом разделе следует коснуться возможных схем электроснабжения для отдаленных изолированных от городских сетей малых и средних населенных пунктов, что в условиях российских просторов может приводить к значительному удорожанию не только за счет необходимости строительства и эксплуатации достаточно протяженных ЛЭП, но и других коммунальных сетей.
В связи с этим целесообразно в каждом таком случае рассмотреть экономическую целесообразность и возможность строительства ветро или ветрогидро генерирующих установок ( здесь следует напомнить , что украинская промышленность способна выпускать ветровые установки единичной мощностью до 500 квт.) При этом при благоприятных топографических условиях, в целях ухода от зависимости от погодных условий, следует по примеру немецких гидроэнергетиков создавать ветрогидроаккумулирующие системы, предусматривающие закачку воды в верхнее водохранилище-аккамулятор и затем её сброс через гидроагрегаты с регулировкой мощности в соответствии с реальной потребностью в э/энергии. Здесь же необходимо рассматривать вариант полного самообеспечения всех коммунальных систем за счет энергообеспечения от ветрогидро установок. Имеется в виду обеспечение расхода энергии на закачку артезианской воды в водонапорные башни, энергоснабжение портативных очистных сооружений, обеспечение энергией тепловых агрегатов системы отопления и кухонных электроплит в каждой квартире или в доме, энергоснабжение приемных устройств сателлитового телевидения и связи, размещаемых на башнях ветроустановок и т.д.. Вариант полного энергосамообеспечения особенно важен для населенных пунктов Севера России, что позволит им полностью освободиться от необходимости северного завоза топливных ресурсов (кроме аварийного запаса). В Приложениях 2 и 3 приведены материалы по быстровозводимым ветрогидроаккамулирующим установкам мощностью до 100 квт и технические показатели по украинской ветроэнергоустановке мощностью 500 квт.
Градосоставляющие объекты.
Имеется в виду строительство по аналогии с американской практикой полного набора градосоставляющих объектов по единой технологии малоэтажного мтроительства..
Для этого предлагается предварительно ознакомиться с застройкой города на
50 тыс.жителей на севере штата NY на берегу оз.Онтарио, который является одним из шести пригородов более крупного города с населением 200тыс.чел., в котором базируются производства таких столпов американской экономики как Xerox и Kodak. Общественный транспорт в городе отсутствует кроме одной линии автобусов совершающих несколько рейсов утром и по окончании первой смены к одному из крупных производственных центров фирмы Xerox.
В границах жилой зоны рассматриваемого пригорода нет ни одной котельной и ни одного п.м. теплотрасс. Все жилые и градосоставляющие объекты получают тепло от coбственных индивидуальных тепловых установок, обеспечение водой - от нескольких водонапорных башен емкостью каждая порядка 1000 куб.м.
Жилая часть города представлена одно-двух этажными домами и 12-ю жилыми комплексами из малоэтажных многоквартирных домов, часть из которых являются субсидированными застройками для низкооплачиваемой категории граждан. В городе полный набор школ (отдельно начальных, неполных средних и средних), частных детских садов или при религиозных учреждениях, медицинских офисов всех направлений включая лаборатории, небольшие магазины, банки, бензозапрвки, кафе, рестораны, 3-х этажные гостинницы, мотели, церкви, авторемонтные мастерские, дилерские стоянки по продаже автомобилей, магазины фермеров и т.д. Кроме того вблизи пересекающей город скоростной автомагистрали на площади порядка 25 га размещается торговый комплекс включающий продовольственный супермаркет высшего уровня, супермаркет по штучной и комплектной продаже любых строительных материалов и полного набора оборудования различных модификаций (для обустройства жилья, уходу за газонами, снегоуборке, а так же садовая техника любых направленийи, мебель, холодильники, кондиционеры и т.д и т.д). Помимо этого в торговом комплексе размещены так же магазины ведущих фирм по продаже: одежды и обуви, художественных изделий, парфюмерии и ювелирных изделий, книжный магазин-салон, спецмагазины для обустройства ванн и кухонь, продаже домашних животных, элементов внутреннего интеньера домов и квартир, бутики, кафе и рестораны , отделения банков и т.д. и т.д. Половина выделенного земельного участка торгового комплекса отведено под стоянки машин.
В составе городской застройки отсутствуют госпитали, т.к. исторически сложилось, что они расположены в соседних городах-пригородах, но их вместимость увязана с потребностью рассматриваемого пригорода.
Весь перечисленный набор городских объектов,за исключением крупных магазинов торгового центра и гостинниц, возведен по единой технологии малоэтажного строительства, что позволяет Застройщикам уже изначально представлять какие их ждут затраты - аналоги есть повсюду. Для российских условий можно рекомендовать следующие условные цены нового строительства одного кв.м., которыми можно воспользоваться при перспективной оценке планируемого строительства (без стоимости профильного спецоборудования, например, д/сад без стоимости мебели, медоборудования, игрушек и т.д.) по единой технологии малоэтажного строительства:
*Объекты здравоохранения -------------------------------500-600 дол.
*Объекты просвещения –школы, колледжи, д/сады -- до 500 дол.
*Адмздания, банки, оффисные здания и т. д.----------350-400 дол.
*Торговые предприятия.................................................400-500 дол.
* Автореммастерские, дилерские автостоянки,
заправочные станции...................................................500 -550дол.
*Малые предприятия стройиндустрии площадью
до 1 500 кв.м. с оборудованием (оценочно)----------до 3 500 дол./кв.м.
Выводы.
Представленные материалы позволяют с достаточной уверенностью утверждать, что предлагаемые инновационные технические и финансово-экономические решения, предусматривающие комплекс мер по переводу малоэтажного строительства на единую строительную технологию, создают предпосылки для осуществления вековой мечты народов России о выравнивании комфортности условий проживания в сельской местности и малых населенных пунктах с проживанием в современных городах и, более того, приведет, как это имеет место в развитых странах, к массовому переезду граждан за пределы городской застройки и соответственно сократит потребность в дачном и садоводческом строительстве.
Последовательная реализация Программы полностью изменит лицо региональной России, окажет самое серьезное влияние на решение демографической проблемы в стране, создаст базу для внутрироссийской миграции, а так же переезда миллионов русскоязычных граждан из близкого и дальнего зарубежья, поднимет культуру, здоровье и образование нации, высвободит для участия в промышленности и с/х сотни тысяч граждан занятых сегодня непроизводительным и низкоэффективным трудом на огородах, на содержании домашней скотины и птицы, подготовках к зиме и т.д и т.д. Гарантией выполнения ОПМС должна стать повышенная подконтрольность и отчетность всех участников реализации Программы, начиная с архитектурно-строительного сообщества и фондов ипотечного кредитования и кончая региональными и местными органами власти, перед гражданским обществом и напрямую перед первыми лицами государства. Ежегодная оценка деятельности региональных и муниципальных руководителей (вплоть до их освобождения от занимаемой должности включая отзыв выборных руководителей), должна в первую очередь производиться по результатам выполнения обязательств по социальному строительству жилья, объектов стройиндустрии и сопутствующих объектов включаемых в ежегодный перечень первостепенных социальных задач территории.
Разработчик Программы Ю. Абрамсон инж. Россия-США - контакты по E-mail Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
Соавторы Д. Рыскулов проф., д.э.н., Россия; Н. Данилин, Россия (Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.)