Недавно мы (журнал «Пригород») провели конференцию по малоэтажке. Первый день – серьезная деловая программа, выступления, панельная дискуссия и все такое. В общем, для профессионалов, причем за деньги. Второй день – выставка: компании представляют свои коттеджные комплексы, архитектурный конкурс на лучший проект, вход свободный. То есть – для населения. И как раз в программу второго дня мы включили консультационные пункты. Один – про организованные поселки, другой – про вторичный рынок. И еще третий – с юристами. Сидят за столом специалисты не самых последних, надо сказать, компаний (Rightmark group и «Качкин и Партнеры»). И они готовы ответить на любой вопрос, который граждане зададут: про дачную ли амнистию, про готовящийся «единый» налог… Про то, что на участке строить можно, а что – нет, и как на это посмотрит суд…
Консультация на халяву! Я боялся, что приглашенных юристов сметут, что придется регулировать очередь.Ничего подобного. Несколько человек подошли – за целый день. (При том, что на выставке народу было достаточно, постоянно люди крутились у макетов и у стендов с материалами и оборудованием, дотошно выспрашивая подробности. А на выставку надо было проходить аккурат мимо юристов). Один из руководителей юридической фирмы потом не то чтобы упрекнул, но мягко намекнул мне, что негоже, мол, отвлекать серьезных людей попусту...
Такая досадная промашка.И главное – не могу понять, в чем причина.Юридических загогулин, нестыковок и неясностей в нашем земельно-имущественном хозяйстве – хоть отбавляй. Да в тот же день в соседнем зале мы с теми же юристами углубились в некоторые подробности – детектив можно писать! К примеру, как отличить «капитальное строение» от «некапитального»? (Это важно: на рекреационных землях, в защитном лесу или на другой охраняемой территории «капитально» строить нельзя). Нет в законе четко проведенной границы! Формально (и на уровне здравого смысла) – вроде все ясно: если строение нельзя разобрать и перевезти куда-то без существенного ущерба – значит, капитальное. Если можно – временное. Но практика гибче. Если я брошу на участке несколько бетонных блоков и поставлю на них привезенный из
Новгородской губернии сруб, это можно будет считать временной постройкой? Или каркасный дом, который возводится с пару дней на «винтовых» сваях?Кстати, областные чиновники подошли к проблеме с суворовской прямотой. «Постройка следует судьбе участка,- пишет начальник комитета по природным ресурсам в ответ на запрос граждан по поводу незаконного, по их мнению, строительства.- Если участок в аренде, значит, и все постройки на нем – временные!» (Договор аренды в этом случае заключен был на 49 лет).Только суд, задумчиво говорят юристы. Только суд, опираясь на мнение экспертизы, может определить «капитальность» в каждом конкретном случае. Вот когда домик на колесах (типа «караван») – тогда понятно.
Другая не менее замечательная «загогулина»: как отличить «одноквартирный односемейный» дом – от многоквартирного? (Это особенно важно в тех ситуациях, когда застройщик строит таун-хаузы или вовсе многоквартирные дома на участках ИЖС и продает доли). В доме должен быть один вход…- задумчиво тянут правоведы. А если два (дуплекс) – его уже, что ли, не зарегистрируют? А если у меня такие сложные представления о семейной жизни, что мне непременно нужно 50 комнат и 4 отдельных подъезда? Построю, оформлю, а потом передумаю заводить гарем и начну продавать «долями». Ведь законом это прямо не запрещено!
Тут, заключают юристы, важно учесть сразу несколько моментов. Позицию Росреестра (зарегистрирует или нет), мнение суда (куда предприимчивые граждане сходу обратятся, если не зарегистрируют) и точку зрения монополистов (вода, электричество и – особенно важно – канализация). Но риск огромный.Идем дальше! Минрегион грозится с 2011 года ввести законодательный запрет на строительство жилья в садоводствах. И дачной территорией, где строить можно, будут считаться только земли населенных пунктов. Правда, те дома, которые начали строиться до 2011 года, вроде бы получаются законными, как бы земля под ними не называлась.
И еще полчаса с юристами из Rightmark group мы вырабатываем стратегию «минимального ущерба»: что такое гражданин может предпринять, чтобы максимально себя обезопасить. Началом строительства (для суда) предложили считать заключенный договор подряда. (Мне сразу в фантазиях нарисовалась «картина маслом»: как по садоводствам ходят подрядчики-коробейники и за недорого предлагают договоры. Выполнять их не обязательно, а бумажка не помешает). Еще пригодится акт экспертизы. Еще – чек на стройматериалы. Фото участка - с датой и с бодрыми узбеками, копающими котлован…
Другое дело, что принять или не принять такие аргументы – все равно останется на усмотрение суда и местной власти. У нас обычно так и происходит: коррупция некуда не девается, но дрейфует. Из вуза – в школу. Из суда – в следствие. Из военкомата – в поликлинику. Причем пока единственный результат борьбы с этим всенародным злом – процесс стал труднее и дороже. Пока еще найдешь, кому дать…«Наш главный конкурент,- говорит управляющий партнер Денис Качкин,- не другой юрист, а недобросовестный чиновник». Это как раз понятно. Чиновник решает не по закону, а в зависимости от собственного интереса. И его не ущучить, потому что закон расплывчат именно в местах извлечения прибыли. (ИЖС или многоквартирный дом, чердак – мансарда, «реставрация путем сноса»).
И боюсь, как раз чиновник профессиональных юристов конкурентами не считает. Оттого и народу к ним на выставке было немного. Потому что и граждане из бродячего афоризма про «закон суров…» помнят только первую часть. С другой стороны, туманное право дает разгуляться народной смекалке. Даже если введут запрет на жилье в садоводствах – путь они еще сначала докажут, что это у меня капитальное строение! «Замучаются по судам пыль глотать», как говорил один известный юрист .
Источник: http://www.cottage.ru
Автор: Дмитрий Синочкин
