Объемы строительства малоэтажного жилья в Новосибирской области не увеличатся без усилий региональных властей, направленных на снижение его себестоимости - к такому выводу пришли участники круглого стола, посвященного доступности малоэтажного жилья.
Ввод малоэтажного жилья сегодня представляется основным трендом строительной отрасли, поддержанным федеральным центром. Планируется, что в целом по стране к 2015 году будет вводиться больше индивидуального жилья, чем привычного сегодня многоэтажного. Показатель ввода в строй малоэтажных домов должен достигнуть 60% от общего объема, и волей-неволей с этой цифрой придется считаться. Особенно если учесть, что именно объемы ввода жилья входят в список, пожалуй, основных критериев, по которым федеральный центр оценивает успешность работы того или итого главы региона.
Между тем, чтобы достичь таких цифр по вводу малоэтажки в Новосибирской области, придется приложить много усилий и даже сломать некоторые сложившиеся стереотипы.
Препоны и проблемы
Малоэтажное строительство важно для развития любого региона. Прежде всего общепризнано, что индивидуальное жилье дает потребителю более высокое качество жизни. Таким образом, без этого сегмента становится сложнее говорить о программах по развитию жилищного строительства, повышении инвестиционной привлекательности территорий и т.д.
На круглом столе, посвященном строительству доступного малоэтажного жилья в современных экономических условиях, полпред в СФО Виктор Толоконский четко обозначил существующие проблемы, которые мешают развивать малоэтажное строительство.
- У нас есть все необходимые базовые условия для развития малоэтажного строительства, есть земельные участки для выделения под него, есть растущий, притом существенно, спрос на такое жилье. Но при ближайшем рассмотрении, если потенциальный инвестор начинает заниматься уже конкретным отводом земель, оказывается, что подготовленных к передаче и освоению земельных участков не так много, - сказал полпред.
Дело в том, что в федеральном законодательстве еще не устранены противоречия в законах, регулирующих оборот земельных участков. Поэтому власти субъектов занимают сегодня выжидательную позицию – и ограничения на доступ к земельным участкам в итоге существенно снижают привлекательность малоэтажки.
Но даже если решена проблема с землей, возникает другая, инфраструктурная. Обустройство территорий неспроста является камнем преткновения в малоэтажном строительстве. Расходы на подведение внутренних инженерных коммуникаций, строительство поселковых дорог и подведение внешних коммуникаций могут занимать более четверти себестоимости проекта индивидуального дома.
Однако до сих пор одним из препятствий для полноценного участия госструктур на этом рынке является предубеждение чиновников, что государство не должно вкладывать бюджетные деньги, если дома потом будут принадлежать частным инвесторам. В то время как уже давно на федеральном уровне сегмент малоэтажного строительства обозначен как область государственно-частного партнерства, в котором роль государства – именно базовое освоение участков с последующей их передачей частным инвесторам под застройку.
В Новосибирской области сегодня только вокруг города и в нем самом насчитывается более десятка площадок, считающихся перспективными для малоэтажной застройки. Но инвесторы не спешат туда идти – прокладка инфраструктуры сделает будущие дома настолько дорогими, что на такое жилье вряд ли найдется покупатель.
Спрос диктует перемены
Сегмент малоэтажного строительства всегда рассматривался как рынок для богатых покупателей. Собственно, поэтому власть раньше не особенно заботилась об инфраструктуре участков, малоэтажные дома строились силами частных инвесторов и находили состоятельных покупателей. Но такая ситуация не может складываться постоянно. И малоэтажное жилье сегодня точно так же, как и многоэтажное, нуждается в удешевлении. Только в этом случае можно говорить о будущем росте объемов его ввода в строй.
Здесь имеет смысл посмотреть, как такая задача решается в других регионах. Заместитель директора по региональным проектам УК ООО «ЭкоДолье» Андрей Воронько рассказывает, как компании удалось снизить себестоимость возведения малоэтажных зданий на 26 800 рублей за кв. м.
- Сейчас мы строим малоэтажные поселки в Калужской и Оренбургской областях. Оренбургский проект рассчитан на 14 тысяч жителей, около 0,5 млн кв м жилья. Калужский – около 2 тысяч жителей, 62 тыс кв м. Прежде всего, все это региональные инвестиционные проекты, на которых сегодня отрабатывается государственно-частное партнерство в сфере малоэтажного строительства. Власти регионов занимают активную позицию, проводят инфраструктурное обустройство участков – но без подвода к дому. Это позволило исключить солидную часть инфраструктурной составляющей из себестоимости строительства, - рассказал Андрей Воронько.
В итоге в себестоимости жилья 47% занимает возведение дома, 11% - прокладка внутриквартальных дорог, 13% - инженерных коммуникации с вводом в дом, 29% - прибыль строительной компании. После отработки принципов ГЧП компания «ЭкоДолье» намерена идти в другие регионы – в числе приоритетных находится и Новосибирская область.
Также одним из секретов успеха на ниве малоэтажного строительства явилось то, что впервые предлагаемые проекты домов стали адаптироваться к реальному спросу населения. Только состоятельные люди могут позволить себе дом площадью 200 метров. Основная масса потенциальных покупателей с радостью готова обживать дома площадью от 60 квадратов и стоимостью 1,5 – 2 млн рублей. - Единственная сложность тут – как при таких параметрах сохранить низкую себестоимость, - говорит заместитель председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам, эксперт по малоэтажному строительству Александр Коган. – Вопрос решается только через ГЧП. Но не все губернаторы готовы это воспринять. Я помню, как при предложении рассмотрения проекта индивидуального жилья по 60 – 70 кв м на одном из совещаний некоторые главы регионов говорили: «Да вы что, в такие дома никто не пойдет». Как показывает опыт в Оренбургской области, там продано уже 400 домов, причем в сжатые сроки. Значит, людям нужны именно такие проекты. А не дома стоимостью 6 млн рублей и площадью 250 квадратов.
По его словам, на этом часто спотыкается реализация очень многих проектов малоэтажки. Инвесторы строят дома, которые не хотят покупать люди. Вот почему в стране относительно успешно сегодня ведется строительство только 22 малоэтажных поселков.
Достигнуть показателей
Согласно планам, отраженным в долгосрочной целевой программе «Стимулирование развития жилищного строительства в Новосибирской области на 2011–2015 годы», годовой ввод жилья на территории региона должен составить 1,3 млн кв м в 2011 году, в том числе 0,5 млн кв м – малоэтажное жилье. К 2015 году эти показатели соответственно должны возрасти до 1,7 млн и 0,7 млн кв м соответственно. По словам заместителя руководителя управления архитектуры и строительства правительства Новосибирской области Александра Ушакова, всего на программу стимулировании жилищного строительства из областного и местных бюджетов предполагается затратить 7,5 млрд рублей. В 2011 году затраты составят 1,8 млрд рублей из облбюджета и более 600 млн – из федерального, также планируется привлечь более 14 млрд рублей из внебюджетных источников, включая заемные средства. Всего до 2015 года объем средств на реализацию мероприятий программы из внебюджетных источников составит 89 млрд рублей.
При этом субсидии на инженерное обустройство площадок комплексной застройки всего составят около 350 млн рублей. Зато на субсидии гражданам на приобретение жилья планируется направить более 5 млрд рублей.
Очевидно, что при таких вложениях в инфраструктурную обеспеченность площадок под строительство, действительно, остается только стимулировать спрос путем прямых субсидий населению. В то время как можно было бы путем удешевления малоэтажного жилья сделать его доступным и привлекательным и без таких субсидий. Но второй путь – более кропотливый, он требует взвешенных решений и воли властей.
- В Новосибирской области просто не занимались серьезно организацией господдержки такого строительства. Ничего не решали, не понимали, как адаптироваться к новым условиям. Надо просто незамедлительно сделать это, если не принять сейчас обновленной программы поддержки, никаких объемов строительства не получится, даже прошлого года. Давать субсидии неэффективно – сегодня должны быть другие стратегии. Вложения средств в инженерную площадку должны быть. Уже сейчас мы стагнируем, инвесторы чувствуют нашу нерешительность, надо переломить этот процесс - считает Виктор Толоконский.
Источник: http://sibkray.ru/, автор: Андрей Чернобылец Ввод малоэтажного жилья сегодня представляется основным трендом строительной отрасли, поддержанным федеральным центром. Планируется, что в целом по стране к 2015 году будет вводиться больше индивидуального жилья, чем привычного сегодня многоэтажного. Показатель ввода в строй малоэтажных домов должен достигнуть 60% от общего объема, и волей-неволей с этой цифрой придется считаться. Особенно если учесть, что именно объемы ввода жилья входят в список, пожалуй, основных критериев, по которым федеральный центр оценивает успешность работы того или итого главы региона.
Между тем, чтобы достичь таких цифр по вводу малоэтажки в Новосибирской области, придется приложить много усилий и даже сломать некоторые сложившиеся стереотипы.
Препоны и проблемы
Малоэтажное строительство важно для развития любого региона. Прежде всего общепризнано, что индивидуальное жилье дает потребителю более высокое качество жизни. Таким образом, без этого сегмента становится сложнее говорить о программах по развитию жилищного строительства, повышении инвестиционной привлекательности территорий и т.д.
На круглом столе, посвященном строительству доступного малоэтажного жилья в современных экономических условиях, полпред в СФО Виктор Толоконский четко обозначил существующие проблемы, которые мешают развивать малоэтажное строительство.
- У нас есть все необходимые базовые условия для развития малоэтажного строительства, есть земельные участки для выделения под него, есть растущий, притом существенно, спрос на такое жилье. Но при ближайшем рассмотрении, если потенциальный инвестор начинает заниматься уже конкретным отводом земель, оказывается, что подготовленных к передаче и освоению земельных участков не так много, - сказал полпред.
Дело в том, что в федеральном законодательстве еще не устранены противоречия в законах, регулирующих оборот земельных участков. Поэтому власти субъектов занимают сегодня выжидательную позицию – и ограничения на доступ к земельным участкам в итоге существенно снижают привлекательность малоэтажки.
Но даже если решена проблема с землей, возникает другая, инфраструктурная. Обустройство территорий неспроста является камнем преткновения в малоэтажном строительстве. Расходы на подведение внутренних инженерных коммуникаций, строительство поселковых дорог и подведение внешних коммуникаций могут занимать более четверти себестоимости проекта индивидуального дома.
Однако до сих пор одним из препятствий для полноценного участия госструктур на этом рынке является предубеждение чиновников, что государство не должно вкладывать бюджетные деньги, если дома потом будут принадлежать частным инвесторам. В то время как уже давно на федеральном уровне сегмент малоэтажного строительства обозначен как область государственно-частного партнерства, в котором роль государства – именно базовое освоение участков с последующей их передачей частным инвесторам под застройку.
В Новосибирской области сегодня только вокруг города и в нем самом насчитывается более десятка площадок, считающихся перспективными для малоэтажной застройки. Но инвесторы не спешат туда идти – прокладка инфраструктуры сделает будущие дома настолько дорогими, что на такое жилье вряд ли найдется покупатель.
Спрос диктует перемены
Сегмент малоэтажного строительства всегда рассматривался как рынок для богатых покупателей. Собственно, поэтому власть раньше не особенно заботилась об инфраструктуре участков, малоэтажные дома строились силами частных инвесторов и находили состоятельных покупателей. Но такая ситуация не может складываться постоянно. И малоэтажное жилье сегодня точно так же, как и многоэтажное, нуждается в удешевлении. Только в этом случае можно говорить о будущем росте объемов его ввода в строй.
Здесь имеет смысл посмотреть, как такая задача решается в других регионах. Заместитель директора по региональным проектам УК ООО «ЭкоДолье» Андрей Воронько рассказывает, как компании удалось снизить себестоимость возведения малоэтажных зданий на 26 800 рублей за кв. м.
- Сейчас мы строим малоэтажные поселки в Калужской и Оренбургской областях. Оренбургский проект рассчитан на 14 тысяч жителей, около 0,5 млн кв м жилья. Калужский – около 2 тысяч жителей, 62 тыс кв м. Прежде всего, все это региональные инвестиционные проекты, на которых сегодня отрабатывается государственно-частное партнерство в сфере малоэтажного строительства. Власти регионов занимают активную позицию, проводят инфраструктурное обустройство участков – но без подвода к дому. Это позволило исключить солидную часть инфраструктурной составляющей из себестоимости строительства, - рассказал Андрей Воронько.
В итоге в себестоимости жилья 47% занимает возведение дома, 11% - прокладка внутриквартальных дорог, 13% - инженерных коммуникации с вводом в дом, 29% - прибыль строительной компании. После отработки принципов ГЧП компания «ЭкоДолье» намерена идти в другие регионы – в числе приоритетных находится и Новосибирская область.
Также одним из секретов успеха на ниве малоэтажного строительства явилось то, что впервые предлагаемые проекты домов стали адаптироваться к реальному спросу населения. Только состоятельные люди могут позволить себе дом площадью 200 метров. Основная масса потенциальных покупателей с радостью готова обживать дома площадью от 60 квадратов и стоимостью 1,5 – 2 млн рублей. - Единственная сложность тут – как при таких параметрах сохранить низкую себестоимость, - говорит заместитель председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам, эксперт по малоэтажному строительству Александр Коган. – Вопрос решается только через ГЧП. Но не все губернаторы готовы это воспринять. Я помню, как при предложении рассмотрения проекта индивидуального жилья по 60 – 70 кв м на одном из совещаний некоторые главы регионов говорили: «Да вы что, в такие дома никто не пойдет». Как показывает опыт в Оренбургской области, там продано уже 400 домов, причем в сжатые сроки. Значит, людям нужны именно такие проекты. А не дома стоимостью 6 млн рублей и площадью 250 квадратов.
По его словам, на этом часто спотыкается реализация очень многих проектов малоэтажки. Инвесторы строят дома, которые не хотят покупать люди. Вот почему в стране относительно успешно сегодня ведется строительство только 22 малоэтажных поселков.
Достигнуть показателей
Согласно планам, отраженным в долгосрочной целевой программе «Стимулирование развития жилищного строительства в Новосибирской области на 2011–2015 годы», годовой ввод жилья на территории региона должен составить 1,3 млн кв м в 2011 году, в том числе 0,5 млн кв м – малоэтажное жилье. К 2015 году эти показатели соответственно должны возрасти до 1,7 млн и 0,7 млн кв м соответственно. По словам заместителя руководителя управления архитектуры и строительства правительства Новосибирской области Александра Ушакова, всего на программу стимулировании жилищного строительства из областного и местных бюджетов предполагается затратить 7,5 млрд рублей. В 2011 году затраты составят 1,8 млрд рублей из облбюджета и более 600 млн – из федерального, также планируется привлечь более 14 млрд рублей из внебюджетных источников, включая заемные средства. Всего до 2015 года объем средств на реализацию мероприятий программы из внебюджетных источников составит 89 млрд рублей.
При этом субсидии на инженерное обустройство площадок комплексной застройки всего составят около 350 млн рублей. Зато на субсидии гражданам на приобретение жилья планируется направить более 5 млрд рублей.
Очевидно, что при таких вложениях в инфраструктурную обеспеченность площадок под строительство, действительно, остается только стимулировать спрос путем прямых субсидий населению. В то время как можно было бы путем удешевления малоэтажного жилья сделать его доступным и привлекательным и без таких субсидий. Но второй путь – более кропотливый, он требует взвешенных решений и воли властей.
- В Новосибирской области просто не занимались серьезно организацией господдержки такого строительства. Ничего не решали, не понимали, как адаптироваться к новым условиям. Надо просто незамедлительно сделать это, если не принять сейчас обновленной программы поддержки, никаких объемов строительства не получится, даже прошлого года. Давать субсидии неэффективно – сегодня должны быть другие стратегии. Вложения средств в инженерную площадку должны быть. Уже сейчас мы стагнируем, инвесторы чувствуют нашу нерешительность, надо переломить этот процесс - считает Виктор Толоконский.