Еще в прошлом году (2008) в марте были обсуждены проекты строительства малоэтажных домов на территории городского округа Новокуйбышевск в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Данная статья представляет интерес с точки зрения возможных путей развития малоэтажного строительства в малых городах. Под термином «малоэтажное строительство» понимается возведение как таунхаусов, так и сблокированных домов (на два домовладения) и, разумеется, индивидуальных. В общем, как в Америке, в которой, как известно, большая часть жителей проживает именно в таких домах...
В центральной библиотеке прошли публичные слушания по проектам строительства в городе современных коттеджей на трех площадках - в районе загородной зоны, на улице Островского (неподалеку от больничного городка) и в поселке Маяк.
На слушания пришло несколько десятков горожан. Проекты представляли главный архитектор города Сергей Хандогин и заместитель главы городского округа по строительству Александр Ходаковский.
Мини-Новокуйбышевск на 223 гектарах
Первой была представлена площадка размером в 223 гектара в загородной зоне. Разговоры о ней велись давно. Правда, чаще всего в прессе она фигурировала как «...площадка в 216 гектаров».
- Но когда была выполнена подробная геофизическая съемка, оказалось, что размер у территории больше, - объяснил собравшимся Сергей Хандогин. - И составляет 229 гектаров, из которых 223 га будут выделены непосредственно под застройку. Сама территория уже выведена из перечня сельскохозяйственных земель и переведена в разряд земель для поселения. На ней можно начинать строительство.
Расстояние от данной площадки до основной городской черты составляет шесть с половиной километров. Проектом предусмотрено, что будет построено три типа жилых домов - секционные (коттедж на несколько хозяев), блокированные (на две семьи) и индивидуальные дома (на одну семью).
Поделена площадь общей застройки на два участка. На первом участке, площадью в 99 гектаров, будет 380 индивидуальных домов и 45 домов блокированных. Площадь каждого из индивидуальных коттеджей составит около 150 квадратных метров. В квартирах блокированных домов чуть меньше - 100 кв.м. Ориентировочная численность населения на первом участке - 1830 человек.
Второй участок будет чуть больше, чем первый. Его общая площадь - 123,9 гектаров. На нем будут находиться 508 индивидуальных жилых домов, 9 секционных и 88 блокированных. Население участка - 2920 человек.
Всего на 223 гектарах будет расположено 1071 участка, а общая площадь жилого фонда составит 178 тысяч квадратных метров. Жить в новом микрорайоне будут 4750 человек.
Для такого количества людей, безусловно, требуются новые магазины, культурные и образовательные учреждения. И они будут. Проект предусматривает строительство на въезде в новый микрорайон большого торгового центра, появятся общественно-деловая зона, две школы, детские сады, школа искусств и церковь.
А если вы сможете взглянуть на новый микрорайон с высоты птичьего полета, скажем, с вертолета, то он своими очертаниями будет напоминать... Новокуйбышевск!
- При проектировании микрорайона была подана идея о том, чтобы он был похож на Новокуйбышевск, только в миниатюре, - говорит главный архитектор городского округа. - Мы и подумали над такой интерпретацией. К примеру, о Новокуйбышевске в новом микрорайоне будут напоминать расходящиеся улицы-радиусы от центральной площади.
Коттеджи в городе и Маяке
Площадь двух других территорий городского округа, которые отданы под застройку, будет гораздо меньше. Но от этого они не становятся менее интересными.
На улице Островского (неподалеку от больничного городка) строительство коттеджей будет вестись на территории в 2,8 гектара.
- Больше таких относительно свободных площадок в Новокуйбышевске практически не осталось, - сказал представивший на суд горожан проект Сергей Хандогин. - Поэтому проектировщикам было дано задание разработать жесткий вариант блокированной застройки с максимальным размещением индивидуальных коттеджей, преимущественно двухэтажных, на данной территории. А вот площадь одного земельного участка будет, напротив, минимальной и составит 6 соток - 3,5 сотки будет отведено под жилой дом и 2,5 сотки под небольшой сад или гараж. Жилая площадь каждого коттеджа составит 147 кв. метров. Также на въезде будут расположены торговые объекты - магазин и аптека.
На площадке в поселке Маяк пространства побольше - 26 гектаров. Соответственно, и площадь каждого участка увеличена до 15 соток. Всего будет построено 104 дома (в основном индивидуальных коттеджей), спортивные площадки, торговый комплекс, церковь. Через овраг, разделяющий коттеджный поселок и Маяк, будет проложен мост.
Инфраструктура преткновения
Все предложенные проекты выглядят достаточно симпатично. Но если бы сегодня поселки существовали не на бумаге, а в реальности, стоимость одного дома в них превысила бы... 5 миллионов рублей. Вряд ли многие горожане могут купить коттедж за такие деньги.
- Камнем преткновения является инженерная инфраструктура, - говорит заместитель главы городского округа по строительству Александр Ходаковский, - она тяжким бременем ляжет на плечи генерального застройщика, того, кто будет вести строительство домов. К примеру, стоимость строительства 1 кв.м. общей площади только одной инженерии (труб, канализации, тепловых, электрических, газовых сетей) на площади в 223 гектара оценивается в 7 тысяч рублей. А стоимость строительства квадратного метра внешних сетей превышает одну тысячу рублей. Плюс и сам дом ведь нужно построить...
На площадке в 223 гектара для обеспечения коттеджей электричеством нужна и новая подстанция. А ее стоимость - 380 миллионов рублей. Тогда средняя цена квадратного метра коттеджа будет достигать 50 тысяч рублей. Привлекательность территории, как среди потенциальных покупателей, так и инвесторов резко упадет.
Поможет нацпроект
И в этом случае администрация городского округа рассчитывает на помощь государства в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».
- Чисто технически поселок можно построить всего за год, - продолжил Александр Ходаковский, - необходимо, чтобы государство смогло взять на себя расходы по строительству инженерных коммуникаций. Тогда стоимость квадратного метра будет существенно снижена. Ведь, по сути, национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» - это единственный нацпроект в стране, который не имеет бюджетных денег. Он в первую очередь инвестиционный. В этом году правительство РФ приняло решение субсидировать не половину процентной ставки по кредитам, привлекаемым на инженерную инфраструктуру, как предполагалось ранее, а полностью погашать ее за счет федерального бюджета.
Три года на постройку
Если государство возьмет на себя расходы по строительству инженерных сетей, стоимость домов в проектируемых поселках упадет существенно. По предварительным данным, на площадке в 223 гектара в среднем стоить такой дом будет около 3,8 миллионов рублей, а на улице Островского - 3 миллиона рублей. А построить микрорайон и поселки (пройдя все необходимые согласования, утверждения, осуществить застройку) вполне реально за три года.
Итак, предварительная цифра озвучена. Для сравнения, иногда в поселке Гранный такую сумму запрашивают лишь за один земельный участок, расположенный близко к Волге.
Тем же, кто не может сразу за такую сумму купить дом, помогут ипотечные программы банков.
На равных условиях
На публичных слушаниях горожане задали больше десятка вопросов. Новокуйбышевцев, к примеру, интересовало, смогут ли молодые семьи приобрести коттедж в поселках. Зам.главы городского округа по строительству ответил, что это вполне реально, если доход семьи позволяет взять долгосрочный кредит в банке и с учетом того, что уже несколько лет молодым семьям выдаются специальные сертификаты, которые можно вкладывать и в индивидуальное жилое строительство.
Прозвучал вопрос и о том, сможет ли простой человек купить дом, или их смогут приобрести только лишь состоятельные граждане.
- Какой-то серой, простите, «блатной» схемы не будет. Как только определится застройщик наших площадок, он будет давать рекламу с предложениями о постройке коттеджей. И все горожане будут знать об этом и смогут поучаствовать в проектах на равных условиях, - сказал Александр Ходаковский.
И еще вопрос: «Что же нужно сделать для того, чтобы строительство поселков началось?».
- В прошлом году мы выполнили всю градостроительную документацию по проектам, - сказал Александр Ходаковский. - Это наша прямая обязанность как муниципалитета. После публичных слушаний мы передадим эти документы в министерство по строительству Самарской области. министерство, в свою очередь, должно будет принять решение, что необходимо строить в первую очередь - либо инженерию поселков, либо непосредственно коробки домов, либо все сразу. Если строительство будет разбито на два этапа - проект будет реализован за три года. Приоритет такой - проводить застройку мы будем одновременно на площадке в 223 гектара и на улице Островского, а затем уже и на территории в Маяке. Как только строительство поселков будет завершено, мы практически получим два новых городских квартала. И ни в коем случае эти поселки не повторят судьбу Гранного - не будет неконтролируемой застройки, хаоса в планировке и так далее. Мы хотим, чтобы были нормальные тротуары, чтобы люди не ходили по автомобильным дорогам, остановки, освещение, коммунальные услуги, отвечающие всем нормативам. То есть, городские комфортные кварталы.
www.riasamara.ru: Алексей Жирнов Источник: газета «Вестник» (Новокуйбышевск).