По оценкам экспертов, ежегодный спрос на индивидуальное жилье в Новосибирске составляет 250-300 домов. И никакой кризис не помешает людям воплощать мечту о собственном доме. Но все же, существует ряд вопросов, требующих решения на пути к мечте. Где взять землю? Строиться индивидуально или ввязаться в комплексную застройку? Какой стиль предпочесть?
Земли в городе больше нет
Ситуация с малоэтажным домостроением на территории Новосибирска, по словам заместителя начальника Главного управления архитектуры и градостроительства Игоря Лукьяненко, неоднозначная. "Безусловно, одним из способов реализации государственной программы "Доступное и комфортное жилье" является индивидуальное жилищное строительство, - отметил чиновник, - при утверждении генерального плана города, конечно же, учитывалось и малоэтажное жилье. В генплане можно увидеть, что порядка 30% территорий от общего жилищного фонда занимают объекты малоэтажного домостроения. С нашей точки зрения это оптимальное соотношение по застройке городских территорий, поэтому в 2006 году была проведена детальная инвентаризация всего индивидуального жилищного фонда на территории города. В результате чего были, во-первых, установлены участки, требующие юридического оформления, а во-вторых, четко определены резервы для индивидуального жилищного строительства на территории города. Получилось около 330 га, а это чуть более 2 тыс. земельных участков".
Малоэтажное жилье есть во всех районах города, кроме Центрального и Железнодорожного. Исходя из того, что в администрации районов постоянно поступают просьбы разрешить индивидуальное жилищное строительство, были сформированы площадки комплексной застройки. По статистике предоставления земельных участков под индивидуальное жилье в 2005 году было предоставлено 540 участков, в 2006 году - 460, в 2007 году - 659 участков. По мнению Игоря Лукьяненко, "к 2009 году резерв предоставления индивидуальных участков на территории города исчерпан".
В 2007 году бюджет города начал активно формировать средства на реализацию проектов комплексной застройки. В 2007 году было освоено 25 млн руб. Деньги пошли на формирование земельных участков и на инженерную подготовку. В 2008 году на исполнение технических условий и строительство коммуникаций под малоэтажную застройку в Новосибирске потрачено более 60 млн руб. И в перспективе планируется закладывать в бюджет города более 100 млн рублей именно на создание площадок под индивидуальное жилищное строительство.
Как быть с ветхим жильем?
Профессор Международной академии архитектуры, председатель фонда "Золотая капитель" Александр Ложкин отмечает, что "сегодня старая малоэтажная застройка в черте города, представляющая собой трущобы, где нет ни водопровода, ни газа, ни телефона, ни дорог, не может служить украшением города. Такие кварталы характерны не только для Новосибирска. Многие российские города сталкиваются с подобной проблемой. И если не заниматься комплексной реконструкцией этих территорий, значит, обрекать их на дальнейшую деградацию".
По словам директора агентства RID Analytics Елены Ермолаевой, "в настоящее время в Новосибирске примерно 10% жилых площадей относятся к малоэтажному жилью - а это около 50 тыс. индивидуальных домов. Их количество с каждым годом увеличивается, причем, как на городской территории, так и в ближайшем пригороде". Опросы показывают, что число горожан, желающих жить в собственном доме, неуклонно растет. Основной причиной этого г-жа Ермолаева считает изменение мировосприятия городского жителя. "Собственный дом на собственном участке земли дает ощущение свободы. Человек сам решает, из какого материала он будет строить, сколько комнат и этажей будет в его доме, и, что немаловажно, каким будет вид из окна. Городская квартира такой свободы выбора не предоставляет, к сожалению", - резюмирует эксперт.
В ветхом частном секторе происходит активное строительство. И статистика показывает, что сегмент частного жилья во многих городах Сибири составляет от трети до половины всех введенных квадратных метров. Но есть главная проблема - это слабая законодательная база, не позволяющая быстро и эффективно расселять устаревший жилой фонд.
Новосибирский архитектор Алексей Журавков называет ветхий частный сектор в центральных районах города "метастазами прошлого" и видит несколько путей решения давно наболевшей проблемы. Наиболее привычным способом освоения территорий с помощью технологий малоэтажного строительства является коттеджная застройка. И в Новосибирске сегодня очень активно происходит реконструкция частного сектора именно таким образом. Другой путь - это строительство среднеэтажных (3-4 этажа) домов квартирного типа. Но эта модель требует значительно больших земельных ресурсов. И третий путь - это таунхаузы ("городские дома") - городской тип 2-3-этажного жилья, предполагающий довольно высокую плотность застройки. Считается, что таунхауз - это ухудшенный коттедж. Но, по мнению Александра Ложкина, если посмотреть на этот тип жилья с другой стороны, то таунхауз следует назвать улучшенной квартирой. Кроме того, стоимость строительства таунхаузов объективно ниже, чем у многоэтажек. И градостроительные нормы не требуют прохождения экспертизы от строений не выше трех этажей. Все это ощутимо упрощает задачу возведения малоэтажного жилья в городе. Сегодня, пересмотрев приоритеты, этим могут воспользоваться девелоперы, в большинстве своем занятые реализацией крупномасштабных проектов. Дело за малым - просчитать новые схемы и подходы, необходимые в реализации проектов малоэтажной городской застройки.
Сейчас приостановлены многие анонсированные ранее проекты комплексного освоения территорий малоэтажной застройкой. При этом степень готовности площадок под застройку достаточно высока: технические условия получены, подготовительные работы практически завершены. Однако, по мнению генерального директора компании "Метаприбор" Владимира Мартыненкова, "в новых условиях старые бизнес-схемы уже не работают. Спрос на жилье и коммерческую недвижимость сократился, но все же, потребность в качественном жилье остается неудовлетворенной. Комплексная малоэтажная застройка в городе присутствует в Ленинском районе по ул. Титова, в Дзержинском и в Заельцовском районах. Заявлено несколько проектов высокоплотного малоэтажного жилья, и по ряду из них уже идет подготовка площадок и согласование проектной документации".
В лес! Все в лес!
Что касается наиболее популярных направлений для строительства коттеджей в пригороде, то это ВАСХНиЛ и северное направление (так называемые "Обкомовские дачи" и близлежащие территории). Так, на ВАСХНиЛе расположено около 600 коттеджей в 7 коттеджных поселках, что составляет примерно 35% от общего количества коттеджей. 33% приходится на северное направление, где построено около 550 коттеджей в 6 коттеджных поселках. На бердском направлении находятся 7 коттеджных поселков с общим числом коттеджей 350, на колыванском - 150 коттеджей в 3 поселках. Всего в пригороде Новосибирска насчитывается 23 жилых поселка, где находятся 1650 коттеджей. Еще столько же поселений находятся на разных стадиях проектирования и строительства. В 2005-2008 годах было заявлено 8 крупных проектов коттеджных и пригородных поселков: "Морской" от компании "АВС-офис", поселок "Агросиб-Новосибирск", РАТМ-Девелопмента, "Благовещенка" от МЖК "Благовещенка", "Штиль жизни" от "Сибакадемстроя2, "Лазурный" и "Морозово" компании "Фуд-Мастер-Консалтинг" и поселок агентства "Эрмитаж". Из них сегодня строится только "Благовещенка" (запроектировано 40 коттеджей и 80 таунхаузов), а также "Лазурный" и "Морозово". Кроме того, на ордынском направлении ведется подготовка площадки под строительство довольно крупного малоэтажного комплекса "Новониколаевский" и на мочищенском направлении задумана экзотическая "Индия", где сейчас активно продаются земельные участки под коттеджное строительство.
Стиль дома, стиль жизни
О стилях и направлениях в архитектуре малоэтажного жилья Новосибирска и его пригородов можно долго не рассуждать. Особого разнообразия у нас, к сожалению, нет. Есть единичные довольно интересные архитектурные объекты, которые даже можно назвать авторскими. Они "разбросаны" по пригороду и, чтобы составить полную картину об архитектурных пристрастиях сибиряков, нужно пройти и проехать немало километров. Но в большинстве своем наша малоэтажка возводится в лучших традициях стиля "кто во что горазд".
По словам аналитика департамента ПИ "Новосибгражданпроект" Дмитрия Ануфриенко, коттеджные поселки в Сибири большей частью генпланов не имеют, на природную данность не ориентируются, просто огораживаясь заборами и сводя проезды к искусственно созданной общественной зоне. Чаще всего это просто прямоугольная "аракчеевская" нарезка участков, которая в дальнейшем будет напоминать садоводство, какие дворцы там ни строй. Никто не станет отрицать, что "единый проект" - это не столько сама архитектура зданий, расположенных за общим забором, сколько современная градостроительная культура на основе тщательного анализа среды.
Главный архитектор проектов Проектного бюро гражданских зданий Александр Кулаков отмечает, что российский рынок проектирования загородных домов еще совсем молод. Даже в столице (правильнее сказать, в столицах), где он весьма конкурентен, специализированные проектные организации работают над сотнями проектов домов одновременно. В последние несколько лет вошли в практику архитектурные конкурсы и многовариантные заказы, что заметно повышает качество проектов. В ходу разные сценарии застройки: готовые дома, участки с подрядом, 6-10 проектов в одном стиле, выбор из 15-40 вариантов или полная свобода самовыражения домовладельца. Поселки балансируют между однообразием и разностильем.
Что касается столичной малоэтажки, можно предположить, что и до нас когда-нибудь дойдет их минимализм, их шале, и даже лофт. Архитектурный авангард Подмосковья начинается от подражаний минималистичному "дому над водопадом" Фрэнка Ллойда Райта и включает несколько актуальных стилей. Знатоки утверждают, что минимализм - это архитектура, на которой не сэкономишь. Спрос на хай-тек - дорогие эксперименты молодых архитекторов для молодых же домовладельцев - так узок, что подобные дома пока не тиражируются. Жить на лоне природы в конструкции из стекла и бетона могут только люди с железными нервами, каких менее 1% от общего числа покупателей. Быстро набирает почитателей более гуманный стиль "лофт", спустившийся с городских чердаков в промзоны и уже направляющийся в пригороды. Loft в переводе с английского означает "чердак", но обозначает обустроенные под жилье старые промышленные здания. Разные кузницы, газгольдеры и пакгаузы в Европе нарасхват, а в Подмосковье появляются новые дома в образе заброшенной фабрики. Загородные дома в стиле "лофт" напоминают амбары, старые конюшни или риги. Отдельно стоит и имеет позитивный тренд - мода на шале. Правда, альпийские дома с большой нависающей кровлей за отсутствием гор окрест столиц строить негде, поэтому этот спрос устремляется на юг в олимпийские Сочи.
По мнению Владимира Мартыненкова, уверенным лидером спроса среди состоятельных покупателей все еще остается классика. Но и классика везде своя: в северной столице предпочитают классику палладианского толка, с арочными оконными проемами и рустовкой, а в первопрестольной - викторианский стиль и "русскую усадьбу". "Усадьба" с непременным портиком и колоннадой до недавнего времени практиковалась только крупными землевладельцами, поскольку ей по праву причитается хотя бы пруд и березовая роща. Дома без колонн, но с мезонином, со штукатурными фасадами пастельных тонов, с белыми наличниками и декором тоже идут как "усадьба". Скандинавский стиль - это экологичное и экономически оправданное жилье современных форм. Глядя на эти элегантные и легкие строения финнов, наши "финские" дома, похожие на шубу с барского плеча, суровостью климата уже не оправдаешь.
Рынок коттеджных поселков Новосибирска движется по пути концептуально сибирской архитектуры, т.к. наши традиции и культура влияют на мировоззрение и, соответственно, на способы возведения домов. Новосибирск - это не Москва, где есть даже премии по загородной архитектуре, и не одна, а три или четыре. Там архитекторы зарабатывают серьезные деньги именно на коттеджных поселках, а некоторые даже выбиваются в модные авторы. Но и у нас рынок проектных услуг развивается достаточно динамично, архитекторы соперничают между собой, конкурируют, выигрывают премии и тендеры. За счет этого получаются интересные, красивые проекты коттеджных поселков, которые, будем надеяться, появятся в пригородах Новосибирска в ближайшем будущем.
http://itartass-sib.ru, Лариса СОКОЛЬНИКОВА