Загородная мечта
Политику строительных компаний последних десяти лет несложно понять, взглянув на карту новостроек. Центральные части большинства крупных сибирских городов и прилегающие к ним районы вместили в себя большое количество новых объектов. Следствием этого стали неоправданное повышение стоимости земли и квадратного метра недвижимости, нехватка парковочных мест в центральных районах, автомобильные пробки, перегрузка действующей инфраструктуры и другие проблемы. Жителям окраин повезло больше - их дворы и зеленые насаждения остались в неприкосновенности как непригодные для возведения элитного жилья. В подобных условиях растущая популярность малоэтажного строительства в экологически чистых районах - вполне закономерная тенденция.
В ожидании качественного скачка
Прииртышье в ближайшее время ждет бум коттеджного строительства. Рост коттеджного рынка в Омской области составляет 10-15% в год. По данным Министерства строительства и ЖКХ Омской области, в 2008 году в эксплуатацию должно быть введено порядка 405 тыс. кв. м индивидуального жилья (около 3800 жилых домов). При этом доля малоэтажного жилищного строительства в области находится на уровне 32% от общего объема возводимых зданий. Только в черте Омска уже построено порядка десяти поселков коттеджного типа, примерно столько же - разрабатывается.
По данным ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость», в 2008 году объем рынка коттеджных поселков составит порядка 140 тыс. кв. м, а если все проекты, заявленные инвесторами, будут реализованы к 2012 году - возрастет до 844 тыс. кв. м.
Новые коттеджные проекты в Омской области рассчитаны в основном на средний и бизнесклассы, а вот экономкласс, в котором так нуждается потребитель, в структуре предложений представлен слабо. Сегодня потенциальные покупатели загородной недвижимости в Омске готовы потратить на коттедж от 1,5 до 4 млн руб. Доля тех, кто может заплатить за дом свыше 4 млн руб., невелика. К экономклассу можно отнести проекты двух поселков: Загородного и Гранатового сада. Заказчиком первого является КСМ «Сибирский железобетон» (проект недавно был рассмотрен градостроительным советом Омска); девелопером второго выступает компания «Открытый мир».
«Омич сегодня предпочитает владеть оптимальной жилой площадью: ему интересен коттедж в 100-160 кв. м, оптимизированный в отношении эксплуатационных расходов. Значим для него и такой факт, как площадь земельного участка. Наиболее популярны участки от 7 до 15 соток. В целом же потребители становятся все более требовательными к жилью и обращают внимание на экологичность, месторасположение, планировочные решения здания и развитую инфраструктуру поселка», - отмечает генеральный директор компании «Открытый мир» Евгения Басова.
С ней согласна руководитель партнерства «Частная собственность» Елизавета Туркина: «Сегодня индивидуальное жилье становится все более популярным у омичей. Цена коттеджей экономкласса примерно равна стоимости предложений в многоквартирных домах. И люди часто выбирают более высокие стандарт и качество жизни. Сегодня покупатели загородной недвижимости стали более избирательны, им интересна комплексная застройка. Без инфраструктуры и современных коммуникаций дом неинтересен покупателю. Уже мало кого устраивает отсутствие хорошей асфальтированной дороги или школы. Поэтому многие перебираются из мест с хаотичной застройкой в современные коттеджные поселки, где есть единый архитектурный стиль, социальная среда, инфраструктура».
Что же препятствует динамичному развитию малоэтажного строительства? «Первое препятствие на пути распространения "малоэтажки" - это земля, точнее, ее отсутствие, - уверена Евгения Басова. - С одной стороны, строить есть где: Омск окружен неиспользуемыми в настоящее время, но пригодными для малоэтажного строительства землями, их площадь равна площади самого города. Но около 90% из них являются землями сельхозназначения. Процедура же перевода земель из сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов на сегодняшний день сложна и очень длительна».
«Развитию «малоэтажки» в Омске мешает отсутствие гарантии того, что девелопер завершит проект: до последнего момента покупатель не может быть уверенным, что у девелопера достаточно средств для проведения коммуникаций и строительства инфраструктуры, - сетует руководитель группы аналитиков ЗАО "МИЭЛЬ-Недвижимость" Анастасия Знайдюк. - Поэтому сегодня большинство девелоперов работает на доверии». По словам директора компании «Национальный земельный фонд - Омск» Валерия Ярмошника, большинство омичей мечтает жить на земле, но «то, что сегодня предлагается рынком - коттеджи и таунхаусы, - ориентировано на элитный сегмент аудитории, - считает он. - Кроме того, в окрестностях города остается все меньше земельных участков для строительства. Сегодня люди опасаются строить, пока земля не будет официально оформлена». Все это «замораживает» индивидуальную малоэтажную застройку.
Малоэтажный бум приносит плоды
В последние два года во многих городах Кузбасса начато возведение коттеджных поселков и малоэтажных комплексов, обнародовано несколько новых крупных проектов в этом сегменте. Площадки малоэтажного строительства развиваются не только в Кемерове и Новокузнецке, но и в малых городах Кузбасса: Юрге, Киселевске, Междуреченске, Прокопьевске.
В Кузбассе разработана областная программа развития малоэтажного строительства до 2010 года. С учетом ее реализации к указанному сроку объем малоэтажного строительства в регионе должен вырасти на 10% и составить половину всего объема жилищного строительства. Самым крупным является проект города-спутника Кемерова - Лесной поляны. По данным президента АСО «Промстрой» Бориса Горобцова, инвестиции в реализацию проекта города-спутника в 2007-2008 годах составили: из федерального бюджета -683 млн руб., из областного - 751 млн руб., из внебюджетных источников - 3,1 млрд руб. Бюджетные средства были инвестированы в создание социальной инфраструктуры, а также внешних инженерных сетей и подъездных дорог.
В целом стоимость строительства Лесной поляны оценивается в 50 млрд руб. Это не единственный крупный проект, который реализуется в Кемеровской области. Помимо Лесной поляны, ведется строительство поселка таунхаусов Снегири. Неподалеку от деревни Журавлево к концу 2008 года планируется сдать в эксплуатацию коттеджный поселок Серебряный бор; он представляет собой комплекс, состоящий из 98 индивидуальных и блокированных домов, а также общественного центра. Дома элиткласса расположены в сосновом бору с сохранением ландшафта и природного микроклимата.
В Новокузнецке строится небольшой поселок из 40 коттеджей с прилегающими земельными участками площадью 18-25 соток. Строительство крупного коттеджного поселка (600 тыс. кв. м) в окрестностях Новокузнецка планирует компания «Южкузбасстрой». В Юрге реализуется проект строительства 46 коттеджей на 13,5 га городской земли. Микрорайон получил название «Солнечный». Еще одной юргинской компанией начато строительство комплекса из 15 двухквартирных таунхаусов; площадь квартир - 170 кв. м. 2 октября была введена в эксплуатацию первая очередь малоэтажного жилого комплекса общей площадью более 7 тыс. кв. м в г. Киселевске. Реализация этого проекта осуществлялась ОАО «СУЭК», некоммерческим фондом «СУЭК - регионам» и администрацией Киселевска. На его выполнение СУЭК привлекла более 60 млн руб., а также выступала поручителем по ипотечным кредитам своих сотрудников, приобретающих в данном комплексе квартиры. Востребовано малоэтажное жилье и в Гурьевском районе, где под его строительство собираются отвести одну из улиц. Две площадки выделены под индивидуальное строительство в Таштаголе.
В целом основная доля малоэтажного строительства приходится на коттеджи (47%); 38% составляют таунхаусы и сблокированные дома на 2-4 владельцев; 18% - малоэтажные многоквартирные дома.
Либо хорошая экология, либо инфраструктура
Новосибирск не может похвастаться тем, что здесь раньше, чем в других городах, был найден ключ к технологии малоэтажного строительства. Новый генплан предусматривает удвоение площади жилфонда к 2030 году и определяет, что средняя и многоэтажная застройки составят только 70% от общего объема. Оставшиеся 30% займет малоэтажное жилье, которое предлагается разместить на территориях, прилегающих к Новосибирску.
Малоэтажное строительство в регионе набирает обороты, считает большинство экспертов, опрошенных «КС», однако в числе инвесторов нет крупных компаний федерального значения. Возможности застройщиков здесь гораздо скромнее, чем в Кузбассе или Красноярске. Отсюда нерешенность целого ряда значимых вопросов.
«Под Новосибирском насчитывается несколько десятков коттеджных поселков, из которых к престижным, обжитым и комфортным можно отнести не более половины, - отмечает заместитель директора по маркетингу ГК «Обь-Регион« Татьяна Аржаева. - В основном они возникали хаотично. Преимущества большинства таких поселков - неплохое или даже отличное местоположение, соответствующая социальная среда, дома, построенные по индивидуальным проектам, хорошие земельные участки, выход к реке или морю. К недостаткам можно отнести пробки на транспортных магистралях, отсутствие необходимых объектов социальной сферы и единой коммунальной инфраструктуры».
«Сегмент находится в стадии развития, - соглашается с коллегой директор аналитического агентства RID Analytics, Елена Ермолаева. - В существующих поселках наблюдается неоднородность материалов и архитектурных стилей. Рядом строятся объекты, значительно различающиеся по качеству. Нет хороших дорог, магазинов, школ, детских садов. Многие проекты находятся на начальной стадии, активных продаж не ведется».
Среди реализованных проектов - поселок концерна «Сибирь». «Застройщикам предлагается жилье трех типов: загородные квартиры, таунхаусы и индивидуальные коттеджи, - поясняет корпоративный директор ПСК «Сибирь« Наталья Обложкина. - Далеко не всем покупателям необходимы коттеджи, кого-то интересует иная загородная жилплощадь. Мы предлагаем квартиры площадью от 60 кв. м в 3-этажных жилых домах. Кроме того, строим таунхаусы с квартирами от 270 кв. м и небольшими участками земли и индивидуальные коттеджи площадью от 250 кв. м на участках в 5-12 соток. Обслуживанием поселка будет заниматься собственная управляющая компания».
Среди реализуемых в Новосибирске проектов, рассчитанных на состоятельных покупателей, - поселок таунхаусов GreenHOUSE (застройщик - ГК «Обь-Регион»). Объект возводится на территории Кудряшовского бора. Здесь планируется возвести 72 таунхауса с площадью квартир от 180 до 260 кв. м. Управлением займется профессиональная управляющая компания.
Директор строительной компании «ДагСибСтрой», специализирующейся на возведении малоэтажных объектов, Шихмагомед Гюльмагомедов согласен, что спрос на малоэтажное жилье заметно растет, однако развитию мешает высокий уровень цен. «Большинство проектов, - говорит он, - позиционируется как бизнес-, комфорт- и элитклассы. Типовой «малоэтажки« крайне мало. Популярностью могли бы пользоваться дома площадью 150-200 кв. м с земельным участком размером 10-15 соток, однако таких объектов практически нет». Недорогая недвижимость может появиться в результате использования недорогих строительных материалов либо уменьшения стоимости подключения к инженерным коммуникациям и земли. Однако нет ни того, ни другого.
«Прогрессивные технологии не опробованы, необходимо по крайней мере 5-10 лет, чтобы понять, как они себя поведут. На данный момент заказчики хотят строить добротное жилье из кирпича и других проверенных материалов, что довольно дорого, - говорит Шихмагомед Гюльмагомедов. - Далеко не каждый потенциальный покупатель может позволить себе строительство дома площадью 250-300 кв. м., когда себестоимость одного квадратного метра составляет 30-40 тыс. руб. Еще одна проблема большинства поселков - отсутствие детских садов и школ. Конечно, должны быть аптеки, магазины, школы и многое другое».
Директор АН «Атмосфера» Ольга Куделенко, комментируя структуру существующего спроса, говорит: «Востребованы коттеджи из кирпича стоимостью около 10 млн руб., высотой два этажа и более, площадью от 250 кв. м. Подразумевается наличие участка от 15 соток, гаража на две машины; обязательны расположенные неподалеку лес или река. Одно из основных требований - охрана поселка по периметру». Ольга Куделенко отмечает, что наиболее популярны объекты в поселках Мочище и Зеленая горка (Нижняя Ельцовка), а также на территории, прилегающей к Обскому водохранилищу, и в поселке Кудряши.
Станет ли индивидуальное жилье более доступным в обозримом будущем? Большинство экспертов считает, что нет. «В ближайшей перспективе у компаний будет расти интерес к данному сегменту, но вот станут ли малоэтажные дома более доступными - большой вопрос. На стройматериалы цена не снизится, это однозначно. Значительные средства уходят на подключение электричества, воды и газа. Стоимость земли также высока, и это приводит к удорожанию готового объекта на 20-40%. На сегодняшний день стоимость хорошего участка площадью 9-10 соток составляет от 1 до 1,5 млн руб. (цена зависит от места расположения); разводка коммуникаций и дополнительные сборы обойдутся застройщику еще в 0,8-1,5 млн руб., что сопоставимо со стоимостью каркаса здания. Считаю, что, для того чтобы малоэтажное строительство стало действительно массовым, необходима поддержка бюджета», - считает Шихмагомед Гюльмагомедов.
Ведущий специалист по маркетингу ЗАО «Строитель» Андрей Задков также не верит в то, что в скором времени индивидуальное жилье станет доступным: «Спрос на малоэтажное жилье будет расти, но значительного предложения в ближайшее время не предвидится. Это связано с высокой стоимостью подведения коммуникаций и создания инфраструктуры, а также с откладываемым платежеспособным спросом, вызванным экономическим кризисом. Все это, безусловно, тормозит развитие данного сегмента. Без софинансирования затрат на подведение коммуникаций и создание инфраструктуры со стороны государства и муниципалитета уровень развития малоэтажного строительства останется прежним».
Авторы статьи ЕЛЕНА БУЛАТОВА, ДМИТРИЙ УВАРОВ, ВАЛЕРИЙ ШАХЛИН - http://com.sibpress.ru