АИЖК опубликовало очередной аналитический обзор: "Рынок жилья и ипотечного кредитования за II квартал 2014 года". Первое полугодие 2014 года прошло под знаком неблагоприятного внешнего фона.
Ослабление рубля под влиянием внешних факторов стимулировало потребительскую активность и сделало недвижимость популярным объектом для инвестиций. Основной причиной, предопределившей привлекательность недвижимости, стала ценовая динамика рынка, а также отсутствие понятного и предсказуемого инструмента долгосрочного инвестирования. Многие покупатели недвижимости видят в этой инвестиции защиту своих сбережений.
В то же время заемщики, которые хотят приобрести жилье для собственных нужд, опасаясь роста ставок, переносят решение о приобретении жилья с помощью ипотеки на более ранний период. Несмотря на существующие предпосылки к увеличению ставок, на рынке идет жесткая конкуренция за ипотечного заемщика. Основным способом конкурентной борьбы в этих условиях стало снижение требований к ипотечным заемщикам, что ведет к более активному накоплению рисков в кредитном портфеле.
Статистика начала 2014 года свидетельствует о развитии рынка ипотеки опережающими общее развитие экономики страны темпами. В I полугодии 2014 года было выдано 448 536 ипотечных кредитов на общую сумму 769,5 млрд рублей, что в 1,3 раза превышает уровень I полугодия 2013 года в количественном и в 1,4 раза – в денежном выражении.
Влияние ипотеки на развитие рынка жилья продолжает увеличиваться. В I полугодии 2014 года доля сделок с ипотекой на рынке жилья1 достигла очередного рекордного уровня – 26,4%, что на 2,8 п.п. выше, чем годом ранее. Развитие ипотечного рынка стало устойчивой базой для роста объемов жилищного строительства – в первом полугодии 2014 года построено 375,8 тыс. квартир общей площадью 29,4 млн кв. метров (+30% к соответствующему периоду предыдущего года), что во многом объясняется активным развитием ипотечного кредитования на первичном рынке жилья в 2012-2013 годах. Динамичный рост ипотечного кредитования в I полугодии 2014 года закладывает фундамент для дальнейшего увеличения объемов ввода жилья, что, в свою очередь, оказывает значимый стимулирующий эффект на развитие экономики в целом.
Увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов и жилищного строительства удерживают рынок жилья на сбалансированной траектории развития – дополнительный платежеспособный спрос населения, поддерживаемый ипотекой, абсорбирует первичный рынок жилья. Анализ ценовой динамики рынка жилья говорит о том, что развитие ипотеки не приводит к формированию «пузыря» на рынке недвижимости - рост цен на жилье в I полугодии 2014 года по отношению к соответствующему периоду 2013 года в среднем составил 4,9%. С учетом зафиксированной в первом полугодии годовой инфляции на уровне 7% можно констатировать даже снижение реальных цен на жилье и, соответственно, рост его доступности для населения.
Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, по данным на 01.07.2014 года, суммарный ипотечный портфель на балансах банков составил 3 021,7 млрд рублей, что на 32,8% превышает уровень соответствующего периода 2013 года. В сегменте кредитования населения в целом качество кредитного портфеля (включающего беззалоговые кредиты) снижается. Наблюдается тенденция роста доли проблемных кредитов, выданных населению (доля ссуд с просроченными платежами свыше 90 дней в общем объеме ссуд на 01.07.2014 г. составила 7,3% по сравнению с 5,8% на 01.01.2014 г.).
В ипотечном портфеле доля проблемных кредитов ниже – 2,1%, во многом за счет высоких темпов роста ипотечного портфеля. При этом настороженность вызывает рост просроченной задолженности в абсолютном выражении: за первую половину 2014 г. она увеличилась на 15% до 62,2 млрд рублей. Анализ поведения основных игроков рынка показывает, что с учетом ослабления требований к заемщикам, а также относительно низкого первоначального взноса по ипотечным кредитам, выданным в предыдущие периоды, возможно снижение качества ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе в случае ухудшения экономической ситуации в стране (в частности, в случае роста уровня безработицы и падения доходов). Так, значимая часть прироста рынка произошла в 2012-2013 годах за счет расширения предложения кредитов с низким уровнем первоначального взноса и без подтверждения дохода по справке 2-НДФЛ.
В условиях проявления тенденции к ухудшению качества портфеля по всем видам кредитов населению (включая беззалоговые) банкам следует быть особенно внимательными к вопросам управления риск-аппетитом, внимательно следить за ростом проблемной задолженности и при необходимости запускать механизмы реструктуризации. Также стоит отметить растущую роль секьюритизации (вторичного рынка ипотеки) как источника фондирования выдачи новых ипотечных кредитов. В I полугодии 2014 года было осуществлено 12 выпусков ипотечных ценных бумаг, обеспеченных кредитами, выданными под залог жилой недвижимости (далее – ИЦБ) на общую сумму 108 млрд руб. Из них с той или иной формой участия АИЖК было проведено 9 сделок на сумму 47,2 млрд рублей (43,7% общего объема выпущенных ИЦБ).
Основным каналом привлечения ликвидности в настоящее время являются инструменты, предлагаемые Банком России, в первую очередь – операции РЕПО и кредиты под залог нерыночных активов и поручительств. Однако дальнейшему росту объема заимствований у Банка России препятствует ограниченность разновидностей ценных бумаг, которые банки еще могут передать в залог или использовать для операций РЕПО с Банком России. Вместе с тем, по оценкам АИЖК, накопленный портфель ипотечных жилищных кредитов, характеризующийся высоким качеством, является хорошим залогом для операций Банка России по предоставлению ликвидности. Учитывая сложившуюся макроэкономическую ситуацию и перспективы ее развития, АИЖК прогнозирует, что по итогам года темпы роста рынка ипотеки составят около 130% по сравнению с 2013 г., а средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов составит около 12,5%.